A recente alteração ao coeficiente de localização e operacionalidade relativas, que serve para calcular o valor fiscal dos prédios, tem de ser conjugada coma revisão dos zonamentos, feita em 2015. Os edifícios potencialmente mais atingidos serão aqueles em que a vista ou a exposição solar já são mais valorizadas.
Quanto pode aumentar o IMI de uma casa com uma vista excecional, na sequência da alteração dos coeficientes que foi noticiada esta segunda-feira, 1 de Agosto? A resposta é "depende". Depende da avaliação que a vista já tinha merecido e depende da nova avaliação que for feita pelo perito, sendo certo que a oscilação nunca poderá exceder os 15%. Uma coisa é certa: em várias zonas do País, esta subida é menor (e bem menos generalizada) do que a que resulta da alteração, em 2015, dos coeficientes de localização.
As simulações feitas pelo Negócios por um consultor a partir de casos reais de imóveis que têm caraterísticas que qualificariam para o coeficiente da "localização e operacionalidade relativas" - o mesmo que foi alvo de um aumento - mostram, desde logo, que são essencialmente os imóveis de gama média e alta que estão em a causa. Será o caso de casas que em Lisboa ou na Foz do Porto ultrapassam um valor patrimonial tributário (VPT) de 250 mil euros, o que, comparado com um VPT médio de 67 mil euros, que é o que resulta da última avaliação geral, esta bem acima dos padrões médios do parque habitacional para a zona em que se inserem.
Uma segunda conclusão que se retira das simulações é que a subida que poderá resultar do aumento deste coeficiente (assumindo que aumenta dos 5% máximos permitidos até aqui para o máximo de 20%, com esta alteração), é, em várias zonas, inferior àquela que resulta da revisão do zonamento.
Assim, por exemplo, um T3 em Campo de Ourique ou na Expo, com 160 metros quadrados e boa vista, caso o perito avaliador subisse o coeficiente para o seu potencial máximo de 20%, assistiria a um agravamento no seu IMI na ordem de 15%. Se considerarmos o efeito da revisão de outro coeficiente, o coeficiente de localização, ocorrido em 2015, o IMI aumenta 17% em ambas as zonas da cidade. Esta conclusão também é válida, por exemplo, para Cascais ou Loures, mas já é contraria na FOZ do Porto ou em Coimbra, onde o zonamento agravou menos o preço das casas.
Outra diferença a ter em conta é que, enquanto o novo coeficiente de localização de 2015 abrange todos os prédios implantados num determinado perímetro geográfico, o coeficiente da "localização e operacionalidade relativas", o tal que pretende valorizar aspectos como a vista ou a exposição solar, só se aplica a um número reduzido de situações.
Contudo, as alterações no valor patrimonial dos imóveis não ocorrem automaticamente, pelo que estas mexidas só produzirão efeito se houver uma reavaliação do imóvel (a pedido do proprietário, das Finanças ou das autarquias) ou em imóveis novos. Haverá casos em que a mudança se poderá traduzir num aumento do IMI, outros em que ele poderá baixar. Enquanto não houver uma iniciativa de reavaliação, estas mudanças estão como que "adormecidas".
De "residual" a "atentado à classe média"
A notícia avançada pelo Negócios suscitou reações indignadas por parte do CDS e do PSD. O Governo, por seu turno, explica que se trata de modular o imposto, de modo a distinguir melhor situações que já têm um valor de mercado distinto: "Quem mora num último andar e quem mora na cave deve ter a mesma área avaliada da mesma maneira?", questionou o secretário de Estado dos Assuntos Fiscais em declarações à Lusa.
Essa é também a opinião de Silvério Mateus, que em 2004 integrou a reforma da tributação do património empreendida pelo Governo PSD/CDS. O especialista enquadra esta alteração como uma necessidade de se ir retocando a fórmula de cálculo do IMI já que, "em 2004, quando se aprovou, já havia consciência de que ela era tosca, porque permite apanhar as situações médias mas deixa de fora o muito bom e o muito mau”.
O perito avaliador que preparou as simulações que, por questões profissionais, prefere não ser identificado, explica também que este coeficiente (ao contrário por exemplo do de localização) é aplicado de forma "residual", porque a sua aplicação envolve "uma apreciação discricionária" por parte dos peritos. Mas é mais ou menos consensual que um apartamento de um último andar de um prédio com vista para o Tejo, terá de ter uma apreciação diferente de um apartamento do mesmo prédio que fique no rés-do-chão e tenha um quiosque à frente, exemplifica o mesmo perito. Isso sempre foi assim, sublinha. A diferença, agora, é que a amplitude de valorização é maior.
Fonte: Negócios
0 comentários:
Enviar um comentário
Obrigado pelo seu comentário.