Crowdfunding está a conquistar cada vez mais adeptos no imobiliário

Devido às atuais restrições colocadas pela banca ao financiamento de projetos imobiliários, os investidores procuram formas alternativas para avançar com os empreendimentos. Esta, uma das razões para o aparecimento do conceito recente no imobiliário, o “crowdfunding” que está a conquistar cada vez mais adeptos, sendo muitos os interessados nesta forma de investir.

O tema do “crowndfunding” foi objeto de um “workshop”, realizado, na última semana, pela APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários –, que pretendeu dissipar dúvidas sobre um tema que está na ordem do dia, mas que carece de melhorias ao nível da regulamentação e da tributação. O interesse do tema pode ser comprovado pela grande audiência que encheu por completo o salão nobre do ISEG.

A dupla da sociedade de advogados da Morais Leitão, Galvão Teles, Soares da Silva & Associados, Francisca Seara Cardoso e António Queirós Martins mostraram os meandros da regulamentação, jurisdição e fiscalização do “crowdfunding”, em diferentes países, fazendo a ponte com a situação em Portugal.

Nos dados avançados, ficou a saber-se “que, em 2016, o ‘crowdfunding’ imobiliário – nestes países da Europa - foi responsável por 3,5 mil milhões de euros e em 2020 espera-se que atinja os 250 mil milhões de euros, apresentando-se, nas palavras de Francisca Seara Cardoso, como uma “verdadeira alternativa ao financiamento” mais tradicional, nomeadamente da banca. Esta profissional destaca que se trata de um veículo “em grande desenvolvimento” e com “perspetivas de grande crescimento”. Para tal muito deve contribuir o facto de, para quem investe, poder auferir de taxas de rentabilidade muito elevadas.

Mas ‘nem tudo são rosas’, uma vez que não existe ainda uma regulamentação única e uniforme sobre este tema, até mesmo entre os Estados-Membros da União Europeia e principalmente em Portugal. O “crowdfunding” vai continuar a levantar dúvidas, ainda mais quando se sabe que não existe, por exemplo, uma tributação devida. Ainda assim, ficou a saber-se que esta é já uma temática que está na agenda do Governo.

Se em Portugal ainda estamos a dar os primeiros passos neste conceito, o “workshop” da APPII serviu para apresentar alguns casos de sucesso em outros países que podem ser replicados no mercado nacional, nomeadamente o caso da empresa Seeders, do Reino Unido, ou da Housers, de Espanha. A primeira, uma empresa portuguesa, fundada em 2009, constituída por uma plataforma de “equity crowdfunding”, que mantém boa parte da equipa em Portugal, mas é no Reino Unido que ‘dá cartas’, a segunda, espanhola, que está a preparar-se para começar a operar em Portugal.

Hugo Santos Ferreira, secretário-geral da APPII, aconselha as primeiras empresas de “crowdfunding” imobiliário em Portugal, e pensando em quem investe, a procurarem conceder sempre rentabilidades, pelo menos, superiores (bastante superiores) àquelas que a banca oferece com as várias aplicações que tem ao dispor dos investidores. “Sendo o imobiliário, por natureza, um mercado menos volátil e mais seguro que os mercados financeiros, principalmente tendo em conta o grande descrédito que sobre eles hoje ainda paira – a crise que arrasou os mercados financeiros por todo o mundo e que ainda está muito presente na memória de todos nós –, o “crowdfunding” no setor imobiliário pode, de facto, representar uma boa alternativa para quem investe e deseja rentabilizar o seu capital de forma mais segura e com menos imprevistos”, destaca.

Feito por profissionais

Hugo Santos Ferreira deixa algumas recomendações a quem pretende recorrer a esta forma de financiamento. “Primeiro há que dizer que o “crowdfunding” se deverá destinar/ser feito pelos verdadeiros profissionais do setor, que saberão depois destinar o ativo a um certo uso, com o consequente rendimento. Apenas estes terão o know-how e a experiência para iniciar e prosseguir um projeto imobiliário, do princípio ao fim. Não vemos, portanto, outra alternativa senão que estas plataformas tenham uma gestão profissional e de pessoas do setor com larga experiência no ramo, especialmente da promoção imobiliária”.

O secretário-geral da APPII realça também outro aspeto favorável do “crowdfunding”: os promotores imobiliários estão constantemente à procura de novas e diferentes formas de financiamento para viabilizar os seus projetos imobiliários, “pelo que, caso esta nova forma venha a vingar, será certamente mais uma a considerar por estes players. Isto desde que seja efetivamente mais rentável que a banca e um financiamento seguro”.

O “workshop” da APPII – “Crowdfunding Imobiliário, Uma Realidade?” –, finalizou com um painel de debate que teve como moderador Filipe Lowndes Marques (MLGTS) e contou com a participação de Carlos Silva (Seeders), João Távora (Housers), João Sousa (JPS Group), João Carvalho das Neves (ISEG) e Fernando Santo (Montepio).

Este será o primeiro de diversos eventos que serão promovidos no sentido de se tentar compreender o universo do “crowdfunding”, nomeadamente em Portugal.

Como funciona o “crowdfunding”?

“Crowdfunding”, ou financiamento coletivo, aplicado ao setor imobiliário, traduz-se num conceito de ‘investimento à medida’, ou seja, é apresentado ao investidor o projeto em questão e as margens de retorno do investimento”. Por outras palavras, “o investidor analisa e decide o montante que quer investir nesse projeto e quando é que pretende a devolução do capital, com mais ou menos retorno”. Para o efeito, João Sousa dá o seguinte exemplo prático: “Um investidor que adquira o terreno e a respetiva construção por 500 mil euros pode ter, por exemplo, um retorno a três meses de 6%, a seis meses de 15% ou a 12 meses de 30%”. Como esclarece, “será sempre o investidor a decidir quando quer o retorno do investimento”. Acrescenta que, “na maioria dos projetos que temos desenvolvido, esse investimento é inclusivamente assegurado através de garantias reais”.

Mas, afinal, o que é o “crowdfunding”?

Para quem ainda está a familiarizar-se com este conceito, pode dizer-se, de uma forma simples, que consiste em juntar o capital de vários investidores para desenvolverem os projetos, sendo depois a rentabilidade distribuída por quem investiu. As formas de investimento e retorno podem ser variáveis. A diferença entre o “crowdfunding” e um fundo de investimento imobiliário é que, no primeiro caso, o investimento é sobre um produto específico. Já o fundo de investimento imobiliário é aquele que faz as suas aplicações fundamentalmente em bens imóveis. Os investidores, muitas vezes, não têm qualquer tipo de poder de decisão em relação aos imóveis que o fundo detém, e na maioria das vezes nem conhecem o património em questão. Investem apenas com o objetivo do retorno e estão mais dependentes das decisões de quem faz a gestão do fundo imobiliário.

JPS Group lança o projeto pioneiro Capitalcrowd

O JPS Group apresentou-se como pioneiro no mercado português ao lançar o Capitalcrowd. Consciente das potencialidades do “crowdfunding” no imobiliário, o JPS Group, que está a desenvolver um dos maiores projetos na região de Lisboa em matéria de construção nova, o SkyCity, é um dos primeiros a apostar neste conceito. João Sousa, CEO do grupo, explicou neste encontro que, apesar de ser já um sucesso em mercados maduros, nomeadamente nos EUA, em Portugal tem sido difícil a sua implementação.

“Devido à legislação do setor, não é possível criar uma plataforma de ‘crowdfunding puro’. Tivemos então uma equipa interna, da qual fizeram parte os nossos consultores, economistas, arquitetos e advogados, a fazer um estudo exaustivo de todo o processo “crowdfunding” e respetiva legislação em vigor, assim como o de outras plataformas similares, como é o caso da “crowdlending” e da “crowdequity”. Tivemos diversas reuniões a nível nacional e em Espanha, onde este conceito já está mais implementado”, explica.

João Sousa adianta, ainda, que foi um trabalho muito rigoroso e que lhes permitiu ter uma visão muito alargada dos vários players do mercado e conhecer este tema a fundo. “Nesta sequência, conseguimos criar uma plataforma de investimento imobiliário inovadora, que vai reunir o melhor destes três produtos de investimento. Acreditamos que a nossa plataforma JPS Capitalcrowd vai ter tudo para se tornar num produto financeiro imobiliário de enorme sucesso”, esclarece. 

João Sousa revelou que tem existido muita curiosidade e procura por informação, e assegura que “o princípio da nossa plataforma de investimento é o de que ‘a união faz a força’, logo, com a quantidade de projetos imobiliários interessantes que ainda existem, sobretudo na banca, avaliados em milhões de euros, mas que se encontram parados por não se encontrarem investidores que pretendam ou consigam investir na totalidade da aquisição e desenvolvimento dos mesmos, acrescido à nossa experiência nessa área, atrevemo-nos a dizer que, quando falamos em investimento, com a JPS Capitalcrowd o céu deixou de ser o limite”.

Contudo, o CEO do JPS Group esclarece que, apesar deste conceito, a banca será sempre um parceiro no imobiliário, “porque os investidores investem no desenvolvimento de um projeto, mas depois é preciso que haja compradores para o sucesso da operação e aqui entra a banca com os seus produtos de crédito à habitação”.

Fonte: Vida Económica