Yields no mercado imobiliário atingem mínimos históricos

Segundo a mais recente edição dos Snapshots Portugal, publicados trimestralmente pela Cushman & Wakefield (C&W), as taxas de rentabilidade (yields) exigidas pelos investidores no mercado imobiliário nacional atingiram no 2º trimestre do ano mínimos históricos em quase todos os setores, provocando uma subida média do valor dos ativos imobiliários prime em Portugal na ordem dos 30%.

O comércio de rua na cidade de Lisboa mantém-se como o ativo estrela, com a yield mais baixa, nos 5,25% nas zonas do Chiado e Avenida da Liberdade; seguem-se os escritórios no prime CBD de Lisboa cuja yield em Junho de 2015 se encontrava nos 5,75%. Também o setor industrial, tradicionalmente menos procurado pelos investidores, verificou ao longo dos últimos 12 meses importantes correções nas yields, fruto de um aumento da procura de investimento, atingindo no primeiro semestre do ano um mínimo histórico em Lisboa e no Porto, respetivamente nos 7% e 7,50%.

Na opinião de Marta Esteves Costa, associate e diretora ibérica de research & consultoria da Cushman & Wakefield, “As perspetivas para o fecho do ano são positivas de forma transversal para todos os setores do imobiliário. É previsível um aumento da procura tanto em termos de ocupação como de investimento, fruto da recuperação da economia e do forte interesse que os ativos imobiliários em Portugal têm registado junto de investidores internacionais institucionais e privados. Até o fecho do ano são esperadas novas correções em alta das rendas de mercado e novos ajustamentos em baixa das yields, com um efeito duplo de valorização dos ativos imobiliários”.

Os Snapshots Portugal resumem a atividade dos setores de escritórios, retalho e industrial em cidades-chave, analisando tendências recentes, bem como dados de mercado e o seu impacto no setor imobiliário comercial.

ESCRITÓRIOS

No primeiro semestre do ano o setor de escritórios registou novo crescimento, com a procura em crescimento e a oferta disponível em correção. A absorção total no primeiro semestre foi de aproximadamente 50.000 m², representando um aumento de cerca de 25% em comparação com a primeira metade do ano de 2014.

Apesar de as rendas se manterem ainda estáveis, nota-se uma redução gradual dos incentivos concedidos por parte de proprietários. A zona 5 (Parque das Nações) representou a exceção em termos de evolução de valor, com uma subida da renda prime para os 15,50 €/m²/mês, fruto da escassez de espaços na zona. 

O setor de escritórios continua a ser de grande interesse para investidores internacionais, principalmente para ativos prime. No segundo trimestre registaram-se transações num total de €52 milhões comparados com €40 milhões no primeiro trimestre.

A maior procura resultou em nova compressão das yields prime, que desceram 50 pontos base no 2º trimestre para os 5,50%

No segundo semestre do ano deverá manter-se uma tendência de recuperação, ainda que a escassa oferta de produtos prime possa vir a constituir um obstáculo tanto em termos de crescimento da procura para ocupação como em termos de investimento.

RETALHO

Em linha com a evolução da economia, retratada por uma recuperação da confiança dos consumidores e por uma subida das vendas a retalho, o setor de comércio registou ao longo da primeira metade do ano, e de forma mais evidente no 2º trimestre, uma grande procura para lojas de rua em localizações prime bem como em centros comerciais regionais. Esta procura tem origem tanto em retalhistas locais como internacionais.

As rendas no 2º trimestre corresponderam a esta melhoria do mercado, tendo subido os valores prime em todos os setores, com exceção dos retail parks. As rendas de comércio de rua em Lisboa situam-se hoje nos 87,5€/m²/mês na Avenida da Liberdade, 60€/m²/mês na Baixa e 97,5€/m²/mês no Chiado. As dos centros comerciais subiram para os 75 €/m²/mês nos centros mais procurados na Grande Lisboa. 

A subida dos valores de mercado retrata não só um aumento da procura como também a limitação em termos de oferta disponível, tendo em conta o pipeline muito limitado. No segundo semestre de 2015 não se prevê a inauguração de novos conjuntos comerciais, ainda que ao longo dos primeiros meses do ano tenha sido anunciado o arranque de dois novos projetos: o projeto em Loulé do grupo Inter Ikea que irá oferecer uma unidade IKEA (21.300 m²), um centro comercial com 45.300 m² e um factory outlet (23.200 m²); e a retoma do centro Nova Arcada (antigo Dolce Vita Braga) com abertura prevista para 2016 e uma ABL de 67.500 m².

A confiança dos investidores no segmento de retalho mantem-se em crescimento, com maior nível de atividade já concretizado em volume de negócios. No primeiro semestre do ano foram transacionados um total de € 610 milhões em ativos de retalho, representando um crescimento massivo face a igual período do ano anterior no qual não se atingiram os € 100 milhões. A procura teve a sua origem maioritariamente em capitais internacionais, tanto institucionais como privados e institucionais.

As yields prime responderam em linha com o aumento de atividade tendo corrigido em media 50 pontos base em todos os segmentos de retalho, estando em Junho de 2015 nos 5,50% para centros comerciais, 5,25% para comércio de rua e 7,50% para retail parks; até ao final do ano é previsível que novas correções em baixa aconteçam.

INDUSTRIAL

A recuperação da economia em Portugal ainda não produziu efeitos positivos visíveis no setor industrial, registando-se uma fraca procura com tendência de manutenção ao longo do ano.

No entanto, verifica-se um aumento de atividade no setor de investimento por parte de investidores internacionais principalmente no que se refere a ativos logísticos, atraídos por yields muito competitivas relativamente a outros mercados europeus. No primeiro semestre foi registado um total de transações de investimento na ordem dos € 42 milhões, e ainda que as rendas se tenham mantido estáveis, a yield prime desceu em 50 pontos base em Lisboa e Porto fixando-se atualmente nos 7,00 e 7,50% respetivamente.