A Reforma do Arrendamento – Ano novo, vida nova?

No seguimento da entrada em vigor da Lei do Arrendamento (comummente designada "lei das rendas") no passado dia 12 de novembro, o início do ano de 2013 ficou marcado pela entrada em vigor de um conjunto de diplomas que vieram concretizar a referida Lei, tendo ficado, assim, concluída, em grande medida, a publicação da muito discutida e controversa reforma do arrendamento urbano, ainda que o resultado da sua aplicação prática apresente muitas incógnitas.

De entre as medidas agora publicadas, merecem especial destaque as normas destinadas (i) a definir o regime de determinação do rendimento anual bruto corrigido e de atribuição do subsídio de renda e (ii) a proceder à instalação e à definição das regras de funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento e do procedimento especial de despejo. 

Fruto do momento particular que o País atravessa e, em especial, das imposições decorrentes do memorando assinado entre o Governo Português e a Troika, o lema do nosso legislador, nesta como noutras matérias, parece ser o de regular ‘depressa e bem'. 

Contudo, o atual esforço reformista do nosso legislador, concretizado na publicação de um alargado leque de novos diplomas nas mais diversas matérias, num tão curto período de tempo, acaba por ser mais merecedor, em muitos casos, da aplicação do provérbio "a pressa é inimiga da perfeição", sendo o regime do arrendamento urbano agora publicado um bom exemplo disso mesmo.

Com efeito, a publicação de um conjunto tão numeroso de diplomas legais, interligados entre si no âmbito de uma mesma reforma, com diferentes datas de entrada em vigor

e incluindo no seu âmbito diversos regimes especiais e excecionais, nem sempre bem clarificados e concretizados, apenas vem dificultar, pelo menos numa fase inicial, a interpretação e a aplicação prática pelos vários interessados de um regime do arrendamento urbano que se pretende simples e desburocratizado.

Adicionalmente, os sucessivos atrasos no processo de avaliação geral dos imóveis pelos serviços de finanças (elemento fundamental para o senhorio poder lançar mão do procedimento de atualização extraordinária das rendas), a necessidade de aguardar pela nota de liquidação de IRS de 2012 para poder comprovar a existência de uma situação de carência económica (uma das principais situações que excecionam a aplicação do regime geral de atualização das rendas e que vai levar a que, em muitos casos, as rendas só possam ser atualizadas no final de 2013) e o limitado âmbito de competência do balcão nacional do arrendamento (a título exemplificativo, basta que o inquilino se oponha ao pedido de despejo para que o processo seja transferido para a via judicial normal, com a lentidão inerente) são alguns dos fatores que têm contribuído para um sentimento de descrença na aplicação prática e no sucesso desta nova reforma.

Perante este conjunto de novas normas nem sempre claras e bem sistematizadas, teme-se ainda que esta reforma possa vir a contribuir para um aumento dos conflitos entre senhorios e arrendatários e ao correspondente acréscimo do número de processos

em tribunal, resultantes de uma interpretação divergente das referidas normas. O tempo que se irá perder a interpretar será tempo também de atraso na efetiva aplicação e execução da reforma do arrendamento.

O desafio imposto a todos os interessados nesta reforma é, por isso, grande e espera-se, acima de tudo, que o bom senso impere e que a médio, longo prazo, a nova reforma permita

a efetiva atualização das rendas mais antigas para montantes mais próximos dos valores praticados no mercado e a conclusão de ações de despejo simples num curto espaço de tempo. Ano novo, vida nova... Ou será que não?

Por Gonçalo de Almeida Costa, Advogado Associado Sénior CCA Advogados

Fonte: OJE