Que (des)valorização do seu ativo imobiliário resultou da gestão dos últimos anos?

A entrada em vigor da Lei n.° 1512013 estabeleceu o novo regime jurídico da atividade de mediação imobiliária, alterando substancialmente o regime anterior, simplificando e facilitando, libertando-a de algumas amarras, nomeadamente eliminando o relevante requisito da detenção de capacidade profissional. De entre as Atividades Imobiliárias (L - 68), a Gestão de Imóveis, quer ao abrigo do CAE 68322 "Administração de Condomínios", quer mesmo pelo CAE 68321 "Administração de imóveis por conta de outrem", tem vindo a permitir às empresas do sector desenvolverem a atividade não regulamentada do Administrador de Condomínios.

Quando o alojamento duplicou nos últimos trinta anos e 50% da população vive em aproximadamente 300 mil prédios no regime de Propriedade Horizontal (apesar de contarmos atualmente com cerca de 11% de desocupação), o parque habitacional nacional obriga a que se regulamente a atividade, profissionalizando-a. A gestão ou administração de um ativo imobiliário/condomínio não se esgota na cobrança de quotas, pagamento de despesas correntes, limpeza de partes comuns e pequenas obras, pois deve ter particularmente presente o intuito de manter o valor da propriedade. 

Apesar de terem vindo a surgir nos últimos anos mais empresas com essa atividade (algumas alterando o paradigma do voluntarismo e da autogestão e a (falta de competências técnicas e de gestão que, não raras vezes, leva a erros por opções erradas, ainda que não intencionais) é grave a lacuna de regulamentação e ausência de fiscalização. A relativa falta de consciencialização dos coproprietários relativamente a problemáticas várias, nomeadamente a dos custos de manutenção - cerca de 1% ano do valor do imóvel - têm vindo a levar à progressiva degradação e desvalorização de parte significativa do parque habitacional. Realço que os proprietários têm direitos e garantias mas, também, responsabilidades individuais e partilhadas, de convivência, morais, éticas e mesmo civis e criminais. 

A capacidade de gerir a mudança, procedendo à beneficiação dos imóveis, carece de competências técnicas específicas e, países há por essa Europa que, para além da obrigatoriedade de administrador, regulamentam mesmo as suas competências de acordo com o valor dos edificados. Há que reconhecer que uma correta gestão contraria a degradação, o caos e a insolvência. Naturalmente que nem tudo é responsabilidade dos administradores (com atividades técnica, económica e funcional) pois que, reconheçamos, nem sempre as opções dos projetistas são por materiais e técnicas suficientemente estudados, a construção também altera em obra projetos, habitualmente não temos manuais de utilização ou de manutenção, entre outros. 

Considerando a crescente complexidade, as valências necessárias, as responsabilidades e o tempo necessário para o melhor desempenho do cargo de gestor/administrador de edifícios, estou certo que deveria ser praticada por profissionais, nomeadamente detentores de seguro de responsabilidade civil. Havendo obrigatoriedade da formalização legal dos condomínios, que decorre do Código Civil mas não obriga a uma gestão externa, esta também deveria destacar-se por ter sempre um cadastro atualizado, transmissível, dos edifícios que administra. Será que a maioria dos administradores e coproprietários têm atualmente uma gestão adequada do seu condomínio? O seu é um dos 27,3% que necessita de reparações? O Fundo Comum de Reserva tem sido ilegalmente utilizado para outros fins? Há alguma auditoria preventiva? Que (des)valorização do seu ativo imobiliário resultou da gestão dos últimos anos? O que fazer e, em que prazo, relativamente à legislação do Regime de Acessibilidades? Há algum plano de contingência? Etc. 

Fiquemos pois, com contida impaciência, a aguardar o que o mercado há muito exige e o legislador, com grande ponderação e elevado critério, acabar por ditar. 

Por Sérgio Cordes Aniceto, Consultor de Gestão e Marketing/Fonte: OJE