No relógio do tempo do Mercado Imobiliário 2013 marcou a mudança de curso de uma tendência genérica de inclinação negativa das curvas dos indicadores mais relevantes de desempenho dos vários segmentos de mercado que o compõem. Toda esta conjuntura tem-se revelado bastante favorável aos operadores imobiliários que não têm hoje mãos a medir, havendo já quem fale na insustentabilidade destes indicadores e veja com algum cepticismo a sua sustentabilidade.
Reposta a confiança em Portugal, as expetativas de preços, tanto de venda como de compra, com enquadramentos favoráveis tanto do ponto de vista financeiro, administrativo como legal, estavam criadas as condições para a recuperação dos indicadores de atividade, que desde então alcançaram alguns níveis inéditos como os a seguir indicados: maior volume de investimento imobiliário alcançado nos primeiros cinco meses em Portugal (800.000.000 € em 2015); terrenos para promoção na Av. da Liberdade a serem transaccionados na vizinhança dos 3.000 €/m²), preços de venda de lojas na vizinhança dos 20.000 €/m², prime yields entre os 4 e 5%, e projetos de habitação a serem comercializados em projeto com preços médios superiores a 6.000€/m² em poucas semanas após o seu lançamento.
A ideia de estarmos perante uma bolha imobiliária parece-me claramente posta de parte essencialmente pelas seguintes justificações: o volume de investimento alcançado tem subjacente valores de comercialização significativamente mais baixos que os praticados nos ativos em causa há uns anos atrás, apresentando por vezes depreciações não inferiores 30/40%, os picos de valores unitários referidos foram alcançados em zonas muito circunscritas da cidade de Lisboa (Av. Da Liberdade, Baixa/Chiado) e a baixa percentagem de financiamento bancário que caracterizam estas operações, essencialmente assentes em capitais próprios.
Resta-nos uma dúvida que o futuro esclarecerá: estamos na simples presença de um pico em que a procura induzida pela conjuntura dos mercados financeiros fez intervir no mercado imobiliário agentes “externos” e com um racional distinto dos investidores imobiliários, conjugada com a carência de oferta conduziram a uma subida de preços que irá ser corrigida, em baixa, para os níveis passados quando deixarem de se fazer sentir a inércia do mercado financeiro, ou estaremos na presença de uma subida genérica de preços que irá conduzir Lisboa a um patamar de preços superior aos do passado? Do meu ponto de vista, passada esta fase, antecipo que o pico de mercado irá estabilizar-se a um nível superior em não menos de 30% aos verificados no pico anterior a 2008.
Por último, não posso deixar de sublinhar o profissionalismo apresentado pelos Associados da ACAI (Aguirre Newman, B. Prime, CBRE, Cushman & Wakefi eld, JLL e Worx) que muito têm contribuído através dos seus vários departamentos para criarem as condições de confiança e credibilidade para o desenvolvimento das operações que permitiram alcançar a maior parte dos indicadores acima referidos.
Por Paulo Silva, Presidente da ACAI; Managing Director Aguirre Newman
Fonte: Público
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