Pedro Lancastre, Diretor Geral da Jones Lang LaSalle, sublinha: “O mercado imobiliário absorve, obviamente, todos os reflexos da conjuntura económica que se vive e 2012 foi um ano recorde pela negativa, com a estagnação do mercado de centros comerciais, níveis de investimento residuais, os escritórios a manterem absorções abaixo dos 100 mil m² e queda nas vendas de casas”. E acrescenta: “Foi um cenário difícil o que vivemos, mas conseguimos manter o volume de negócios, uma vez que a nossa estratégia está perfeitamente adaptada a este momento que atravessamos, com uma aposta crescente nas áreas menos dependentes de transacções. É assim que vamos continuar nos próximos tempos, pelo menos enquanto os investidores institucionais estiverem de costas voltadas para Portugal e enquanto a economia não começar a crescer. A exceção para tudo isto é o comércio de rua em zonas de maior prestígio da cidade de Lisboa.”
Em 2012, as áreas de Escritórios (Agência e Corporate), Arquitetura (através da Tetris-Design & Build) e Avaliações foram as que evidenciaram melhor performance, com crescimentos de faturação importantes e que, numa das áreas, mais do que duplicou.
O mercado de escritórios tem sido dos mais afectados pela actual conjuntura, uma vez que está dependente das necessidades de espaço das empresas. Se cresce o desemprego, aumentam também os espaços vazios. Este ano foram apenas tomados cerca de 93.000 m² de escritórios, sendo que 79% dessa área diz respeito a mudança de instalações. Mesmo assim, os níveis de absorção de 2012 registaram um ligeiro acréscimo de 6% face a 2011 (87.649 m²), mantendo-se, no entanto, em mínimos históricos no espaço da última década Em resultado da área devoluta (a taxa de disponibilidade no final do 3ª trimestre situava-se nos 11,9%) e de um take up que na maioria das vezes decorre da redução da área ocupada pelas empresas, as rendas continuam sob pressão (renda prime situa-se nos 18,5€) e os proprietários são obrigados a conceder cada vez mais incentivos para atrair ou reter os inquilinos.
Ainda assim, perante este cenário o Departamento de Office Agency & Corporate Solutions bateu o recorde, com um crescimento de 25% do seu volume de negócios. Ao todo, a Jones Lang LaSalle esteve envolvida em 31.649 m² de escritórios, dos quais 16.330 m² dizem respeito a operações de arrendamento na área de agência ou em representação de clientes corporativos - o que equivale a cerca de 18% do total transaccionado pelo mercado em 2012 - e 15.319 m² são relativos à renegociação de contratos de arrendamento, a maioria dos quais em cumprimento de mandatos corporativos. No final de 2012, o Departamento de Office Agency estava instruído para a comercialização de 112.758 m² de escritórios, num total de 38 mandatos, e continua a representar os interesses imobiliários de diversos clientes corporativos, entre os quais se destacam a Stanley Security Portugal, SAP e BP.
No retalho, 2012 foi um ano marcado pela ausência de inaugurações de novos centros comerciais e retail parks no nosso país - a primeira vez que isso acontece desde que a indústria dos centros comerciais começou a proliferar no nosso país - com o comércio de rua a apresentar cada vez maior dinamismo, sobretudo nas zonas mais prime. Este é o cenário esperado também para 2013, embora com a inauguração de um centro comercial em Évora, e com ainda maiores expetativas em relação ao comércio de rua, prevendo-se que a nova lei do arrendamento tenha um impacto ainda mais positivo no desenvolvimento deste setor. O Departamento de Retail Leasing tem neste momento em comercialização o Alegro Setúbal - recentemente apresentado e cuja inauguração se espera que ocorra no final de 2014 - e um portefólio de 200 lojas de rua, além de uma carteira de 29 centros comerciais em recomercialização. Em 2012, este Departamento esteve especialmente ativo no comércio de rua, tendo concretizado operações com o Continente Bom Dia, Marella, ProRunner, Optivisão, entre outras marcas.
No investimento, os números são pouco animadores, sendo que o mercado nacional de investimento imobiliário registou a pior performance desde que há registo com apenas €125 milhões transaccionados. Neste cenário, que dificilmente deverá alterar-se significativamente já em 2013, os escritórios, com 48%, foram o setor com maior investimento, seguindo-se os imóveis de uso misto (45%) e o retalho (7%). A Jones Lang LaSalle tem concretizado nos últimos dois anos um conjunto de operações e contratos que têm revelado uma tendência de investimento com origem em Familly Offices e privados, especialmente de origem espanhola. Ainda que as perspetivas para a atividade de investimento em Portugal sejam semelhantes a 2012, o Departamento de Capital Markets considera que o cada vez maior ajustamento dos preços e das yields estão a tornar o mercado de investimento mais atrativo com oportunidades excelentes em todos os setores (escritórios, comércio, logística, turismo e habitação) e, por isso, os timings para o regresso dos investidores institucionais terá a ver com a recuperação da credibilidade do nosso país e com o incremento do financiamento interno.
A área de arquitetura, uma das que tem exibido maior crescimento nos últimos anos e que atua agora sob a marca Tétris Design & Build, voltou a evidenciar-se, mais que duplicando a sua faturação. Com 42 obras concluídas em 2012 num total de 15.000 m² para clientes como a SAP, a Leaseplan, a Stanley Security Portugal, a Sonae Sierra, Coface e Maersk, a Tétris – Design & Build inicia o novo ano com 4 obras em execução e perspetivas para assumir 6 outros projetos, esperando poder reforçar a equipa e captar novos clientes internacionais.
O Departamento de Avaliações também se destacou pela positiva com um crescimento a 2 dígitos face a 2011, tendo realizado avaliações em imóveis que totalizam mais de 10 milhões de m² e um valor agregado de 5 mil milhões de euros. Em 2013, este departamento vai continuar a crescer, ampliando a sua carteira de clientes.
Na Gestão de Imóveis, a Jones Lang LaSalle fechou o ano com uma carteira de 234.000 m² geridos, tendo conquistado dois novos mandatos na área de retalho e um na área de escritórios já no final de 2012. Com as instruções no retalho, a consultora passa assim a ser responsável pela gestão integral do portefólio de retail parks da Bristih Land no nosso país. Do total de 15 imóveis geridos no final de 2012, 10 eram equipamentos comerciais e 5 de escritórios, destacando-se imóveis como a Torre Oriente, a Torre Ocidente, o Saldanha Residence, o W Shopping, ou o Sintra Retail Park. Já em 2013, o Departamento de Gestão de Imóveis foi instruído para a gestão de um novo edifício de escritórios no Prime CBD.
A Consultoria Estratégica é uma das áreas de aposta reforçada este ano, tendo realizado diversos estudos de mercado, além de ter prestado serviços de assessoria estratégica a projetos de várias naturezas, incluindo reabilitação urbana, reutilização de espaços e até no âmbito do plano de privatização da ANA para um dos candidatos finalistas.
Perspetivas 2013
Em relação a 2013, Pedro Lancastre, afirma: “Queremos consolidar o negócio nas áreas tradicionais, obviamente com as limitações inerentes à própria atividade do mercado. E vamos apostar de forma reforçada nas áreas de Arquitetura e de Consultoria Estratégica, na qual pretendemos mostrar que com criatividade podemos ajudar a solucionar problemas de funcionamento, posicionamento e exploração dos ativos imobiliários dos nossos clientes. Além disso, temos planos para dar alguns passos na internacionalização. Depois de trabalhos desenvolvidos em Angola, estamos a fazer uma aposta forte no mercado imobiliário de Moçambique, embora estejamos ainda a estudar os moldes e os timings mais concretos para o fazermos”.
Em relação ao mercado, o Diretor Geral da Jones Lang LaSalle, remata: “O ano 2013, como todos nós sabemos, será marcado pela redução do rendimento e do consumo e pelo aumento do desemprego, falências, etc. E isso é incontornável. Mas, acima de tudo, é preciso continuar a acreditar que dos maus tempos também nascem boas oportunidades e que isso é uma verdade muito aplicável ao imobiliário. Não se auguram melhores níveis de atividade em escritórios, retalho e investimento, mas as oportunidades para quem tem liquidez, para quem ousa e para quem pode ter uma estratégia de antecipação, podem ser uma realidade, beneficiando também de um ajuste dos preços que vai continuar a verificar-se”.
Fonte: Jones lang LaSalle
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