Estudos de viabilidade numa promoção imobiliária – Risco vs Incerteza

Numa Viabilidade Económica poderá ser utilizado um modelo estático que pode servir efectivamente como "óptimo indicador", mas não é suficientemente detalhado para fornecer uma análise completa da sensibilidade do sistema às mudanças na entrada de novas variáveis.

Uma avaliação mais precisa deve ter em conta a estimativa através do Modelo dos Fluxos de Caixa previsionais num estudo de viabilidade de uma promoção imobiliária a desenvolver num determinado horizonte temporal. De tal forma, que se possa conhecer o capital em dívida a qualquer momento e a partir daí poder calcular os custos financeiros com mais rigor.

A abordagem pelos fluxos de caixa estima os intervalos em que ocorrem as despesas e as receitas de capital até à conclusão. Isso produz num determinado período de tempo o fluxo de caixa líquido, que permite que se possa determinar o capital em dívida para cada período respectivo. O modelo pode em seguida, considerando uma taxa de juro adequada, calcular os custos financeiros, a cada pagamento / recebimento e carregá-lo para o próximo período e através do cálculo do valor acumulado, obtêm-se os custos financeiros totais.

Para realizar um estudo de viabilidade, devem-se identificar todas as variáveis cruciais e estimar os valores de todas as variáveis em questão. No entanto, tal estudo rege-se pela exactidão das variáveis utilizadas, que comportam em si alguma incerteza, uma vez que são atribuídos valores com base numa análise do mercado atual.

A incerteza é um fenómeno real e universal em estudos de viabilidade. O processo de desenvolvimento é, por natureza, particularmente aberto a alterações ao longo do tempo. No entanto, os modelos de viabilidade só identificam um conjunto possível de variáveis e os resultados finais obtidos nos estudos apenas são corretos se os valores atribuídos a esse conjunto de variáveis forem baseados em informação certa e rigorosa.

Os fluxos de caixa do empreendimento são, em variados níveis incertos e o valor resultante do estudo económico é, portanto, aberto à incerteza.

Risco vs Incerteza

Antes de se poder considerar a incerteza no processo de desenvolvimento, é importante definir o que se entende por incerteza. Tanto a literatura académica e mais ainda os profissionais do imobiliário usam os termos "risco" e "incerteza" de forma alternada. A literatura académica tem discutido amplamente a distinção entre risco e incerteza. É geralmente aceite que a incerteza se deve à falta de conhecimento e de obtenção de informação incorreta ou imperfeita sobre os dados exigidos no modelo. Além disso, quanto mais distante a análise é tomada para o futuro num determinado horizonte temporal, mais incertos são os resultados dessa análise. Os resultados da análise são apenas certos quando podemos prever o futuro. Nessa base, o risco é a medida da diferença entre o real e os resultados esperados da nossa análise.

Num estudo de viabilidade económica de uma promoção imobiliária a incerteza diminui com o aumento de informação obtida e com o melhor conhecimento de todas as variáveis envolvidas no projecto, enquanto o risco é inerente ao próprio projeto. Teoricamente, a incerteza pode ser eliminada com dados suficientes, enquanto o risco é inerente.

Por Paulo Assunção, Autor do livro “Reinventar o Imobiliário”

artigo publicado na Vida Imobiliária