Casas da banca com spreads em saldo

Os imóveis que a banca recebeu por falta de pagamento de créditos e que agora quer eliminar dos seus balanços têm condições de financiamento muito favoráveis, diz a DECO.

Para quem 'insiste' em tornar-se proprietário de uma casa, recorrendo a crédito à habitação mesmo em tempo de crise, as bolsas de imóveis criadas pelos bancos são uma boa opção. 

Uma realidade confirmada pela Deco, associação de defesa do consumidor, num estudo realizado junto de 16 instituições bancárias, publicado na mais recente edição da revista "Dinheiro & Direitos". Nestes casos, conclui o estudo, as condições de financiamento propostas revelaram-se um "atrativo aliciante", com destaque para spreads de valores muito abaixo do crédito tradicional, comissões iniciais mais acessíveis (muitas vezes nem são cobradas) e montantes de financiamento a chegarem frequentemente aos 100% da avaliação. Ainda assim, o tom otimista não deve dispensar uma folga orçamental por parte de quem recorre ao crédito antecipando um futuro menos risonho noutros fatores que também entram nas contas. 

"Quem pede um crédito bancário deve ter em conta que o spread é apenas uma parcela da taxa de juro. A outra parcela, com a qual não é tão fácil de jogar numa perspetiva de longo prazo, é o indexante, a Euribor. E se hoje um spread de 1% é excelente, a que se soma uma Euribor a 0,4 ou 0,5%, ninguém pode garantir que daqui a dois, três ou quatro anos, a Euribor não esteja já a 2, 3 ou 4%", avisa João Fernandes, economista da Deco. Estas análises, reforça, "têm de estar presentes na tomada de decisão porque, não sendo elevado, o risco existe a uma escala razoável e se for incluído no plano do empréstimo pode vir a originar, de novo, os problemas que todos conhecemos nos últimos anos",

Na verdade, a entrega de habitação usada por particulares que deixaram de poder pagar o respetivo empréstimo bancário e até mesmo de prédios novos no caso de promotores imobiliários endividados, originou a presença de milhares de imóveis nos ativos de muitos bancos. Uma situação pouco desejada pelas próprias instituições bancárias, que pretendem converter os mesmos em dinheiro o mais depressa possível. Para o efeito recorreram à criação de portais próprios, à colaboração com mediadoras imobiliárias e, mais decisivo, à concessão de crédito em condições muito vantajosas.

Quanto a este último aspeto, o estudo da Deco é bastante claro. Basta dizer que a Escolha Acertada foi a do Banco Popular, que disponibiliza aos seus clientes cerca de 800 imóveis, um spread de 1,5%, quando a margem do mesmo banco para um financiamento tradicional pode variar entre os 2,75% e os 6%. Já o BBVA desce este custo ao consumidor para 1% no caso de empréstimos inferiores a 50% do valor da avaliação.

"O nosso conselho é não contratar spreads acima de 3% e mesmo assim já será muito elevado", indica João Fernandes.

Cinco bancos com mais de 5.000 imóveis para vender

Dos 16 bancos contactados pela Deco, apenas cinco revelaram a quantidade de imóveis que detinham em bolsa à data de janeiro: o BES referiu 2.593, o Santander Totta 1319, o Banco Popular 800, o BPI 267 e a Novagalicia Banco 134 casas, ou seja, um total de 5.113 imóveis para escoar.

Apesar das condições muito atrativas de financiamento, a associação de defesa dos consumidores recomenda uma postura negociai a quem pretenda comprar este tipo de imóveis.

"Temos conhecimento de situações em que é possível negociar o preço que os bancos pedem para os seus imóveis, ainda que estes já estejam, em princípio, a preços de mercado ou até mesmo mais abaixo, dependendo do tempo a que já estão à venda", diz o responsável da Deco, lembrando a alta motivação da banca para se ver livre destes ativos ligados a dívidas. 

Certo é que, no referido estudo, apenas o Banco Popular, o BPI e o Novagalicia Banco se mostraram disponíveis para negociar e, mesmo assim, não para os valores pretendidos (75% do valor inicial foi a proposta feita às instituições bancárias). BES e BPI condicionaram a negociação à formalização da proposta.

Depois, resta, ainda, encontrar a casa desejada, o que pode não acontecer nas bolsas de imóveis dos bancos, pois estas, além de não serem assim tão extensas, não deixam de ter condicionalismos em termos de tipologia e mesmo do estado de conservação. 

Finalmente, além do desejo de comprar, é preciso poder fazê-lo. E se as condições de financiamento são facilitadoras do processo, não é de esperar que o mesmo aconteça em relação à avaliação do banco sobre a capacidade de pagamento do requerente do crédito. "Os bancos estão mais rigorosos na concessão de crédito, muito mais apertados na própria avaliação do risco da operação individualmente, e exigem maior folga no orçamento da família para darem luz verde a esse crédito. Precisamente, para evitar situações como as que levaram a que estes imóveis ficassem em carteira, considera João Fernandes, que acrescentando: "Além de que a liquidez dos bancos hoje em dia é menor, portanto, não há tanto dinheiro para emprestar".

CONSELHOS DA DECO

Como negociar com os bancos

Spread em saldo 3% é o valor máximo do spread aconselhado pela Deco para o requerente de crédito à habitação contratar num financiamento relativo a imóveis da banca. 

Postura negociai 

Apesar de o preço de venda dos imóveis em carteira nas instituições bancárias já estar, em princípio, ajustado ao mercado, a negociação pode render alguma poupança, tendo em conta a alta motivação dos bancos em "livrarem-se" das casas. 

Capacidade para pagar 

Mesmo com facilidades nas condições de financiamento, há que ter em conta a previsão de, a médio e longo prazo, a Euribor vir a apresentar valores bem mais elevados. É conveniente contar com uma folga no orçamento para, mais tarde, acolher esta evolução sem comprometer a qualidade de vida.

Fonte: Expresso