Sabe como funciona a garantia de um imóvel novo?

O prazo de garantia para defeitos de construção de uma casa nova é de cinco anos a contar da data da respetiva aquisição, não abrangendo, obviamente, a depreciação do imóvel que resultar do mau uso ou da falta de manutenção. Durante esse período, o comprador tem toda a legitimidade para reclamar junto das entidades competentes.

Para as situações em que o comprador descobre na sua nova casa a existência de defeitos no imóvel, tais como fissuras nas paredes, azulejos rachados, danos por humidade ou equipamentos com deficiente funcionamento, entre outros, que não seria possível detetar durante as visitas ao imóvel, deve ser acionada a garantia dos bens imóveis de 5 anos, a contar da data de aquisição.

Quando a venda do imóvel é efetuada pelo construtor (ou empreiteiro), isto é, quando o vendedor do imóvel é quem o tenha construído, modificado ou reparado, aplicam-se as disposições do contrato de empreitada, conforme os termos no n.º 4 do artigo 1225.º do Código Civil. Com efeito, segundo o disposto no n.º 1 do artigo 1225º do Código Civil, as empreitadas de construção, modificação ou reparação de edifícios (ou outros imóveis) destinados a longa duração, estão sujeitas a um prazo de garantia de 5 anos, sem prejuízo de prazo mais longo que resulte de convenção entre as partes.

Ressalva-se, que a responsabilidade do empreiteiro estende-se a quem adquirir o imóvel independentemente do número de alienações do imóvel defeituoso, continuando o empreiteiro a responder sempre perante o último adquirente, dentro do prazo de 5 anos após a entrega da obra ao seu primitivo dono, dado que o prazo não se renova após cada transmissão de propriedade. No entanto, ao terceiro adquirente apenas ficam reservados os direitos de eliminação dos defeitos, realização de nova obra e indemnização.

Em caso de venda de coisa imóvel defeituosa, o processo de garantia processa-se, esquematicamente, da seguinte forma:

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Como pode acionar a garantia

A partir do momento em que o comprador tem conhecimento do defeito, tem o prazo de um ano para o comunicar ao vendedor, dentro do prazo dos cinco anos de garantia. A comunicação deve ser feita por escrito, através de carta registada com aviso de receção, para que o comprador possa ficar com uma prova da denúncia do defeito.

Após comunicação do defeito, se o vendedor ao ser notificado do defeito não proceder à sua reparação no prazo de seis meses, o proprietário lesado pode intentar uma ação judicial de pedido de eliminação de defeitos e/ou de indemnização pelos danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos, no prazo máximo de um ano após a data da denúncia dos defeitos, sob pena de caducidade do direito (n.ºs 2 e 3 do art.º 1225 do Código Civil). Se o deixar passar, o vendedor fica livre da obrigação de reparar os defeitos do imóvel.

O comprador tem direito a exigir a eliminação dos defeitos ou, se tal não for possível, pedir nova construção, nos termos do artigo 1221 do Código Civil, e no caso de não serem eliminados os defeitos ou construída de novo a obra, tem a legitimidade de exigir ao vendedor a redução do preço ou a resolução do contrato e a devolução da quantia paga, caso os defeitos tornem o imóvel inadequado para o fim a que se destina.

O adquirente, à altura da compra do imóvel, se tiver conhecimento de algum defeito, deve comunicar por escrito, em carta registada com aviso de receção, fixando um prazo ao vendedor para que este proceda à reparação. Desta forma, está a aceitar o imóvel com reserva no que diz respeito ao defeito encontrado. Caso contrário, se os defeitos não forem comunicados ao vendedor, entende-se que o imóvel foi aceite nas condições em que estava no ato da aquisição, deixando o vendedor de ter qualquer obrigação legal de reparar o defeito.

Feita a denúncia dos defeitos detetados, o comprador terá o prazo de 3 anos para a efetiva reparação dos defeitos, prazo após o qual caducam os direitos que lhe são atribuídos. Ressalva-se, que caso o comprador recorra a um meio de resolução extrajudicial do conflito, exemplo da mediação do Serviço de Defesa do Consumidor, o dito prazo de 3 anos fica, automaticamente, suspenso. 

Por fim, resta citar sobre quem recai a responsabilidade proveniente da garantia, que à partida, no caso dos bens imóveis, será imputada ao construtor, figura que vai de encontro à definição legal de produtor/vendedor.

O que abrange a garantia de 5 anos

O prazo de garantia de 5 anos abrange o imóvel incorporado no solo e as suas partes integrantes, isto é, as coisas móveis ligadas materialmente ao imóvel com carácter de permanência, de tal forma que a sua separação não seja possível sem prejuízo das coisas móveis em si mesmas (paredes, tetos, canalizações e outras partes estruturantes do imóvel). Para os restantes materiais e equipamentos do imóvel, como sucede com as bancadas da cozinha, os móveis da casa de banho, eletrodomésticos ou com os estores das janelas, por exemplo, o prazo de garantia será o correspondente ao dos bens móveis, em que o vendedor está obrigado a garantir o bom estado e bom funcionamento dos mesmos durante o período mínimo de dois anos.

Onde reclamar

O Instituto da Construção e do Mobiliário (INCI): disponibiliza um serviço online para apresentação de queixas de forma simples e rápida sobre a atuação de empresas nos mercados regulados pelo INCI, IP. As queixas relativas a defeitos de construção ou incumprimento de normas legais, contratuais ou regulamentares, que coloquem em causa a qualidade da obra, pela sua especificidade, são tratadas em formulário próprio (Site: http://www.inci.pt/Portugues/Queixas/Paginas/Queixa.aspx)

Artigo elaborado por IMOnews Portugal/BRPM