“Há capacidade para absorver até 40 mil m2 de escritórios novos”

Há meio milhão de m2 de escritórios obsoletos em Lisboa, mas há capacidade para as empresas absorverem 30 mil a 40 mil m2 de escritórios novos nos próximos dois anos. O mercado especulativo de escritórios tem condições para arrancar e Lisboa precisa de 30 mil a 40 mil m2 de escritórios novos que seriam facilmente absorvíveis ao longo de dois anos, frisa Paulo Silva, CEO da consultora Aguirre Newman.

À margem da apresentação de contas anuais, disse ser impensável subir rendas e dá o exemplo que foi feito na zona da Expo, onde chegaram aos 20 euros/m2 e ficaram 25% dos espaços disponíveis. Hoje, é das zonas mais requisitadas e tem apenas 5% de espaço disponível. Em contraste, a cidade está cheia de escritórios devolutos. São 509 mil m2 que esmagadoramente estão obsoletos e, os que não estão, são espaços pequenos.

“Há um claro indicador de falta de escritórios”, depois de 2015 ter sido o ano de maior absorção desde 2009. Há uma redução da área disponível em todas as zonas, frisa. Os escritórios novos disponíveis caíram de 98 mil para 25.118 m2 e grande parte deles é de dimensões reduzidas. No Parque das Nações, não há um edifício com 2 mil m2 no mesmo complexo, afirma. Os promotores procuram menos risco e a vertente residencial tem sido a solução e dá o exemplo do Av. da Liberdade, 40 que o promotor está a transformar de escritórios em habitação. “Continua a haver desconfiança relativamente aos escritórios”, diz. No centro de Lisboa, há projetos no papel, mas não estão disponíveis a menos de dois anos, e mesmo a nova torre do Colombo que foi autorizada, não estará pronta antes do final de 2017, caso avance.

A nível de rendas, registou-se uma subida no Parque das Nações e na zona CBD e nas restantes caiu. No entanto, estes valores não são reais, pois não têm em consideração os descontos de carência e o fit-out. Lisboa é a capital europeia mais barata, o que tem levado à instalação de multinacionais com os chamados serviços partilhados.

A nível de retalho, regista-se a entrada em Lisboa e Porto de cerca de 40 marcas internacionais nos últimos cinco anos, sendo que a Av. da Liberdade, em Lisboa, concentra 60% das marcas de luxo. A alteração à Lei do Arrendamento permitiu dinamizar as zonas da Av. da Liberdade, do Chiado e das respetivas perpendiculares. O crescimento de centros comerciais é residual, com o Alegro Setúbal em 2015 e, para 2016, estão previstos três complexos. O preço mantém-se na média dos 100 euros/m2. A logística tende a recuperar e as rendas não têm margens de crescimento.

O mercado de investimento registou um ano de 2015 histórico. Paulo Silva diz que os valores chegaram aos 2,25 mil milhões de euros, com muitos portfólios a passarem de Portugal para o exterior, sendo que apenas 14% do investimento em 2015 é de origem nacional. O grande desafio para 2016, diz o mesmo gestor, é manter a tendência, embora seja impossível manter o mesmo nível de desempenho. O cenário poderá alterar-se se a banca conseguir transacionar imóveis que tem em balanço ao preço de mercado, registando imparidades. Há bancos e fundos de investimento com muito imobiliário, mas que não podem vender.

A nível de hotelaria, os investidores sentem-se confortáveis. Diz Paulo Silva que o investidor externo “não se assusta com os preços dos quartos. A grande dificuldade está em encontrar espaços. Caso o negócio não cresça, terão sempre a possibilidade de reconverter hotéis com perfil de apartamentos, em habitação”.

Aguirre Newman sobe EBITDA

A faturação da consultora imobiliária em Portugal cresceu 47% em 2015 vs. 2014 e o EBITDA subiu 85%, disse Paulo Silva. A consultora esteve envolvida em transações e negociações de rendas acima dos 23 mil m2, enquanto no retalho, a Aguirre representou diversos arrendatários de atividade bancária, cosmética e de aparelhos auditivos. Registou o incremento de instruções de procurement no setor da restauração, para a Domino’s Pizza, a par do acompanhamento na expansão de várias insígnias. Na indústria, a empresa esteve envolvida em transações que ultrapassaram os 10 mil m2, enquanto no investimento a Aguirre vendeu um portfólio de novos edifícios, a par de outras transações relevantes. O segmento das avaliações interveio em 2,1 mil milhões de euros de ativos, com uma área de construção avaliada em 3,5 milhões de m2. Na consultadoria, tem em curso um processo de due diligence em 17 edifícios; em arquitetura, há projetos de reabilitação que superam os 15 mil m2. No asset management, a empresa tem 55 mil m2 de portfólio sob gestão e a superfície gerida em termos de property management passa os 170 mil m2.

Fonte: OJE