Sou proprietária de 1 habitação + 1 garagem num prédio que possui habitações, lojas e garagens/box na cave e sub-cave sendo, alguns proprietários destas ultimas, não residentes. Neste prédio vão ser realizadas obras de impermeabilização, pintura, estendais, telhado e condutas/ventiladores para a saída de gases da sub-cave, que foram aprovadas em Assembleia. As obras vão ser feitas com recurso a fundos existentes e a uma quota extraordinária que será paga de acordo com a permilagem de cada fracção.
Os condóminos que apenas possuem garagens ou lojas, têm obrigatoriedade de comparticipação na totalidade da obra?
De acordo com o disposto na lei, salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções.
Mais dispõe a lei que as despesas relativas ás partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
Esta é a regra aplicável, quer se trate de despesas de fruição quer se trate de despesas de conservação do edifício constituído em propriedade horizontal.
Pelo exposto e para saber que despesas deverão ser imputadas ás lojas e ás garagens há que esclarecer, desde já, que há zonas imperativamente comuns, tais como: o solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as restantes partes que constituam a estrutura do prédio; o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção; as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Para além das zonas imperativamente comuns há a considerar a existência de zonas que a lei presume serem comuns, tais como os pátios e jardins anexos ao edifício; os ascensores; as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; as garagens e outros lugares de estacionamento e, em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um condómino, podendo o título constitutivo afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Pelo exposto e para responder com rigor á questão colocada haveria que analisar o titulo constitutivo da propriedade horizontal, o que nesta sede não é viável. Genericamente, contudo, é possível esclarecer que todas as fracções autónomas deverão comparticipar nas despesas com as zonas comuns a todo o edifício, tais como as que respeitam á estrutura do mesmo, ao telhado e ás instalações gerais supra referidas devendo, ainda, comparticipar no pagamento das despesas que respeitem a zonas comuns apenas às referidas fracções.
Concretamente, as lojas, que se presume terem acesso apenas pela via publica, em principio apenas deverão comparticipar nas despesas inerentes às zonas comuns a todo o edifício.
No que respeita ás garagens que, pelo facto de, nalguns casos, pertencerem a não residentes, se presume serem fracções autónomas e não partes comuns, para além da comparticipação que lhes caberá também nas despesas com as reparações nas zonas comuns a todo o edifício deverão, por certo, comparticipar no pagamento das obras executadas nas zonas comuns ás garagens, tais como se presume ser o caso das referidas condutas/ventiladores para saída de gases cuja colocação apenas se prevê, como indicado, na sub-cave do edifício.
Por Maria dos Anjos Guerra, Advogada
artigo publicado no Vida Económica em 20 de Agosto de 2015
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