Num cenário de retoma pós 2014 não existem edifícios novos previstos para a vertente de escritórios, frisa a consultora imobiliária Worx no estudo "WMarketReview'12" relativo aos primeiros seis meses deste ano no mercado português. Os edifícios que estão em construção são projetos aprovados antes da crise e que não têm em conta as futuras características do mercado de escritórios.
A Worx salienta no seu trabalho o facto de, pela primeira vez em muitos anos, estarem a ser construídos 15 mil m2 de edifícios novos no prime CBD, ou seja, na zona nobre entre o Saldanha, Marquês e Avenida da Liberdade, em Lisboa. Estes trabalhos resultam de grandes obras de remodelação e de beneficiação, respondendo a uma necessidade de oferta qualificada para a zona.
A nova oferta em pipeline está "escudada" nos contratos de pré-arrendamento, sendo que 58% da oferta nova de 118 mil m2 para a Grande Lisboa, e que está prevista concluir até 2014, já está colocada. Trata-se de dois projetos com pré-arrendamento, o edifício Metropolis, que tem um contrato com a zona, e ainda a nova sede da Novartis, no Tagus Park. Na zona do Cais do Sodré está em andamento a nova sede da EDP e que será de ocupação própria na íntegra.
A Worx afirma que a taxa de desocupação continua, por enquanto, a aumentar. No final do primeiro semestre, existiam 540 mil m2 desocupados, cerca de 12,01% do total. As zonas mais problemáticas em termos de absorção e espaços são o Parque das Nações, com 17,45% desocupados, e o Corredor Oeste, com 24,4%.
Numa análise detalhada, a Worx conclui que, entre janeiro e junho de 2012, se registou uma área absorvida de 36 mil m2, mais 17% em termos homólogos. O take-up, ou área absorvida, deverá situar-se nos 90 mil m2 no corrente exercício, de acordo com as estimativas da mesma fonte. Adianta que este será mais um ano de "fraca performance". O Corredor Oeste continua a registar a maior absorção, com 11 700 m2, num total de 42 operações, enquanto as zonas históricas apresentam uma reduzida atividade. A área média por negócio é de 360 m2.
Em termos de absorção por setor, a Worx conclui que o setor Estado, a Europa e as associações têm vindo a perder protagonismo, enquanto os chamados "outros serviços", assim como os "serviços às empresas", têm vindo a ganhar maior expressão.
Mudar de instalações
Desde o ano passado que a principal razão para procurar novos escritórios é a necessidade de mudar de instalações pelas mais diversas razões, e não a criação de empresas novas ou a procura de espaços pela primeira vez por parte das organizações. Cerca de 75% da área absorvida prende-se com a mudança de instalações, e cerca de 16% com a expansão.
A mudança de instalações, diz a consultora, "encontra-se muito condicionada por uma estratégia de redução de custos em que as empresas procuram uma maior racionalização dos seus gastos de estrutura, seja por uma diminuição de área, seja pela redução dos valores de renda". Por outro lado, adianta que o mercado está numa segunda fase de renegociações de contratos de arrendamento. "Após a revisão dos mesmos em 2010, as empresas procuram agora renegociar novamente as suas condições contratuais, e os valores de renda são os elementos mais marcantes destas renegociações, bem como os períodos de carência concedidos nos casos de mudança de instalações, a par da comparticipação no fit out dos novos escritórios".
Os valores praticados no mercado estão, por outro lado, a ser afetados pelo nível reduzido de absorção, pelo aumento da disponibilidade dos espaços, bem como pela ausência de confiança no mercado. "Assiste-se à pressão descendente das rendas", com a renda prime no primeiro semestre a descer para os 18 euros/m2/mês, que corresponde ao valor mais baixo dos últimos 12 anos. Numa análise detalhada, a Worx conclui que existe uma descida generalizada dos valores em todas as zonas.
Em termos de tendência, os analistas acreditam que a atividade do mercado continuará a apresentar-se fraca, com um número reduzido de operações. Permanecerá ainda o desequilíbrio entre a oferta e procura, antecipando uma desocupação elevada, a par de uma redução do pipeline. A mesma fonte prevê ainda ajustamento na renda prime e renegociações em baixa de contratos pré-existentes. As rendas vão manter-se em níveis historicamente baixos.
Rua em contra ciclo
O comércio de rua está a crescer em contra ciclo. A Worx diz que este segmento é uma "alternativa muito consistente para a expansão do comércio em Portugal". Há um número crescente de insígnias a abrir, sendo algumas novas, enquanto outras são a expansão dos centros comerciais para o comércio de rua.
A Avenida da Liberdade e o Chiado são as zonas mais atrativas para o crescimento do retalho de rua. Um dos exemplos para o início de 2013 é a abertura da Cartier. Nos primeiros seis meses de 2012 abriram a Stivali e o restaurante Avenue, o America Vintage, a Salsa e a Perfumes & Companhia.
Em termos de valores, a conclusão é que estes continuam elevados, com a Avenida da Liberdade/Chiado a situarem-se entre os 50 e os 85 euros/m2/mês em Lisboa. No Porto, é Sta. Catarina que revela os valores mais altos, entre os 20 e os 45 euros/m2/mês.
O retalho convencional regista uma forte contração do investimento, preferindo os promotores optar pela remodelação, modernização e diferenciação das superfícies comerciais.
A área bruta locável mantém-se nos 3,6 milhões de m2, não tendo sido inaugurado qualquer novo espaço no primeiro semestre. A Worx diz que este facto é justificado pela "maturidade do mercado e pela simultânea quebra no volume de vendas e do consumo". A oferta futura está estimada em 248 mil m2 e não existem retail parks previstos para o curto prazo, com exceção dos dois integrados no projeto do Dolce Vita Braga, do Forum Alverca e do City Caldas. A tendência, afirmam os consultores, é para haver uma "re-equação de alguns dos atuais projetos de retalho, cuja viabilidade se encontra em causa, no sentido de definir uma estratégia para o ativo, seja através do repensar de uma outra lógica dentro do mesmo segmento, seja na proposta de alteração do uso".
Industrial e logística pouco dinâmicos
O segmentos industrial e de logística têm sido dos menos dinâmicos dos últimos anos, isto porque o seu desempenho depende fortemente do crescimento da atividade económica e das empresas. O documento da Worx avança que a retração da oferta e da procura "são as dinâmicas mais presentes, a par da necessidade de controlo de custos e de racionalização das instalações", o que "tem conduzido à renegociação de contratos, quer em termos de áreas quer de valores e condições contratuais numa lógica de ganhos de eficiência e maior racionalização de custos".
Em termos de oferta e procura, nos primeiros seis meses de 2012 o stock de espaços industriais e logísticos situou-se em torno dos 4,2 milhões de m2, dos quais 2,6 milhões ficam na zona da Grande Lisboa, "revelando estabilidade face aos anos anteriores". O nível de absorção foi de aproximadamente 24 mil m2, uma redução aproximada de 50% face ao ano anterior, "traduzindo um mercado bastante estagnado", refere a Worx. A empresa destaca apenas a operação da plataforma da Urbanos em Vialonga - Loures, com 19 500 m2, sendo as restantes operações de pequena dimensão (com áreas médias de cerca de 900 m2). A consultora declara que a oferta atual está bastante condicionada, e a construção especulativa é praticamente inexistente. As plataformas logísticas de Castanheira do Ribatejo e do Poceirão encontram-se ainda numa fase embrionária, "pelo que não se prevê a sua entrada no mercado no curto prazo".
Em relação a valores, e "após a redução significativa registada em 2010", denota-se "atualmente alguma estabilização, embora se assista à revisão em baixa de alguns dos valores dos arrendamentos em curso, em resultado da renegociação de rendas", afirma a Worx na análise. O eixo Alverca-Azambuja mantém-se como a zona prime do mercado, atingindo os valores máximos de 5 euros/m2/mês, número apenas superado no centro de Lisboa, "que se mantém um mercado muito específico, com oferta escassa e por isso com valores mais elevados, aliando frequentemente a componente de show room nos seus espaços".
Assim, dada a atual conjuntura e a retração generalizada na procura, a Worx não perspetiva que a retoma deste setor se inicie no curto prazo. As maiores tendências "passam pela racionalização e flexibilidade em termos de instalações, contratos e custos, contribuindo para a eficiência dos próprios espaços". A consultora refere ainda que a construção especulativa "manter-se-á em níveis muito reduzidos, prevalecendo o built to suit e a garantia de um ocupante antes da construção de forma a diminuir o risco das operações".Fonte: OJE
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