Para onde vai o mercado imobiliário?

Agora que a troika se prepara para sair formalmente de Portugal muitos analistas apontam já uma nítida recuperação do mercado imobiliário. No entanto, os últimos anos deixaram profundas marcas na fileira da construção e imobiliário. Será que tudo se encaminha para retomar o modelo anterior agora que as taxas de juro euribor permanecem baixas e os bancos baixam progressivamente os seus spreads? Não cremos que tal seja provável face ao que os números antecipam.

Por um lado inúmeros operadores apontam um crescendo das vendas de imóveis a estrangeiros e investidores por força não só dos programas como os vistos gold "residentes não habituais" mas também da relativa atratividade dos preços de venda em Portugal em relação a destinos alternativos. Para tal foi decisiva a melhoria da confiança no país e do ambiente económico em geral e que se pode aferir pela descida das taxas de juro da dívida soberana a longo prazo que retomou valores próximos de 3,5%, ou seja, anteriores a 2009. Este último fator foi e é absolutamente decisivo e, a curto prazo, a expectável subida do rating da república pode dar um impulso adicional no retomar do investimento estrangeiro.

Assim, sem dúvida, alguns nichos importantes estão a crescer animando o mercado e permitindo uma certa recuperação dos preços de mercado e o aumento da liquidez. Boas notícias portanto para os players com produto atrativo e corretamente colocados nos segmentos em crescendo onde, mais uma vez, se salienta o segmento médio/alto e de luxo com localizações centrais ou privilegiadas ou com forte potencial de rendimento via arrendamento.

No entanto, o valor médio de avaliação bancária após conseguir suster a queda substancial dos últimos anos voltou a decrescer nos últimos cinco meses, segundo os últimos dados do INE, situando-se agora próximo dos 990 euros por m2, em termos médios nacionais. Esse valor parece indicar que os segmentos médio e médio/baixo continuam fortemente afetados pela conjuntura económica e a sua recuperação será muito lenta e progressiva. Por outro lado vários índices prestigiados apontam já para uma certa descida dos valores médios de arrendamento, sobretudo nas localizações periféricas, à medida que a oferta se torna mais transversal e o mercado sente os efeitos da recente liberalização adicional.

Os últimos indicadores apontam finalmente para a saída da anterior recessão e para um crescimento moderado do PIB em torno de 1,2% em 2014 e apenas ligeiramente superior em 2015 e 2016 (1,4% e 1,7% respetivamente). No entanto, embora se preveja uma certa retoma do consumo privado (em torno de 1,3%) e o crescimento do investimento (superior a 3% em média) nos próximos anos o desemprego deverá permanecer elevado e a propensão à aquisição de bens duradouros deverá continuar tímida, associada a uma forte contenção do poder de compra e do crédito disponível.

Por outro lado, os dados recentes apontam para um prolongado período de desinflação ou inflação muito baixa estando já sob o foco de muitas instituições internacionais (FMI, BCE) o perigo de potencial deflação. Além disso, o processo de desalavancagem e reestruturação dos maiores bancos deverá prosseguir por vários trimestres pelo que o crédito deverá manter-se relativamente moderado.

Os últimos indicadores apontam para um crescimento moderado das transações, para cerca de 24.000 imóveis no primeiro trimestre de 2014, segundo a APEMIP, a par de uma significativa mas moderada subida do novo crédito à habitação que se traduziu numa taxa de crescimento homólogo de 15% nos primeiros dois meses do ano.

A curto e médio prazo as próximas tendências deveras então ser: 

1. crescimento dos segmentos médio/alto e nichos de mercado como estrangeiros, investidores e turismo de habitação, 
2. retorno dos investidores institucionais e estrangeiros em busca de preços atrativos; 
3. crescimento da quota de mercado dos imóveis de bancos e crescimento do financiamento concedido nas vendas dos mesmos; 
4. crescimento das vendas a pronto ou fortemente baseadas em capital próprio; 
5. retoma progressiva e muito moderada dos preços de venda nos centros urbanos; 
6. continuação do processo de ajustamento dos preços de venda em localizações periféricas.

O recente dinamismo irá então contagiar o mercado de forma transversal? Julgamos que não, pelo menos de forma sustentada. Face aos indicadores económicos presentes será provável uma crescente atomização e pulverização do mercado com coexistência de segmentos e produtos de sucesso com zonas e segmentos em estagnação ou mesmo recessão prolongadas.

Teremos então uma realidade dual? Os dados assim parecem apontar. Nada a que já não assistamos, desde há muitos anos, na dicotomia litoral/interior neste país, que se diz, "à beira-mar plantado".

Por MBA, especialista em análise de mercado, research e avaliações

Fonte: Expresso