Ano novo, casa nova

Se comprar casa é um dos seus desejos, para este novo ano, comece já a fazer contas porque o mercado de crédito à habitação voltou a animar. Veja os novos e velhos conselhos que a Deco tem para lhe dar. 

Comprar casa continua a ser um dos grandes projetos de vida de muitos portugueses. Mas concretizá-lo dificilmente é possível sem um crédito à habitação e os últimos anos, mergulhados em crise, retraíram as famílias de se lançarem num compromisso financeiro de longo prazo.

Além disso, os bancos passaram a ser muito mais criteriosos na aceitação de empréstimos e, para muitas famílias, tornou-se impossível responder a todos os requisitos. Por essa razão, também deixámos de recomendar a sua contratação, tendo em conta o nível elevado a que estavam as taxas de juro. Note-se ainda que só em 2015 o fluxo de pedidos de ajuda ao Gabinete de Apoio ao Sobre-endividado da DECO estabilizou, pois até então crescia ano após ano. E nos últimos meses de 2015 surgiram os primeiros sinais de que o crédito à habitação começa a mobilizar novamente as famílias. A oferta dos bancos aumentou. A procura também. 

Se comprar casa também está nos seus planos para este novo ano, há que começar desde já a solicitar propostas. Consulte, nos quadros infra, as melhores condições e faça contas. A DECO ajuda a esclarecer algumas dúvidas e dá-lhe tantas outras recomendações. 

Vale a pena consultar vários bancos? 

Sim. É natural que consulte desde logo o seu banco e pode ser que aí encontre melhores condições e facilidades de acesso ao financiamento. Mas não deixe de comparar propostas. E negoceie! Ao Contrário do que aconteceu nos últimos anos, os bancos estão agora mais predispostos a conceder crédito, pelo que as campanhas de captação de novos clientes vão surgindo e as condições oferecidas são variadas. Não se esqueça de que o banco escolhido tenderá a exigir-lhe algum envolvimento, através da abertura de conta naquela instituição e eventual subscrição de produtos. Na prática, esteja preparado para chamar "meu banco" a outro. 

2,5% é um bom spread? 

Os spreads (margem de lucro do banco) médios praticados atualmente variam entre os 2 e 3%, mas já não é difícil encontrar bancos com spreads próximos dos 2 por cento. Há até alguns que oferecem um pouco menos, sobretudo quando o valor do empréstimo é consideravelmente inferior ao valor do imóvel. Continuamos a desaconselhar propostas que prevejam taxas iguais ou superiores a 3 por cento. 

Euribor a 3, 6 ou 12 meses? 

Os bancos somam o spread a um indexante de referência para calcular a prestação a cobrar aos clientes de crédito à habitação. Indexar o empréstimo à Euribor a 3 meses é uma prática que caiu em desuso nos últimos anos. Não se admire, portanto, se as propostas que lhe apresentarem previrem a indexação à Euribor a 6 meses, a prática mais comum, ou a 12 meses. Isto quer dizer que a taxa sobre a qual incide o cálculo da sua prestação é revista a cada seis ou 12 meses, consoante o prazo escolhido. Geralmente, as taxas de prazos mais curtos são as mais atrativas. Mas convém estar ciente de que uma e outra taxa têm estado historicamente baixas desde 2008. No final de 2015, a Euribor rondou os zero por cento e chegou mesmo a atingir valores negativos. Tal permitiu manter as prestações em valores muito baixos, o que deixará de acontecer quando a Euribor voltar a subir.

Olho para a TAN, TAE ou TAER?

Depende do grau de ligação que está disposto a manter com o banco, ou seja, da sua disponibilidade para subscrever outros produtos da mesma instituição. Se considera apenas pedir dinheiro para financiar a compra da casa e não aceita contratar qualquer outro produto do banco, como os seguros ou o cartão de crédito, então basta que analise as taxas anuais efetivas (TAE). Estas já incluem a indexação à Euribor, o spread e os custos inerentes à abertura e gestão do crédito. Não caia no erro de olhar apenas para o valor da prestação simulada. A melhor forma de comparar empréstimos é mesmo através das taxas. 

Em alternativa, se está disponível para contratar, por exemplo, o seguro de vida e o multirriscos-habitação através do banco, bem corno subscrever alguns produtos que lhe dão bonificações no spread, - a domiciliação do vencimento ou o debito direto da água e gás, por exemplo, consulte a taxa anual efetiva revista (TAER), que já contempla os efeitos desta venda cruzada. No quadro infra, encontra as melhores ofertas com domiciliação de ordenado, débito direto para serviços essenciais, seguro de vida e multirriscos. Optando pela Escolha Acertada da DECO, no Abanca, poupa 54 euros na prestação mensal, face à média do mercado. 

Tenho de dar uma entrada? 

Sim. Os bancos não financiam todo o valor da casa. Aliás, desde que o contexto de crise se agudizou que praticamente toda a banca deixou de financiar mais de 80% do valor do imóvel. Terá sempre de dispor de, pelo menos, um quinto do preço da casa. O banco empresta o restante. No entanto, se ainda puder pedir menos dinheiro, tipicamente consegue um spread, mais baixo. Mas atenção: este não é o único valor de que precisa de dispor no momento de comprar casa. Conte com um pé-de-meia suficientemente robusto para suportar as despesas com a escritura e o registo da habitação (são mais baratas no balcão Casa Pronta), com o imposto de selo e com o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). No caso que a DECO toma como referência, de um empréstimo de 100 mil euros a 20 anos para uma casa avaliada em 125 mil euros, seria necessário desembolsar 1.600 euros a título de imposto de selo, 751 euros no balcão Casa Pronta e ainda 651,86 euros para liquidar o IMT (ver Contas nos quadros infra).

Vale a pena optar por taxa fixa?

Ainda não. As taxas variáveis (indexadas à Euribor) estão em níveis historicamente baixos e, apesar de admitirmos que a inversão desta trajetória acabará por acontecer, tal não se prevê no imediato. E, se não surgirem mudanças abruptas na economia, as taxas deverão continuar baixas durante alguns anos. 

No entanto, se é totalmente avesso à instabilidade de uma taxa variável e prefere pagar todos os meses exatamente o mesmo valor, saiba que já há vários bancos a disponibilizarem contratos com taxas fixas para cinco, dez ou 20 anos. Durante esse período, qualquer flutuação da Euribor não se refletirá na prestação, o que poderá ser útil se a taxa disparar repentinamente. Mas enquanto tal não acontece, está a pagar uma taxa bastante superior à cobrada nos contratos indexados à Euribor, como prova o quadro comparativo infra, onde a DECO simula uma prestação mensal para dois empréstimos de 100 mil euros a 20 anos. Com taxa fixa, suporta, em cada mês mais 74 a 91 euros do que pagaria com taxa variável. Ao fim de um ano, terá pago mil euros a mais. 

É claro que as contas também podem inverter-se se a Euribor entretanto subir em flecha. E em 20 anos tudo pode acontecer. É possível quer nesse cenário, a prestação com taxa variável acabe por tornar-se mais cara e, aí sim, poderá conseguir uma poupança considerável se tiver um crédito de taxa fixa. Não dispondo de uma bola de cristal que permita adivinhar a evolução da Euribor, opte por taxa fixa apenas se tiver muitas dificuldades em gerir a instabilidade de uma revisão cíclica. Mas, para já, a taxa variável ainda é a melhor opção.

ESCOLHA ACERTADA: Abanca (TAER de 2,71%).

O ESTUDO DA DECO

Empréstimo de 100 mil euros

• Em novembro, analisou a oferta de 15 instituições que comercializam crédito à habitação no mercado nacional. Recolheu as melhores propostas para um financiamento de 100 mil euros, que representasse 80% do valor do imóvel. 
• Considera um empréstimo a 30 anos com taxa variável indexada à Euribor a 6 meses. Para obter um spread mais baixo, aceitou a domiciliação de vencimento, o débito direto de serviços essenciais e a contratação do seguro de vida e do multirriscos-habitação no mesmo banco. 
• Simulou também um empréstimo a 20 anos, com taxa variável e com taxa fixa, sem associação à venda de outros produtos (a chamada venda cruzada), para ver das taxas compensa. Abanca, Atlântico Europa, Banco BIC, Banco Popular e Banif não foram incluídos neste comparativo, por não disponibilizarem crédito à habitação em regime de taxa fixa.

COMO LER OS QUADROS 

• Spread - Margem do banco, cobrada sob a forma de percentagem. Nos empréstimos com taxa variável e em alguns de taxa fixa, o banco soma o spread à Euribor. 
• TAER - Taxa anual efetiva revista. Traduz o custo total do empréstimo considerando a contratação de outros produtos no mesmo banco. Neste cenário, incluímos a domiciliação de ordenado, o débito direto das contas da eletricidade, água e gás e ainda os seguro de vida e multirriscos-habitação. 
• Comissões iniciais - Cobradas na abertura do processo de crédito. Variam consoante o banco e podem incluir a avaliação do imóvel e a abertura e gestão do dossiê. 
• Comissões mensais - Nem todos os bancos as cobram, e outros incluem-nas na prestação. Variam entre 1 e 2,50 euros e são cobradas sob o pretexto do lançamento mensal da prestação. 
• TAE - Taxa anual efetiva, que reflete o custo total do empréstimo, sem contratação de outros produtos (venda cruzada). 

artigo publicado na revista Dinheiro & Direitos, n.º 133 de janeiro de 2016