De acordo com o Índice IPD Portugal, no ano passado o imobiliário no nosso país devolveu aos investidores um retorno total de 1,3%, registando já uma melhoria de cinco pontos percentuais face aos 0,8% registados em 2012.
O vice-presidente do IPD Portugal e Brasil, António Gil Machado, notou que “ao longo dos 14 anos que perfazem a série de resultados, o Índice IPD nunca conduziu a retornos totais negativos, a desvalorização de capital nunca ultrapassou os 5% e o que permitiu que mesmo nos piores anos o retorno total tenha sido marginalmente positivos. E isto confirma a resiliência do setor imobiliário como classe de investimento em Portugal”.
De acordo com o IPD, em 2013 a performance do imobiliário português ficou abaixo da das obrigações (13,5%, segundo o Índice de Retorno de Obrigações do Tesouro publicado pela JP Morgan) e ações (7,4%, de acordo com o MSCI Portugal). Contudo, olhando ao longo dos últimos dez anos “o imobiliário ultrapassou todas as outras classes de investimento, com um retorno total anualizado de 5,4%”.
Também a componente do retorno de capital registou melhoria em 2013 e, embora se tenha mantido em terreno negativo pelo sexto ano consecutivo, passou dos -4,8% de 2012 para os -4,2%. Já a componente de valorização de capital, por seu turno, voltou a ser influenciada por um mercado com valores de renda em queda e yields em ascenção em todos os setores de mercado.
Já o retorno das rendas, embora tenha sido suficientemente robusto para manter a performance geral do índice em terreno positivo, verificou uma correção de 0,2% para os 5,6% em 2013, após três anos estabilizado nos 5,8%. O IPD explica que este movimento foi o reflexo do impacto negativo do aumento da taxa de disponibilidade e da pressão dos inquilinos sobre os valores de renda.
Os resultados do Índice IPD Portugal relativos a 2013 foram ontem oficialmente apresentados em Lisboa, numa sessão que contou com a participação dos representantes do IPD e que foi antecedida por uma contextualização macro-económica conduzida pela economista Cristina Casalinho, do Instituto de Gestão do Crédito Público.
Retalho volta a distinguir-se como a classe de ativos mais robusta
Sem grandes surpresas, o retalho voltou a distinguir-se pela positiva em 2013, como salientou António Gil Machado. “Embora tenha sido a classe de ativos que sofreu das maiores correções ao nível da valorização de capital, em compensação registou uma boa recuperação ao nível do retorno das rendas, o que compensou as perdas de valor e voltou a posicionar esta classe como uma das que devolve melhor retorno aos investidores”.
Em todo o caso, o responsável lembrou que “houve aqui uma clara distinção entre os diferentes segmentos de centros comerciais, pois os que melhor resistiram foram os ativos prime, mais robustos ao nível das rendas e que estão nas melhores localizações. Os pequenos centros comerciais e os retail parks em localizações fora de Lisboa são, por oposição, os ativos de retalho que enfrentam maiores dificuldades”.
Uma situação diferente do que se verifica nos escritórios, onde “a perda de valor foi menor do que a verificada nos shoppings, mas onde em contrapartida o retorno das rendas também é muito inferior”. Por seu turno, Luís Francisco, do IPD Portugal, acrescentou que “o mercado industrial é entre todas as classes de ativos aquela que tem a performance mais fraca em Portugal”.
Para António Sampaio de Mattos, presidente da Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC) e que integrou a mesa redonda de debate, “estes resultados vêm confirmar o que já sentimos na nossa indústria: que chegámos ao fundo em 2012 e, a partir do primeiro trimestre de 2013 iniciámos um movimento positivo com crescimento nas vendas e no tráfego”. O responsável acredita que “2014 vai ser um ano de consolidação de crescimento para os centros comerciais portugueses, que será mais acentuado que no ano passado. E acredito que a partir de 2015 se assistirá novamente a uma maior solidez da atividade”.
Investidores internacionais reforçam peso do imobiliário nas suas carteiras
Intervindo na mesa redonda da sessão de ontem, Luís Carita, da Banif Gestão de Ativos, salientou que no ano passado já se assistiu em Portugal a uma maior procura de imóveis para investimento, a qual retomou níveis de anos como 2004 e 2005.
E, embora a nível internacional “a necessidade de retorno seja maior”, sobretudo pelos investidores oportunistas que traçam estratégias de curto prazo e que por isso procuram retornos superiores a 15% nos mercados da Europa”, em Portugal “não temos feito transações a esse nível, pois as entidades e gestores bancários portugueses têm sido resistentes à tentação de vender tudo a preço de saldo, pois sabem que alienar todos os imóveis – bons e maus – a preços mínimos históricos não será um bom negócio”.
Por isso, o que mais se assiste hoje no nosso país é que “já há mais investidores internacionais à procura de negócios a valores perto dos mínimos históricos, mas que por serem alavancados em estratégias de médio e longo prazo estão dispostos a aceitar retornos mais baixos, mas mais sólidos”.
Por seu turno, o Presidente da CBRE Portugal, Francisco Horta e Costa lembrou que “há uma panóplia de investidores completamente nova no nosso país, com operadores vindos de geografias como o Oriente e do Brasil, por exemplo, e que antes nem sequer tinham Portugal nos seus radares. Isto é extremamente positivo, ainda mais quando voltamos a ter notícias dos investidores mais tradicionais, com as grandes casas de investimento institucional a virem novamente bater-nos à porta”.
Otimista face ao futuro, tal como Luís Carita, também Francisco Horta e Costa está convicto que de agora em diante irão haver no nosso país “mais transações de menor dimensão, protagonizadas pelo primeiro grupo de investidores e as quais não implicam recurso a financiamento; ao passo que as grandes operações serão em menor número mas continuarão a ser protagonizadas pelas grandes casas de investimento e gestoras de fundo, que têm capacidade de recorrer a dívida e mantêm os mesmos critérios mais conservadores que já exibiam no passado”.
Evolução macroeconómica favorável também para o imobiliário
Na sua intervenção, a economista chamou a atenção para as boas notícias que revelam a evolução positiva da nossa economia nos últimos trimestres, nomeadamente “o aumento consistente da poupança das famílias”, o que “veio confirmar a tendência de desalavancagem financeira”.
Recuando no tempo, a especialista lembrou que o foi em 2007 que a taxa de poupança das famílias portuguesas atingiu o seu patamar mínimo, sendo que desde aí a tendência de crescimento aumentou – ou seja, “ainda antes da assinatura do Memorando de Entendimento com a Troika”.
Além disso, “é positivo notar que, mesmo com a redução real do poder de comprar e o aumento da carga fiscal a que estão sujeitas, as famílias têm efetivamente conseguido aumentar os seus esforços de poupança”. Uma situação que tem várias vantagens para o país, explicou: “passo a passo, o capital gerado por esta poupança também vai sendo investido em produtos financeiros relacionados com a dívida pública, algo que é visto com muito bons olhos pelos investidores internacionais que têm o nosso país o radar, que leem isto como um sinal de confiança dos portugueses na evolução da sua própria economia”.
Por outro lado, notou, “há também um maior contributo de todos os diferentes setores de atividade em Portugal com vista a melhorar a nossa capacidade de endividamento”, o que é assinalável. Além disso, e na comparação com outros países europeus como Espanha, Grécia, Irlanda ou Itália, no que toca ao rebalanceamento da economia, “o nível de reajustamento económico português é muito bom, e a queda do PIB no nosso país está alinhada com aquilo que se verificou noutros países, sobretudo em Espanha”.
Olhando em diante, a Cristina Casalinho afirmou que “os últimos dados disponíveis apontam para um progresso e um desempenho mais positivo da economia portuguesa nos próximos tempos”. E lembra que neste último trimestre, e pela primeira vez em longos meses, “voltamos a assistir a uma evolução do investimento direto a ser finalmente positiva”.
Sem surpresas, a responsável sublinhou também o impacto positivo das exportações para esta evolução favorável, as quais têm tido um contributo muito importante para o crescimento. Contudo, “para que o peso das exportações continue a aumentar, será preciso também reforçar o próprio investimento direto na economia para aumentar a nossa capacidade produtiva. Por isso, o facto de no último trimestre já se ter registado um contributo positivo do investimento é um ótimo sinal, e esperamos que isso continue a acontecer com cada vez mais força”.
Em relação ao financiamento à economia, de forma geral “já se começam a ver sinais de que as taxas de crédito começam a baixar”, nota. Contudo, “em relação ao crédito para o setor imobiliário, a evolução continua a ser negativa quer no que toca ao financiamento às empresas, quer no que toca ao financiamento a particulares”, afirmou a economista. Ainda assim, “embora continue em terreno negativo, é de assinalar que já se notam alguns sinais de estabilização ou de inversão da queda, havendo por isso perspetivas mais favoráveis”. Ainda assim, importa não esquecer que “os níveis de incumprimento ainda são muito fortes”.
Já no que toca aos preços das casas, “Portugal tem um comportamento atípico a nível europeu, pois ao contrário do que se passou em países como Espanha ou Irlanda, por cá nunca houve uma grande bolha de preços”. Por isso, conclui, “podemos afirmar que o mercado imobiliário português é eminentemente estável, e parece não estar sujeito às grandes flutuações europeias”.
A economista do IGCP notou ainda que “a introdução da nova lei do arrendamento foi muito importante para dinamizar este setor e a economia, sendo favorável não só para os proprietários de imóveis mas também pela sua relevância para que haja maior mobilidade das populações, uma condição essencial na nova realidade do mercado de trabalho”.
Ainda assim, e quando pensamos a longo prazo, o nosso país enfrenta hoje desafios demográficos que irão impactar também grandemente na procura de imobiliário. “Estima-se que em 2060 tenhamos metade da população atual e, até lá, iremos registar um envelhecimento progressivo da população. Ora, inevitavelmente isso irá influenciar a procura de imóveis, pois as populações mais velhas conduzem uma procura muito diferente dos mais jovens”.
IPD Occupiers chega ao nosso país no início do Verão
Uma das novidades anunciadas ontem pelo Vice Presidente do IPD Portugal e Brasil, António Gil Machado, é o lançamento do código de custos “IPD Occupiers” no nosso país, o que deverá acontecer já no próximo Verão.
Este documento é “uma referência internacional no que toca ao cálculo dos custos de ocupação das empresas, e que em Portugal surge na sequência de uma parceria entre o IPD e a Associação Portuguesa de Facility Management”, explica o responsável. Focado no espaço corporativo, este código ajuda os gestores a calcular e estimar os custos inerentes à ocupação de espaço por cada posto de trabalho, abordando questões chave nos dias de hoje como a eficiência, energia e carbono.
“Trata-se de uma ferramenta muito útil para todas as empresas, pois no fundo a grande métrica que aqui é dada é saber quanto irá custar o espaço ocupado por cada uma das pessoas que uma organização emprega. E que, de acordo com os estudos ad doc que já realizámos, deverão rondar em torno dos 6.000 euros no nosso país”.
Fonte: VI
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