Em 2015 entram em vigor duas reformas importantes e há muito aguardadas pela indústria dos Fundos Imobiliários. 1º, a reforma do regime fiscal dos Fundos de Investimento. Aqui a grande alteração passa pelo facto de que o investidor passará a ser tributado à saída, ou seja aquando do momento do resgate permitindo assim uma maior e melhor comparação das rentabilidades dos diferentes produtos de poupança.
Por outro lado foi criado um imposto de selo adicional sobre o património do Fundo que, inevitavelmente terá reflexos na rentabilidade dos mesmos. Consideramos que, entre o aumento da carga fiscal mas uma melhor perceção por parte dos investidores em relação à rentabilidade efetiva dos Fundos o balanço é positivo.
2º A reforma do regime jurídico dos Fundos de Investimento. Aqui as mudanças são significativas e, infelizmente, na sua grande maioria nada benéficas para os fundos e consequentemente para os seus participantes.
Passamos a enumerar as mais significativas, na nossa opinião e que terão maior impacto para os participantes: a) os imóveis passarão a ser valorizados obrigatoriamente ao valor médio das duas avaliações independentes. Medida que muda todo um histórico de critério de prudência existente há quase 30 anos (em que a valorização podia situar-se entre o custo de aquisição e a média das avaliações).
Esta medida vai originar uma volatilidade desnecessária, não consonante com a realidade nem com critérios de gestão prudencial e ainda injusta entre participantes (principalmente nos Fundos Abertos onde existem participantes a subscreverem e resgatarem os Fundos com uma frequência enorme), não trazendo mais transparência ao mercado.
b) Passarão obrigatoriamente a existir “janelas de resgate “ nos Fundos abertos, isto é os participantes deixam de poder liquidificar o seu investimento a qualquer momento. Esta medida poderá ter consequências imprevisíveis, sendo que nenhuma será seguramente positiva. Os participantes que até agora podiam resgatar as unidades de participação que tinham como investimento no Fundo e recebiam a liquidez correspondente de acordo com o regulamento de gestão (normalmente entre 5 dias e um mês para os Fundos abertos) só poderão, a partir da entrada em vigor do novo diploma, receber esse resgate no mínimo de 12 meses após a primeira subscrição e 6 meses após o pedido de resgate, mesmo para os Fundos que tenham liquidez disponível.
Trata-se de uma medida totalmente descabida, que irá originar a quebra de confiança por parte dos investidores neste tipo de produto originando um acentuar dos resgates existente bem como a inibição de novas subscrições por falta de liquidez do produto. Lamenta-se a não opção por medidas alternativas como por exemplo a proibição de distribuição de rendimentos nos fundos abertos, para além da criação de um rácio mínimo de liquidez.
A consequência generalizada é a de que todo o investimento institucional, que tem revelado um dinamismo recente (com um total de 700 milhões de euros transacionados no ano passado), e que se prevê irá continuar este ano será todo realizado através de veículos de investimento não regulados, logo não supervisionados.
Lamenta-se que uma verdadeira reforma dos regimes jurídico e fiscal da indústria dos Fundos afaste os investidores tanto particulares como institucionais em vez de os atrair!
Por Pedro Coelho, administrador Square Asset Management
artigo publicado na Vida Imobiliária
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