Por Ashif Juma* Vamos analisar neste artigo os factores que podem ser considerados na desvalorização dos imóveis durante a vida útil do edifício pela falta ou inadequada conservação e manutenção dos edifícios.
De acordo com a doutrina clássica as causas de depreciação dos edifícios são devidas a:
1- Depreciação Económica (ou caída em desuso): por razões de ordem social, económica ou política. Por exemplo diminuição ou imigração da população de uma determinada zona;
2- Depreciação Funcional (perdida de utilidade): por exemplo pelo desfasamento do projeto relativamente às exigências modernas impostos pelos novos estilos de vida e técnicas construtivas;
3- Depreciação Física (ou deterioração produzida pelo desgaste dos elementos que constituem o edifício), por exemplo pela ação da natureza ou deficiente conservação e manutenção.
O período de vida dos edifícios fixa-se de acordo com critérios económicos sobre a rentabilidade do imóvel e considera-se que tem um fim, quando o custo das reparações necessárias para manter no estado correspondente ao seu uso resulta excessivamente elevado relativamente à sua utilidade.
A vida útil é independente da duração total de um edifício que termina quando o mesmo se converte tecnicamente em não reparável pelo que deve ser objecto de demolição.
O factor mais importante de que depende a depreciação física de um edifício é o seu estado de conservação e manutenção.
Para uma conservação/ manutenção normal podemos considerar uma depreciação linear o que suporia uma duração prevista de 100 anos (1%) anual.
Poderá ainda considerar se uma função parabólica estimando que durante os primeiros anos um imóvel deprecia fisicamente com menos rapidez que durante seus últimos anos.
No caso de uma inadequada manutenção a depreciação aumentará rapidamente no princípio para converter se em proporcional mais tarde.
Ao contrário no caso de uma manutenção óptima de todo o edifício a depreciação terá um acréscimo lento transformando se em proporcional ao longo da vida do imóvel.
Estudos teóricos propõem uma depreciação física (função linear) calculada sobre a hipótese de um período, determinado pela afectação de um coeficiente corrector de acordo com seu estado de manutenção e conservação.
Assim temos:
1- Imóveis com excelente manutenção: 0,10 a 0,30
2- Imóveis com boa manutenção: 0,40 a 0,50
3- Imóveis com má manutenção: 1,00 a 1,40
4- Imóveis em estado de abandono: 1,50 a 2,00
De acordo com este critério um edifício com uma duração prevista de 100 anos e que tem um coeficiente anual de depreciação física de 1% ao ano terá ao cabo de 30 anos a seguinte depreciação:
1- Edifício com uma excelente manutenção: 3 a 9 %
2- Edifícios bem conservados: 12 a 15%
3- Edifícios mal conservados: 30 a 42%
4- Edifícios em estado de abandono: 45 a 60%
O conjunto de trabalhos de conservação e manutenção podem classificar se desde o ponto vista técnico em obras ou operações mandadas executar pelos proprietários ou gestores de condomínio que correspondem a reparações, reconstruções, melhoramentos, limpezas, etc. de determinados elementos e equipamentos instalados nos imóveis.
*Eng.º Civil, Consultor internacional na área da construção e imobiliário, Docente na Escola Superior de Atividades Imobiliárias (ESAI)
Fonte: Artigo produzido para ImoNews Portugal
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