Portugal tornou-se um mercado atrativo para o investimento imobiliário e essa situação é visível tanto na componente de habitação como nos imóveis de serviços e comerciais. A convicção que existe é que este é o momento de investir, tendo em conta que os preços - especialmente na habitação - estão a iniciar a fase ascendente.
O Vida Económica perguntou a um conjunto de profissionais do mercado qual é o comportamento dos investidores em relação à procura de negócios de investimento no país e as respostas são positivas, embora denotem preocupações por alguns aspetos que entravam muitos negócios.
Na opinião de Pedro Valente, do departamento de capital markets da Worx, "neste momento assiste-se a um grande interesse no nosso país e nos nossos produtos imobiliários, quer por parte de investidores nacionais, quer por investidores nacionais".
Na sua opinião, os ativos imobiliários são considerados muito seguros e resilientes, especialmente quando comparados com outro tipo de investimentos trádicionais (ações/obrigações), além disso apresentam, hoje, rentabilidades bastante superiores às outras classes de ativos. "À semelhança de Espanha, os valores dos imóveis caíram bastante nos anos anteriores e são, neste momento, considerados muito atrativos, sobretudo quando comparados com os países do Norte da Europa ou com outras origens de capital, mais instáveis", salienta Pedro Valente. Acrescenta que, também as rendas, esmagadas ao longo dos últimos anos, deixam antever um possível aumento no retorno para os investidores.
Na opinião de Paulo Silva, diretor geral da Aguirre Newman, "regista-se uma maior dinâmica por parte dos investidores nacionais, embora o grosso das intenções (e concretizações) de investimento, pelo volume das disponibilidades financeiras, seja originário de investidores estrangeiros". Acrescenta que, "de uma forma geral, há um forte interesse em concretizar as suas intenções de investimento dadas as suas expetativas de retorno a médio-longo prazo que se mostram extremamente interessantes numa análise comparativa com outras geografias".
Na opinião de Luís Lima, presidente da Associação das Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP), "os investidores nacionais, com especial destaque para os que não precisam de recorrer ao crédito, procuram o imobiliário português reconhecendo-o como um investimento seguro que tem vindo a substituir outros investimentos, em tempos tidos como de mais rápido retorno mas revelados, com a crise desencadeada em 2008, investimentos muito voláteis e de risco elevadíssimo".
Luís Lima acrescenta, que muitos investidores estrangeiros, de fora da Europa e da própria Europa comunitária, têm vindo a olhar para o imobiliário português, nomeadamente para o que apresenta alguma matriz de natureza turística, como um destino de excelência, pelo preço, pela relação preço/qualidade e pela ambiência social e política que Portugal, como um país aberto aos outros, oferece".
Na opinião de José Araújo, diretor do departamento imobiliário do Millennium bcp, "existe grande interesse por parte dos investidores, havendo um conjunto muito alargado de pedidos de informação, e muitas reuniões, mas pouca percentagem de concretização".
Na opinião de Miguel Poisson, diretor geral da ERA Imobiliária, "verifica-se que, globalmente há mais confiança, e uma maior propensão para as tomadas de decisão na compra". Constata, também, "que o período de crise foi de aprendizagem e mostrou que o imobiliário no nosso país é um ativo seguro, porque, como não passou por nenhuma bolha, resistiu bem a este momento passado". Ao mesmo tempo os investidores, que tinham depósitos a prazo, constataram que a rentabilidade conseguida no imobiliário é cinco ou seis vezes superior.
Miguel Poisson destaca, também, o facto de haver cada vez mais investidores que aproveitam o regime criado para residentes não habituais para adquirem imóveis destinados ao arrendamento habitacional ou para o arrendamento de curta duração, que colocam nos seus países. Este tipo de investimento é cada vez maior, especialmente, por parte dos franceses". Alerta, ainda, para a maior disponibilidade dos bancos em conceder crédito bancário, que aliado às atuais taxas de juro baixas está a ser muito positivo para o investimento.
Razões que limitam aquisição
O imobiliário português regista uma clara procura, quer por parte dos portugueses quer por parte de cidadãos estrangeiros. Contudo, há um conjunto de aspetos que limitam uma maior abrangência das operações.
Na opinião de Luís Lima, "no plano interno, parte desse procura tem as limitações decorrentes das dificuldades de acesso ao crédito, fenómeno que se acentuou durante a crise financeira desencadeada em 2008 mas que tem vindo, gradualmente, a melhorar como uma evidente abertura das instituições financeiras a este mercado". Acrescenta que, no plano externo, o que o limita uma maior procura, que se concretiza em transações imobiliárias, é "alguma insuficiência de informação que mostre, no estrangeiro e ou junto de mercados externos potencialmente interessados em investir entre nós, a dimensão e as excelentes caraterísticas do nosso imobiliário, bem como as condições favoráveis em que o promovemos".
Na opinião de José Araújo, "as limitações na compra de carteiras de imóveis estão claramente relacionadas com o preço, já que muitos investidores vêm ainda à procura de descontos, de 30-40%, que não se praticam".
Na sua opinião, a procura de imóveis com yields elevadas é também uma limitação pois a maioria ainda procura taxas de 7% e 8 % e só, por exceção, o mercado continua a pagar esses valores. "Os locais de investimento são sempre (ou quase) os mesmos. Em Lisboa, zona antiga e Av. da Liberdade, Linha do Estoril e, em menor escala, o Algarve. Nestes locais já falta (bom) produto e os preços estão mais 'aquecidos'. Por exemplo, no Porto há excelentes oportunidades mas estes investidores não querem ir visitá-los nem receber informação", refere José Araújo. Finalmente, "muitos investidores ainda vêm a procura de operações de financiamento estruturado, com pouco capital próprio, demasiado alavancado, a prazos longos passando o risco quase todo para vendedor/financiador".
Miguel Poisson destaca o facto de começar a "faltar os produtos que são mais apetecíveis, ao mesmo tempo que há outros imóveis com preços demasiados elevados, que acaba o mercado por os excluir". Falando especialmente na componente de habitação, o responsável da ERA, alerta para a necessidade de as autarquias criarem canais próprios que permitam a celeridade dos processos de licenciamento e aprovação de projetos, para que os investidores se sintam motivados a prosseguir com os negócios.
O responsável destaca, ainda, que há muita oferta de imóveis, para remodelação e reabilitação, contudo encontra-se localizada em locais pouco interessantes, o que limita a sua transação.
Na opinião de Paulo Silva, começando pelo mercado local de habitação, "os requisitos (preço e percentagem do valor financiado) apresentam-se como a maior restrição à compra de habitação por residentes". A nível da propriedade comercial, "a principal limitação decorre da incapacidade dos maiores proprietários imobiliários suportarem imparidades, o que condiciona o ajustamento dos preços face a valores contabilísticos que não refletem o seu valor presente", destaca. Acrescenta, que outro aspeto limitativo da aquisição de imóveis por investidores estrangeiros prende-se com a escassez de ativos com um perfil 'core', fruto da oferta reduzida dos últimos anos e que tarda em recuperar pelo ciclo de produção própria destes ativos, pela escassez de promotores imobiliários e pela sua falta de confiança em assumirem riscos no desenvolvimento de novos projetos".
A falta de produtos 'prime' é sem dúvida o fator mais limitativo, neste momento, considera Pedro Valente da Worx. "O principal interesse dos investidores continua a ser ativos 'prime' (bons ativos, bem localizados, e com bons inquilinos). O que se passa é que este produto tem sido vendido, pelo que, neste momento, começa a escassear. O que tem repercussões imediatas, com subidas de preços", destaca.
"Há falta de condomínios de 30 a 40 frações"
António Magalhães, responsável pelo residencial da Predibisa, destaca o facto de, neste momento, o mercado começar a apresentar falta de oferta de habitação nova, especialmente "de pequenos condomínios de 30 a 40 frações, fechados ou semiprivados, por questões de segurança, com o rés-do-chão vazado, alguns equipamentos, jardim e hall de entrada amplo, com portaria". Na sua opinião, este é o género de produto que o cliente procura, mas que não se encontra atualmente na cidade do Porto, porque o que existia já foi vendido.
Também a apetência pela aquisição de habitação, no centro da cidade, é grande, especialmente da parte de jovens casais, mas também de casais mais velhos. "Neste momento há grande dificuldade em encontrar apartamentos T1 ou T2, nestas zonas". Destaca o facto de receber, em média, uma chamada por dia de pessoas que procuram uma casa no centro do Porto, sendo que muitas delas são pessoas que sempre viveram naquela zona e pretendem comprar de novo. Na sua opinião, o facto de os proprietários de prédios usados para venda continuarem a pedir preços elevados é uma das razões que está a limitar a renovação e reabilitação urbana no Porto.
Fonte: Vida Económica
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