O decréscimo do PIB e do consumo privado e o aumento do desemprego, que continuaram a agravar-se neste 1º trimestre, são fatores que estão a influenciar de forma negativa o mercado imobiliário, o qual registou menores níveis de atividade quer no arrendamento de escritórios quer nas operações de investimento, destacando-se ainda o retalho, no qual a nota é de estagnação em termos de abertura de novos empreendimentos.
O segmento “estrela” parece ser o comércio de rua, que nos últimos dois anos tem vindo a emergir como uma alternativa sustentável no mercado de retalho, e que registou, neste primeiro trimestre, a abertura de novas lojas em Lisboa, além de prosseguir a tendência de crescimento das rendas.
Pedro Lancastre, Diretor Geral da Jones Lang LaSalle Portugal, sublinha: “Conforme previmos no nosso relatório anual, os níveis de atividade do mercado imobiliário iniciaram o ano em baixa, sendo que, por norma e historicamente, o primeiro trimestre é quase sempre o período menos dinâmico do ano.
Com os indicadores económicos a manterem a sua tendência de agravamento, obviamente que o setor imobiliário acusa o impacto de forma negativa, especialmente nos mercados de ocupação de escritórios e de retalho, com as vendas em muitos centros comerciais a decaírem, influenciadas pelas baixas no consumo e no poder de compra. O investimento continua a sofrer com ausência de investidores estrangeiros, que aguardam sinais de retoma para voltar ao mercado”.
E acrescenta: “Apesar da certeza de que o ano de 2012 será um ano especialmente difícil para o imobiliário e, aliás, para todos os sectores da economia portuguesa, é importante extrair oportunidades de um momento como o atual.
Este poderá ser um ano de bons negócios para players que disponham de capitais próprios, já que existem no mercado ativos imobiliários de grande qualidade e com preços muito competitivos, quer estejamos a falar de compras para investimento, onde os preços caíram pelo menos 30% e o ajuste tem sido muito notório no decorrer do ano, quer estejamos a falar de operações de arrendamento”.
De acordo com o relatório trimestral da Jones Lang LaSalle, o mercado de escritórios de Lisboa registou um volume de absorção de 13.208m² no 1º trimestre, evidenciando uma quebra trimestral (-85%) e homóloga (-6%). Sublinhe-se, no entanto, que a tendência ao longo do trimestre foi de crescimento, com os meses de fevereiro e março a apresentarem subidas na absorção. Ao longo do trimestre, a zona 6 (Corredor Oeste) foi a mais dinâmica, concentrando 5.201 m² dos arrendamentos realizados, sendo o Lagoas Park, localizado nesta zona, palco de duas das três maiores transações ocorridas no mercado.
Estas duas operações (no total de 1.755 m²) foram assessoradas pela Jones Lang LaSalle, que interveio aliás nas três maiores operações realizadas no mercado no trimestre, incluindo, além das duas já referidas, um arrendamento de 1.010 m² na Torre Ocidente. O stock de escritórios situou-se no final do trimestre nos 4,5 milhões de m², sofrendo um aumento de 1,26% resultante da conclusão de um único edifício, nomeadamente, o 50 Office, com 2.830 m² de abl.
Este crescimento refletiu-se na taxa de disponibilidade, que aumentou, ainda que ligeiramente, para os 12,15%. As rendas, por seu turno, mantiveram-se estáveis em termos trimestrais, com a renda prime da zona 1, a referência do mercado, a situar-se abaixo dos 20€/m²/mês.
No retalho, a nota é de estagnação, não se registando a abertura de novos centros comerciais, uma tendência que aliás deverá perdurar ao longo de todo o ano. A maturidade do próprio mercado, a conjuntura económico-financeira recessiva e as quebras do consumo privado são os principais fatores a influenciarem esta estagnação, especialmente visível nos centros comerciais secundários. No segmento dos centros comerciais, a procura por parte dos retalhistas continua sobretudo dirigida a shoppings prime.
Em contraciclo, encontra-se o segmento de comércio de rua, com a abertura de novas lojas e uma procura ativa, quer por parte dos retalhistas quer por parte do consumidor final. No 1º trimestre de 2012, a Gucci e a Stivali, esta última assessorada pela Jones Lang LaSalle, abriram lojas na Avenida da Liberdade, uma artéria cada vez mais procurada por insígnias nacionais e internacionais de luxo e com uma importante representatividade dos países dos BRIC e PALOP entre os consumidores.
O Chiado continua a registar grande procura, com as aberturas da Skinlife e da Tartine neste 1º trimestre de 2012. A Baixa foi a zona com a abertura de maior número de lojas no trimestre, acolhendo agora novos espaços da CAT Merrell, da Boulangerie by Stef e da Padaria Portuguesa, que abriu ainda outra loja no mesmo período na Av. Duque D’Ávila. Sem grandes surpresas, as rendas no comércio de rua têm vindo a percorrer um caminho ascendente e neste trimestre rondavam, em média, os 90€/m²/mês, alcançando assim o mesmo nível praticado nos centros comerciais que se tem mantido estável. Já no caso dos retail parks, as rendas têm vindo a decrescer, ficando no 1º trimestre abaixo dos 10€/m²/mês.
O investimento é igualmente pautado por uma atividade reduzida. No 1º trimestre de 2012 foram transacionados 42 milhões de euros no mercado nacional, repartidos em 3 operações e em resultado de compras realizadas apenas por investidores portugueses. Este nível situa-se quer abaixo do trimestre homólogo (em torno dos 70 milhões de euros) quer do trimestre anterior (em torno dos 50 milhões de euros). De acordo com o relatório da Jones Lang LaSalle, os investidores privados – particularmente os family offices e os investidores oportunísticos – continuam a ser uma força importante da procura.
Contudo, para os investidores internacionais, em especial os alemães, a economia nacional continua a ser o principal indicador e não será expectável que estes regressem antes de um maior grau de certeza quanto à retoma da mesma. Relativamente à oferta, existe no mercado uma panóplia de ativos prime, com excelentes condições de atividade, sendo os sectores de escritórios, retalho e logística os preferidos pelos investidores, que elegem as operações de sale & leaseback. As áreas de saúde e hotelaria são também analisadas por alguns investidores especializados.
“Os Family Offices, bem como os investidores oportunísticos vão continuar a crescer como franja da procura de investimento. Os Family Offices consideram que o atual risco do país pode constituir uma boa oportunidade, demonstram interesse por ativos prime, bem localizados com ocupantes com baixo grau de risco e contratos de arrendamento longos, sem opções de denúncia. Por outro lado, existe no mercado um conjunto de ativos considerados secundários, com algum grau de risco, mas com potencial de valorização a médio/longo prazo, que poderão ser interessantes para determinados investidores de caráter oportunístico, a um preço ajustado”, conclui Pedro Lancastre.
Fonte: Jones Lang LaSalle Portugal
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