A nova lei, ao permitir a liberalização das rendas antigas, pondo fim ao seu congelamento, dita a aproximação
a valores atuais de mercado e veio impor profundas transformações no regime de arrendamento, implicando a revogação de vários diplomas, desde logo o Código Civil e o Código de Processo Civil.
Com um período transitório e regimes de exceção para pessoas com mais de 65 anos e inquilinos com carências financeiras, a regra imposta pelo novo regime é a de que inquilinos e senhorios, através de um processo negocial, deverão definir o novo valor da renda, segundo regras e condições pré-definidas, o que, a frustrar-se, seguirá os procedimentos legais previstos.
O diploma prevê a atualização dos valores para imóveis com contratos celebrados antes de 1990 com base em 1/15 (6,7%) do valor tributário do imóvel ou através de negociação entre as partes. A iniciativa parte do senhorio, e o inquilino pode, ou não, apresentar uma contraproposta, servindo a média dos dois valores para fixar a nova renda ou a indemnização caso não haja acordo.
Os novos valores das rendas têm, no entanto, taxas de esforço máximas para as famílias carenciadas: até 10% quando os rendimentos máximos são de 500 euros brutos, 17% para rendimentos entre 501 e 1500 euros e 25% desde os 1501 até aos 2425 euros.
Neste processo, para além da lei principal, há que atender a um conjunto de diplomas que regulam a sua aplicação, designadamente os seguintes:
a) Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC): em vigor desde 1 de janeiro de 2013, determina o conceito e estabelece os regimes da sua determinação, estabelecendo-se como o valor que servirá de base à definição de tetos máximos para as novas rendas dos inquilinos com problemas financeiros. O mesmo diploma regula a atribuição do subsídio de renda e os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração.
b) Balcão Nacional do Arrendamento (BNA): aprovado pelo decreto-lei n.º 1/2013, que entrou em vigor a 8 de janeiro deste ano, veio instalar e definir as regras do funcionamento do BNA enquanto secretaria judicial com competência exclusiva para a tramitação do procedimento especial de despejo em todo o território nacional. Estabelece nomeadamente que, no procedimento especial de despejo, todas as comunicações e notificações e a conversão do requerimento de despejo em título para desocupação são efetuadas por meios eletrónicos.
A aprovação do regime de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos ou frações autónomas e a definição no Orçamento de Estado para 2013 de uma taxa autónoma especial de 28% em sede do IRS (sobre todos os rendimentos de capital) encerra, por ora, o pacote legislativo.
Existem ainda portarias por publicar, designadamente a que vem definir o modelo de requerimento do RABC nas Finanças, elementos obrigatórios e procedimentos.
Arrendamento: Dúvidas/Respostas
Face a esta panóplia de diplomas com regras, critérios e procedimentos vários, são muitas as dúvidas que se colocam, quer a proprietários/senhorios, quer a inquilinos. Neste ambito, o OJE, em parceria com a Global Lawyers - Sociedade de Advogados, responde às questões colocadas pelos leitores. Assim, semanalmente serão escolhidas cinco perguntas, cujas respostas serão publicadas na coluna.
As questões dos leitores devem ser enviadas para geral@glawyers.eu
Por Dina Vieira, Senior partner na Global Lawyers - Santana Lopes, Castro, Vieira, Teles, Silva Lopes, Calado, Cardoso & Associados - Sociedade de Advogados, R. L.
Fonte: OJE
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