Avaliar em tempos de crise

Em tempos de crise, as empresas analisam mais cuidadosamente os seus balanços e contas de resultados. Neste contexto, os imóveis que estejam na posse de uma empresa, quer livres quer onerados, assumem uma importância fulcral, e o apuramento do seu valor de mercado reveste-se de grande importância para a tomada de decisões estratégicas. 


Por este facto, o serviço de avaliações imobiliárias tem tido uma procura crescente nos últimos três anos, fruto de uma crescente necessidade de conhecer com detalhe o valor dos imóveis. Esta necessidade decorre quer do cumprimento da legislação nacional (auditorias e conformidade com exigências do Sistema de Normalização Contabilística), quer de questões relacionadas com a própria gestão das sociedades. Outra situação a considerar é a necessidade da redução de custos fixos, entre os quais os valores a suportar relativamente a instalações arrendadas, que podem assumir um peso muito significativo.

Historicamente temos vindo a avaliar imóveis de escritórios, retalho, indústria e habitação, no entanto, nos últimos anos, registámos um crescimento das avaliações de carteiras de imóveis de uso turístico (hotéis, campos de golfe, resorts turísticos), como também de imóveis na área da saúde (clínicas, hospitais, unidades de geriatria, unidades de cuidados continuados e residências medicalizadas).

Muitas vezes as dúvidas dos proprietários em relação ao valor do imóvel decorrem do ruído que existe em torno da desvalorização do imobiliário. Todavia, não é correto afirmar que exista uma tendência generalizada de desvalorização no mercado, já que o valor dos ativos depende também de outros fatores como a localização, o estado de conservação e a situação de arrendamento.

Os imóveis são tanto mais valorizados quanto menor for a expectativa de que o seu valor de mercado possa vir reduzir-se. Assim, a localização e a robustez das condições de arrendamento contratadas são determinantes. Sobre este último fator, importa analisar a segurança e o risco associados ao cumprimento do contrato por parte dos inquilinos, a possibilidade de denúncia antecipada do contrato ou as perspectivas da duração efetiva. Trata-se de fatores cruciais na avaliação de ativos de rendimento.

Em relação à localização nas zonas centrais, verifica-se uma menor taxa de desocupação, quer de escritórios, quer de habitações e, por outro lado, a procura é também mais elevada nestas zonas, logo, os valores, quer de arrendamento quer de venda, são menos suscetíveis de descer de forma acentuada.

Dependendo muito das condições subjacentes à transação, pode dizer-se, de um modo geral, que esta altura é boa para comprar. Há excelentes oportunidades no mercado de investimento em setores como escritórios, logística e turismo.
Por Miguel Bacalhau, Diretor do Departamento de Avaliações da Aguirre Newman

Fonte: OJE