É a maior preocupação dos senhorios: garantir que os arrendatários pagam as rendas acordadas. Em situações de crise, como a atual, este problema é ainda mais agudo. Nos 12 meses que terminaram em março passado, o Banco Nacional do Arrendamento recebeu 5017 pedidos de efetivação de despejo de inquilinos. Existem inclusivamente pessoas especializadas em não pagar rendas: aproveitam a lentidão da justiça para ficarem longos períodos em casas que não são suas sem pagarem as rendas devidas.
Os proprietários que querem arrendar alojamentos têm à sua disposição ferramentas e soluções que permitem minimizar o risco de não receberem rendas. Para começar, devem investigar os potenciais inquilinos.
Avaliação exaustiva
Quando o senhorio tem um potencial inquilino interessado em arrendar o seu imóvel, antes de se avançar para a assinatura do contrato de arrendamento (ou contrato-promessa) deve reunir o maior número de informação para minimizar riscos. Solicitar a declaração de IRS do último ano, cópias de recibos de vencimento dos últimos meses (se tiver dúvidas sobre a legitimidade deve pedir declaração da entidade patronal), pedir referências a anteriores senhorios (para averiguar se não ficou com dívidas e em que estado deixou o alojamento) e cópia do Mapa de Responsabilidades de Crédito emitida pelo Banco de Portugal (permite averiguar se o potencial inquilino tem empréstimos junto de instituições financeiras e se os mesmos estão em mora) são alguns instrumentos que deve solicitar para poder avaliar o potencial inquilino.
Com os documentos na sua posse, o proprietário pode analisar a capacidade financeira do seu potencial inquilino, nomeadamente através do cálculo da taxa de esforço.
Antes de celebrar o contrato de arrendamento, confirme junto do futuro inquilino a sua taxa de esforço, o peso da renda mensal no rendimento líquido mensal. Idealmente, a taxa de esforço deve ser inferior a 35%. Assim, é fácil deduzir qual o rendimento mensal que o arrendatário deve ter: basta dividir a renda pelos 35%. Por exemplo, para uma renda de 600 euros, o futuro inquilino deve ter rendimentos mensais de 1714 euros (€ 600 ÷ 0,35). Se ele receber subsídio de férias e de Natal, é preciso ajustar a fórmula para refletir estes rendimentos adicionais. Para a renda de 600 euros, o rendimento mínimo aceitável deve ser de 1469 euros (€ 600 ÷ 0,35 × 12 ÷ 14). Estes valores devem ser inferiores se o inquilino tiver prestações a pagar resultantes de créditos. Estes montantes de pagamentos de dívidas devem ser subtraídos ao rendimento mensal no cálculo da taxa de esforço.
Não dispense o fiador
Um instrumento utilizado frequentemente no mercado de arrendamento português é a fiança, que consiste num contrato pelo qual uma terceira pessoa compromete-se a pagar a dívida do inquilino no caso de este não o fazer. Existindo fiador, o contrato de arrendamento tem de ser assinado pelas três partes (proprietário, inquilino e fiador).
Por norma, o fiador responde pela dívida em caso de insuficiência e esgotados os bens do devedor. No entanto, o contrato de arrendamento pode incluir a renúncia ao benefício de excussão e, assim, o proprietário pode executar os bens do fiador sem ter de aguardar que o património do inquilino se esgote. A atual legislação é muito penalizadora para os fiadores, praticamente sem direitos e sem possibilidade de desistir de serem fiadores ficando vinculados até que a dívida seja saldada. Como forma de mitigar este risco, o fiador no contrato deve limitar a sua responsabilidade até um determinado montante (por exemplo, seis meses de rendas). A avaliação exaustiva que é efetuada ao inquilino também deve ser estendida ao fiador. De pouco serve um fiador sem capacidade financeira.
Peça uma garantia ao banco
Além da avaliação ao inquilino e ao fiador, existem instrumentos que, ao serem considerados no âmbito do contrato de arrendamento, permitem mitigar o risco de incumprimento.
Embora seja uma ferramenta pouco conhecida, a garantia bancária é muito eficaz. Entre os instrumentos analisados, este é o que mais bem defende o proprietário. Trata-se de um documento emitido por um banco, a pedido do inquilino e a favor do proprietário, perante o qual o banco assume a obrigação de pagar um número máximo de rendas se o inquilino falhar no pagamento.
Na prática é a instituição financeira que efetua a avaliação do risco e só emite a declaração a quem tem condições financeiras de pagar a totalidade da garantia se a mesma for executada. De forma a baixar o custo da garantia é prática corrente a instituição financeira solicitar o penhor de ativos sem risco, no mesmo montante da garantia. Normalmente isto é feito através de depósitos a prazo ou de seguros de capitalização de capital garantido celebrado pelo inquilino na instituição que concede a garantia. Existindo a garantia bancária no contrato de arrendamento, se ocorrer atraso no pagamento da renda igual ou superior a dois meses, o proprietário pode avançar para a rescisão do contrato e ao mesmo tempo pedir a execução da garantia, recebendo do banco o valor das rendas em atraso, sem possibilidade de oposição do inquilino, ficando este com uma dívida junto do banco. Para a saldar normalmente celebra-se um contrato de crédito pessoal ou executa-se o penhor do ativo dado como colateral.
Com a rescisão do contrato e eventual requerimento de despejo junto do Balcão Nacional do Arrendamento, estima-se que em situações normais o inquilino abandone a propriedade num período temporal inferior a 6 meses, pelo que o valor da garantia não deve ser superior a 6 meses de renda.
O custo da garantia é da responsabilidade do inquilino. No entanto, como é uma prática pouco usual e perante a relutância do potencial inquilino aceitar este custo, o proprietário pode assumir o custo, deduzindo ao valor a pagar na renda inicial, por exemplo. No teste prático que efetuamos para uma garantia de 3600 euros (6 meses de rendas de 600 euros), as Escolhas Acertadas são do Deutsche Bank, do ActivoBank e do Banco BPI. Nestas 3 instituições, o custo anual pode ser inferior a 200 euros.
Vários bancos para prestarem a garantia exigem o seu reconhecimento notarial e cobram por este serviço valores muito excessivos (até 100 euros). Isto é claramente uma comissão encapotada através da imposição de um serviço não solicitado, uma vez que o beneficiário pode prescindir do reconhecimento notarial.
Seguros mais caros
O seguro de rendas é outra possibilidade para minimizar o risco do inquilino não pagar as rendas. Mediante uma apólice, a seguradora assume o pagamento da renda, desde que o acontecimento que provocou o não pagamento esteja no âmbito dessa apólice. Contactámos todas as companhias de seguros que atuam no mercado português e apenas três responderam afirmativamente em relação à comercialização deste seguro: Arag, Tranquilidade e Victoria.
Rejeitamos a apólice da Tranquilidade por só pagar indemnizações resultantes de situações de desemprego involuntário e de incapacidade para o trabalho resultante de doença ou de baixa, não cobrindo a totalidade das situações geradoras de incumprimento. Mesmo nas situações de desemprego e baixa médica existem muitas exclusões (por exemplo, a baixa por parto não está coberta), além das franquias e períodos de carência.
Os seguros da Arag e da Victoria são bastante completos. Além de garantirem o pagamento das rendas em falta, a apólice também segura eventuais danos no imóvel, assim como os custos dos procedimentos judiciais inerentes à rescisão do contrato de arrendamento. A Escolha Acertada é o seguro da Victoria, apesar do seguro da Arag ser mais barato. A Arag não assume o pagamento dos primeiros dois meses de rendas em falta, o que limita o âmbito das indemnizações, enquanto na Victoria a franquia é de um mês.
O seguro da Victoria tem a particularidade de ser vendido exclusivamente na imobiliária Remax, sendo também comercializado a contratos de arrendamento que não tenham tido esta mediadora como intermediária. No teste prático que efetuámos para uma renda mensal de 600 euros, o custo anual da Escolha Acertada é de 353,16 euros, o que é um valor superior à Escolha Acertada da garantia bancária.
Fonte: Deco Proteste
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