Perspetiva-se o regresso dos investidores externos não especulativos para 2014. Acredita que 2014 será um ano forte em investimento no imobiliário comercial?
Direi antes que 2013 já está a ser muito forte. Temos notícias bastante animadoras. O perfil dos investidores que olham hoje para Portugal mudou em relação ao de há dois ou três anos. Falamos de investidores com perfil sobretudo core e que neste momento estão em fase de due diligences. Acredito que, até ao final do ano, possamos ter notícias de três ou quatro operações envolvendo a venda de edifícios de escritórios. Esta é uma informação extremamente positiva, dado que são mais que aquilo que foi feito nos últimos dois ou três anos. São investidores suíços e alemães - a par de outras nacionalidades, muito seletivos, avessos ao risco e que fizeram propostas, têm preços acordados e estão em due diligence. Brevemente teremos visibilidade destas compras.
Concretamente, para quando os negócios?
Seguramente antes do final do ano. Há um deles que é público, tendo um family office da Suíça declarado a intenção de investir de 50 milhões a 100 milhões de euros na compra de edifícios de escritórios em Lisboa. Isto marca uma realidade completamente diferente. Temos grandes investidores mas também um conjunto largo de operações mais pequenas. Na Aguirre estamos em due diligence para dois edifícios na Av. da Liberdade, com valores à volta dos 4,5 milhões de euros. Friso que já temos condições de preço acordado, sendo que num dos negócios estamos em fase de contratação, enquanto noutro estamos a terminar um processo de due diligence, e acredito que faremos a escritura dentro de três semanas. Temos, por outro lado, dois supermercados em venda, um sale and leaseback no Porto com condições de preço acordadas e para o qual acreditamos que possa haver um desfecho em breve. E estão dois prédios, um na Avenida da Liberdade e outro nos Restauradores, em Lisboa, com propostas em cima da mesa, além de dois edifícios que estão reservados para apresentação de propostas. Estamos ainda a fazer uma due diligence de um investidor para a compra de dois edifícios no Parque das Nações.
Há muito tempo que não existia um cenário tão positivo.
Diria que há muito tempo que não se faz tanto trabalho em todo o mercado. A nossa empresa está em termos de discussão de propostas e de realização de fecho de negócios com um nível que não assistíamos há dois ou três anos. Desde o início de 2013 já vendemos um parque de estacionamento no Chiado, duas lojas de Telepizza (Guia e Charneca da Caparica) e três prédios para promoção imobiliária (dois na Rua Braamcamp e um na Pinheiro Chagas).
Que impacto poderá ter na indústria o facto de os bancos se preparam para, em 2014, colocarem no mercado de venda os grandes empreendimentos imobiliários que têm como ativos em balanço, assumindo imparidades?
Vai ser extremamente positivo porque irá permitir a um outro perfil de investidor - que não apenas os investidores imobiliário core - que procura rendimento, concretizar algumas intenções de investimento e que até aqui, por força da falta da imperatividade à venda ou falta de pressão sobre os bancos para a venda, não tem encontrado por parte dos bancos um ajustamento às reais condições do mercado. Temos assistido a uma resistência da banca, agarrada muito aos valores contabilísticos dos ativos. Esta terá necessariamente de vender - exceto se as autoridades adiarem o inevitável - e só o poderá fazer através de um ajustamento às expectativas dos investidores e às condições do mercado.
O que é expectável em termos de prime yield para escritórios e espaços comerciais?
Começamos a assistir à introdução de agentes que até aqui não têm estado presentes no mercado e que são menos exigentes em termos de yield. Estou a pensar nos espaços comerciais. Por força dos golden visa, assistimos a uma procura crescente por parte de investidores chineses que criaram uma pressão sobre o eixo Avenida da Liberdade/Baixa/Chiado. Procuram encontrar lojas para aquisição, sendo certo que o mercado não oferece uma quantidade significativa de espaços, e então vão baixando as suas expectativas em relação à yield. Temos transações na área do retalho que são inferiores a 7% em termos de yield. Nos escritórios as transações situam-se acima dos 8%, exceto se estivermos a falar de projetos relativamente pequenos, operações na casa dos 5 milhões e na zona da Avenida da Liberdade. Neste caso, e por falta de escassez de produto, assistimos a rendibilidades abaixo destes 8%. O mercado português apresenta alguma dificuldade em oferecer produto que se adeque à procura existente. Constata-se uma procura significativa e fruto do que tem caracterizado a atividade do mercado de escritórios nos últimos dois ou três anos (que tem sido fraco), as empresas não se sentem confortáveis a assinarem contratos de arrendamento por períodos de cinco ou dez anos, como é desejável por parte dos investidores. Não encontramos, por isso, operações que sejam do agrado dos investidores internacionais e estão com dificuldades em encontrar o produto que pretendem.
Nos escritórios, o espaço disponível tem-se mantido estável porque não há nova oferta?
Sim. Aliás, a disponibilidade do espaço tem aumentado porque as empresas também têm reduzido a área instalada. Estamos com uma taxa de disponibilidade de espaços que anda na casa dos 12%, o equivalente a 550 mil m2. Em pipeline estão grandes projetos, a par de terem desaparecido os projetos especulativos. O único grande projeto que está em desenvolvimento é uma obra específica, para a EDP e, logo, não é especulativa. Têm vindo a aparecer outros espaços, à semelhança do que acontecerá com os imóveis atuais da EDP, que depois de se instalar na 24 de Julho deixará algumas dezenas de milhar de metros quadrados disponíveis. Por outro lado, têm sido libertados alguns espaços devido ao movimento que o Estado tem vindo a fazer. Podemos olhar para estes espaços de duas perspetivas: do ponto de vista do contribuinte a opção é lógica e correta, pois o Estado está a libertar edifícios onde pagava rendas a terceiros para passar a ocupar edifícios próprios. No entanto, enquanto profissionais do imobiliário deixamos de ter o Estado como operador ativo na tomada de espaço, tornando negativa a atividade, pois liberta espaços que dificilmente serão ocupados por outras empresas. Atualmente temos mais de 25 mil m2 disponíveis no centro de Lisboa, no eixo Marquês de Pombal/Avenida da Liberdade. Destes, cerca de 15 mil m2 foram libertados pelo Estado e continuam disponíveis. Em contraste, todos os edifícios da mesma zona que estão no retalho têm as respetivas áreas contratadas, o que mostra a dinâmica do setor. Em média, em cada edifício de 5 mil m2 de escritórios existe cerca de 600 m2 de retalho, e aí a procura é muito grande.
Relativamente à hotelaria, é de registar aumentos de ocupação, mas a rendibilidade continua inferior a anos anteriores. Acredita, ainda assim, que a hotelaria será um valor muito relevante no imobiliário?
O setor hoteleiro é um agente muito ativo na procura de espaços. Só na Avenida da Liberdade há quatro processos em curso. Há um fenómeno interessante relativo aos cruzeiros, com a MSC a operar a partir de Lisboa. Haverá cruzeiros para destinos europeus e norte-americanos e esta situação vai criar uma nova procura sobre a hotelaria. Alguns destes turistas podem ficar na capital durante dias. Sente-se, por outro lado, uma nova dinâmica sobre a cidade, sobretudo pelas pessoas que vêm do estrangeiro e afirmam que Lisboa está "muito viva" e que sentem uma dinâmica de rua.
Qual o papel dos fundos de investimento imobiliário nacionais. Estão ativos?
Não. Raros são os fundos imobiliários (nacionais) que têm sido ativos em aquisições, podendo a iniciativa restringir-se a dois ou três. Há disponibilidade por parte de outros na venda de ativos, mas os negócios têm esbarrado no valor para concretizar as intenções. Têm valores que estão relativamente fora do mercado.
Quais os objetivos como novo presidente de direção da ACAI?
O principal objetivo é posicionar a ACAI no lugar que merece. A associação representa empresas conceituadas, que têm por detrás companhias internacionais muito fortes na consultoria imobiliária. Em síntese, queremos posicionar-nos como parceiros para o desenvolvimento do negócio imobiliário como empresas de referência para a tomada de decisões dos investidores.
Qual a estratégia?
Isso tem sido feito nos últimos anos através do nosso envolvimento junto do Governo para tratar de temas como a Lei do Arrendamento, ou as implicações das alteração do IVA, ou ainda o impacto de questões que têm a ver com propriedade horizontal, sobretudo em prédios que foram arrendados em termos de outro enquadramento fiscal. Ambicionamos ser um elemento participativo na criação de um quadro que estimule e que torne mais atrativo a realização de investimento imobiliário em Portugal.
Faz sentido criar uma pool de empresas para avançar para a dinamização desta indústria no exterior?
Estamos a tomar uma iniciativa e para a qual iremos procurar envolver outras entidades com relevo, tanto a nível local como nacional, no sentido de captar mais intenções de investimento para Portugal. Não falo apenas de investimento imobiliário indireto, mas também de empresas no sentido de instalarem no País determinadas massas críticas, a par do objetivo de potenciar uma maior ocupação dos escritórios disponíveis. Vamos fazer este trabalho agarrando numa questão que se coloca no mercado de escritórios e que é a disponibilidade de espaços que existem: Lisboa tem mais de 550 mil m2 de escritórios disponíveis. Vamos ainda olhar para outra realidade que tem a ver com a nossa conjuntura: um nível de arrendamento muito competitivo a nível europeu, a par de um desemprego qualificado em termos de línguas estrangeiras. Neste projeto estamos a trabalhar com um grupo editorial e com organismos locais e nacionais.
Fonte: OJE
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