Fruto da reconversão da atual galeria comercial do hipermercado Jumbo, o Alegro Setúbal promete ser mais do que um mero centro comercial, criando no local «um novo centro de vida», sublinhou o diretor-geral da Immochan, Mário Costa, em entrevista à Vida Imobiliária.
O Alegro Setúbal vai abrir no final de 2014, disponibilizando aos setubalenses um total de 115 lojas, 20 restaurantes e 10 salas de cinema, além do já existente hipermercado Jumbo, distribuídos por 41.200 m² de Área Bruta Locável em três pisos. O centro será servido por um parque de estacionamento com 2.600 lugares.
De acordo com a Auchan, a atual Galeria Jumbo é a grande superfície mais visitada no concelho, e a sua transformação em centro comercial permitirá duplicar a afluência a esta zona comercial. Além disso, graças a este investimento direto de 70 milhões de euros, a Immochan será também responsável pela criação de 1.000 empregos diretos e 500 empregos indiretos.
O novo centro comercial ficará localizado numa das principais portas de entrada da cidade de Setúbal, na convergência dos acessos A12 e N10. Será a maior superfície comercial à mais curta distância para 138.000 pessoas, numa área de captação com um total de 320.000 m².
Este é um projeto muito aguardado em Setúbal, que ainda não tem nenhum centro comercial. Quanto tempo demorou até poder ser concretizado?
Foi há cerca de dois anos e meio que apresentámos na Câmara de Setúbal a nossa vontade de desenvolvimento deste projeto. No último semestre do ano passado conseguimos ter a aprovação do estudo de impacto ambiental, o alvará do loteamento e a aprovação do projeto de arquitetura por parte da Câmara, a licença comercial e as licença de construção.
Portanto, todo o processo decorreu num tempo recorde, desde que fomos apresentar oficialmente à Câmara a nossa intenção de requalificar e modernizar o nosso conjunto comercial Jumbo, transformando-o num projeto que viesse responder às necessidades atuais dos consumidores, em termos de oferta mais alargada, mas também no que toca à qualidade dos próprios equipamentos e instalações.
Como encaram o facto de já ter sido anunciado um projeto concorrente na cidade?
Estamos presentes em Setúbal com o hipermercado e a galeria comercial Jumbo há mais de 20 anos e conhecemos os clientes muito bem, até porque a grande maioria dos que nos visitam e que trabalham connosco são residentes na cidade. E, portanto, sabemos que um dos grandes anseios da população local é a criação de um centro comercial moderno na cidade, o que nós iremos concretizar através deste projeto de renovação e ampliação do nosso local em Setúbal.
Além disso, o nosso complexo está numa localização excelente, logo na principal entrada da cidade para quem chega da A2. E, acreditamos que o centro comercial deverá satisfazer essas aspirações da população em termos de mix comercial, bem como no que toca à relação qualidade preço das marcas presentes.
Por tudo isto, estamos perfeitamente tranquilos em relação a este tema, porque iremos ser os primeiros e satisfazer essas expetativas e aspirações dos setubalenses.
Haverá espaço para uma eventual expansão do shopping no futuro?
Sim. No que toca à capacidade de construção, o nosso projeto atual já acautela a possibilidade de fazer uma expansão no futuro, caso assim achemos necessário.
Aliás, essa é uma preocupação transversal a todos os nossos projetos, que são sempre concebidos de modo a não fecharmos a porta relativamente a uma expansão.
Com base nas vossas experiências anteriores, quais são os principais desafios inerentes a este tipo de projeto de transformação de uma galeria comercial antiquada num shopping moderno. E, como é que vão posicionar o novo Alegro Setúbal?
Em termos de branding, vamos levar a marca Alegro para Setúbal, a qual já está presente em Alfragide e Castelo Branco. Mais uma vez iremos ali promover os valores da própria marca, em consonância com aquela que é a nossa forma de estar enquanto entidade promotora e gestora de centros comerciais.
Também aqui vamos promover diversas ações que visam a inserção do centro na comunidade envolvente e promover o bem-estar da população local, além de diversas ações de solidariedade, bem como promover ações não só lúdicas, mas também de formação. A nossa missão é tornar os nossos espaços comerciais em zonas de compras e de fruição de lazer que agradem à comunidade, fazendo com que cada visita a um Alegro seja encarada como uma experiência gratificante.
Daí que o nosso desafio para Setúbal é o de levar estes valores da marca ainda mais longe, criando ali não só um destino de compras, mas também um sítio de partilha, onde as pessoas também vão para usufruir de um espaço público e que é vocacionado para toda a família. Vai ter várias zonas infantis, mas também espaços mais direcionados para os adolescentes e outros para os séniores, ou sejam todos vão poder contar com áreas e com atividades adequadas para cada uma destas faixas etárias.
Como irão gerir a realização das obras em simultâneo com a operação do centro comercial?
Iremos fazer as obras faseadamente, para que o hipermercado continue sempre aberto, o qual também será renovado de forma faseada. Da galeria comercial ficará apenas a funcionar a zona de lojas situada em frente à linha de caixas do hipermercado. Ou seja, vamos fechar uma pequena área de cada vez.
E relativamente ao tenant-mix, como está a ser planeada a distribuição?
Haverá um equilíbrio na que concerne à distribuição das diferentes classes de comércio, ou seja, a oferta de moda estará perfeitamente equilibrada com as restantes componentes. Aliás, existe mesmo uma componente que queremos que esteja fortemente representada, dada a localização do centro na região de Setúbal, que é muito conhecida pela próxima ligação ao mar e à natureza, e que é a componente desportiva, por exemplo.
E como está a decorrer a comercialização dos espaços disponíveis?
Neste momento, a mais de um ano e meio da abertura, temos já confirmada a colocação de cerca de 72% da ABL disponível, o que nos deixa muito contentes. E, posso dizer que além daqueles que já confirmaram, temos várias outras marcas com quem já estamos em fase final de negociação, prestes a fechar contrato e que em breve contaremos divulgar.
Fazendo o balanço, não podemos deixar de nos congratular com estes números, pois vêm confirmar que estamos a desenvolver um centro comercial que está efetivamente a atrair as várias marcas para ali se instalarem. E isso é possível não só pela qualidade do projeto e pelo selo de qualidade do grupo Auchan mas, muito importante, porque Setúbal continua a ser uma das poucas capitais de distrito em Portugal que ainda não tem uma superfície comercial moderna.
Ainda recentemente, estivemos presentes no MAPIC, que é talvez a maior feita internacional na área do imobiliário de retalho, onde o Alegro Setúbal esteve em grande destaque no stand da Immochan. E, portanto, tivemos aí uma oportunidade adicional de falar com muitas marcas, algumas das quais que ainda nem estão presentes em Portugal, no sentido de avaliar o seu interesse em vir para Portugal por mão do Alegro Setúbal.
Entre as chancelas que já estão confirmadas no centro, incluem-se por exemplo a H&M que vai abrir em Setúbal uma âncora de 2.000 m², que será a sua segunda maior loja em Portugal, logo a seguir ao Chiado, e para onde vai também trazer novos conceitos, nomeadamente a H&M Home. O hipermercado Jumbo, com uma ABL de 17.000 m² será, obviamente, a maior âncora. E, faz também parte dos nossos objetivos contribuir para potenciar ainda mais o crescimento do seu negócio, pelo que também o hipermercado será alvo de um projeto de requalificação.
Entretanto posso dizer que já estamos a negociar com outras marcas, com as quais temos conversações em fase muito avançada, e que, além destas, vamos contar com várias âncoras de peso.
Quem irá frequentar o Alegro Setúbal?
A primeira coroa de influência, de população localizada a 10 minutos do centro, abrange uma população de cerca de 140.000 pessoas. Obviamente que conseguimos atrair pessoas residentes noutras zonas, nomeadamente para sul e a cerca de 30 minutos, o Alegro vai ser o centro comercial mais próximo para os habitantes de Alcácer do Sal, Grândola, Santiago. Este total de 320.000 pessoas é o nosso objetivo-alvo de atração, em termos de área de influência.
O que posso dizer é que este centro não vai só fixar o consumo dos residentes no concelho, que hoje se dispersam pelos centros comerciais existentes nos concelhos limítrofes, como também poderá atrair pessoas residentes nos concelhos contíguos.
E ao nível da maturidade do projeto, da própria operação do centro. Nas vossas perspetivas quando é que este estará em velocidade de cruzeiro?
Pelas caraterísticas que tem, penso que este centro comercial atingirá a velocidade de cruzeiro muito rapidamente, assim a situação do país não se agrave.
Uma fatia muito significativa dos 110 milhões de euros a que correspondem o valor global de investimento no projeto, será alocada à requalificação da cidade. Em que serão aplicados esses 40 milhões de euros, concretamente?
A Câmara de Setúbal encontrou no nosso projeto uma oportunidade para requalificar toda aquela entrada da cidade, através do loteamento onde vai ser feita a expansão do nosso edifício atual.
Trata-se de um loteamento com 18 lotes, cujas taxas camarárias vão ser aplicadas diretamente na melhoria de toda aquela malha urbana, na sua qualidade urbana e paisagística.
É um loteamento com 18 lotes, cujas taxas camarárias vão ser aplicadas diretamente na melhoria de toda aquela malha urbana, melhorando a qualidade urbana e paisagística, através da criação de ciclovias, percursos para peões, aumentar a facilidade de circulação, criando novas entradas e saídas no conjunto comercial através do alargamento da própria avenida que existe em frente ao centro comercial, a avenida Antero de Quental; a criação de uma rotunda na entrada da cidade. Tudo isto são melhorias das acessibilidades não só para o centro comercial, mas para a circulação nesta zona da cidade.
Além deste, que outros projetos tem a Immochan em carteira para Portugal. Continua a haver intenções de investir futuramente num Alegro Loulé?
Loulé continua nos nossos planos, mas é um projeto de muito longo prazo e não é, para já, a prioridade. Os terrenos têm afetos zonas de reserva agrícola e ecológica. Primeiro será preciso irem-se desbloqueando todas estas situações e quando chegar a altura certa, aí tomaremos uma decisão e veremos se continua a ser ou não do nosso interesse investir naquele local?
Em todo o caso, continuamos com os nossos planos para expandir a marca Alegro em Portugal. E esse processo será feito através de duas componentes: através da reconversão de espaços já existentes ou do desenvolvimento de novos projetos de raiz.
Temos em carteira galerias – as chamadas Galerias Jumbo - com mais potencial comercial, e marcas interessadas em fazer uma expansão dos nossos locais atuais. Já fizemos alguns projetos de requalificação em locais como Famalicão, e ainda temos outros projetos que, embora não tendo dimensão para se tornarem num centro comercial Alegro, têm contudo potencial para serem requalificados e para se desenvolverem novos projetos comerciais.
Depois somos também proprietários de uma carteira de terrenos, os quais acreditamos terem potencial para vir a ser possível desenvolver um centro comercial Alegro no futuro.
Carteira da Immochan em Portugal vale 160 milhões de euros
Presente em 12 países, a Immochan é a empresa do grupo Auchan que se dedica à promoção, gestão e comercialização de centros comerciais. Atualmente é responsável pela gestão de 328 centros comerciais, com um ABL total de mais de 1.700.000 m².
Em Portugal, é responsável por vários centros e galerias comerciais, nomeadamente o Alegro Alfragide e o Alegro Castelo Branco, e Galerias Comerciais em Alverca, Canidelo, Cascais, Famalicão, Maia e Santo Tirso, tendo já em curso as obras do novo Alegro Setúbal. Conjuntamente, os centros já em operação representam um stock total de ABL de 43.315 m² e 343 lojas, estando avaliados em cerca de 160 milhões de euros.
Fonte: VI
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