O mercado imobiliário mantém os sinais de recuperação das intenções de investimento que surgiram na segunda metade do ano passado, as quais incidiram inicialmente sobre ativos geradores de rendimento e têm vindo a estender-se aos ativos de promoção, sendo estes objeto de reposicionamento.
A quebra de atividade da generalidade dos segmentos do mercado imobiliário apresentou particularidades para cada um deles que aconselham e justificam o reposicionamento de ativos imobiliários a que se tem vindo a assistir.
Por outro lado, dada a acentuada exiguidade de recursos financeiros próprios apresentada pelos investidores e promotores imobiliários, e o difícil acesso ao crédito em preço e volume, a escolha dos segmentos de mercado mais adequados para investir, apresenta nesta conjuntura um peso extremamente significativo, comparativamente ao de outros momentos em que a disponibilidade e acessibilidade aos recursos financeiros é maior e mais barata.
De uma forma geral o reposicionamento de ativos imobiliários envolve três funções: escritórios, hotelaria e residencial, pelo que analisaremos o estado de cada uma e os fatores que genericamente podem privilegiar o reposicionamento de um ativo imobiliário no contexto de entrada ou saída de cada uma das referidas funções.
Os considerandos apresentados de seguida referem-se sobretudo ao centro da cidade de Lisboa, localização onde normalmente coexistem estas funções.
O segmento de escritórios, que no pico do mercado registou valores de transação que se situaram no intervalo de €4500 a €5000/m2, e valores médios de transação na vizinhança dos €3000 a €4000/m2, por força da redução das rendas em vigor e da exigência de maiores retornos pelos investidores para a realização dos seus investimentos, apresenta hoje valores médios de transação que se situam entre os €2000 e os €3000/m2.
Por outro lado, a disponibilidade de escritórios (mais de 600.000 m2) tem conduzido alguns proprietários a considerar o reposicionamento de alguns destes ativos afetos a esta função.
A nível da hotelaria, provavelmente o ramo com maior dinâmica de procura, o RevPar (receita por quarto disponível) que se tem vindo a apurar, apresenta-se ainda como uma forte limitação à abordagem a novos projetos. De facto, o resultado da ponderação dos valores de saída dos ativos em venda nas circunscritas zonas de interesse, com os custos de reabilitação necessários (verifica-se que os ativos que se têm vindo a reposicionar para a hotelaria são principalmente prédios em mau estado de conservação) tem vindo a exigir uma análise mais pormenorizada do investimento no reposicionamento dos ativos.
Para esta situação também tem vindo a contribuir o modelo de proposta de remuneração por parte dos arrendatários, cada vez mais assente numa partilha de risco e menos numa proposta de rendimento fixo garantido.
O segmento residencial, animado pelo fenómeno dos vistos gold é aquele que, dentro da tendência em análise, tem recebido um maior número de ativos resultantes de um reposicionamento, uma vez que permite registar os retornos mais elevados pela venda, apresentando uma menor dependência de financiamento dado que os animadores das compras que se têm vindo a registar são sobretudo estrangeiros, os quais não se esgotam no impacto dos vistos gold, assumindo aqui particular destaque em termos de maior origem a França.
Neste contexto, promotores e investidores têm vindo a sustentar as suas decisões em estudos de reposicionamento, por forma a garantir o sucesso dos seus investimentos, minimizando riscos e maximizando oportunidades, através de análises realizadas no timing correto e que permitam retirar conclusões válidas e precisas.
Por Paulo Silva, Diretor-geral da Aguirre Newman
Fonte: Expresso
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