2018 deverá voltar a ser ano de elevado dinamismo para o mercado imobiliário, antecipa JLL

De acordo com a JLL, espera-se que 2018 seja mais um ano de grande atividade para o mercado imobiliário em Portugal. A consultora imobiliária divulgou as suas previsões para o setor, apresentando na ocasião o seu mais recente estudo de mercado “Market 360º.

“Em 2017 todos os setores sem exceção revelaram performances excelentes e todos superaram as expetativas. A atividade foi robusta na ocupação e no investimento, e também a promoção esteve muito dinâmica, numa altura em que a notoriedade do país é maior do que nunca, com mais turistas e prémios inéditos. Juntando-se as melhorias na economia e a revisão em alta do rating de Portugal pelas agências internacionais, alinharam-se condições perfeitas e o país e o mercado estão a saber tirar proveito”, começa por explicar Pedro Lancastre, Diretor Geral da JLL. 

“Para 2018 espera-se um novo ano de grande dinamismo. A procura por escritórios, habitação e retalho vai continuar forte, impulsionada quer pelos estrangeiros, hoje com motivações muito mais diversificadas, quer pelos portugueses, cujo rendimento disponível aumentou. O investimento está muito forte já no arranque do ano e vai continuar expansivo, beneficiando quer da robustez destes setores tradicionais quer do crescente interesse pelos segmentos alternativos como as residências de estudantes e de senióres, hospitais e co-living”, acrescenta. 

Por isso, também a nível da atividade da empresa “se espera um ano de muito trabalho. Além de beneficiarmos obviamente do bom momento do mercado e de um contexto económico favorável, estamos a crescer em resultado da estratégia de expansão que iniciámos há três anos e que nos tem gerado um crescimento médio anual acima de 30% desde então. Este ano pretendemos conquistar mais negócio quer nas áreas não transacionais quer nas áreas de investimento, promoção e ocupação, mantendo a prestação de serviços 360º ao mercado imobiliário”, diz o Diretor Geral da JLL. 

De acordo com a JLL, o investimento deverá voltar a ser um dos motores da atividade imobiliária em 2018, esperando-se que o volume transacionado em imobiliário comercial (ativos de rendimento - i.e que exclui projetos para promoção - nas áreas de escritórios, retalho, hotelaria e industrial/logística) se aproxime dos €2.500 milhões, crescendo face ao volume histórico de €1.900 milhões alcançados em 2017. Na sequência das operações que não foram concluídas no ano passado, o pipeline atual conta com um elevado volume de portfólios e grandes ativos nos setores de retalho e escritórios e estima-se que também o setor hoteleiro mantenha um dinamismo crescente. 

Na promoção imobiliária, 2018 deverá manter a elevada dinâmica quer nos centros históricos de Lisboa e Porto, com projetos sobretudo resultantes de reabilitação urbana e direcionados ao turismo e habitação premium; quer em zonas menos centrais das duas cidades, neste caso com maior expressão da construção nova e para franjas de procurada diferenciadas (habitação gama média; escritórios e residências de estudantes). A JLL acredita que este ano serão concretizados alguns negócios envolvendo projetos que estavam em standby e também que uma maior atividade surgirá por via da comercialização de portfólios de grandes proprietários, como é o caso da Banca e Seguradores. 

Nos escritórios, a procura não dá sinais de arrefecimento, quer por parte das empresas nacionais quer por parte de multinacionais, as quais continuam a selecionar as duas principais cidades do país para instalar operações de serviços partilhados, especialmente na área tecnológica. A construção de novos escritórios começa a ressurgir, mas de forma ainda muito tímida, o que poderá limitar a atividade, já que o stock começa a não ter capacidade de resposta para os requisitos da procura atual (nomeadamente áreas de maior dimensão, zonas centrais e perto de transportes públicos). O pipeline de novos escritórios até 2021 soma 218.600 m2, embora apenas 14% esteja já em construção e cerca de 40% esteja já pré-ocupado, estima a JLL. 

Para o retalho, prevê-se igualmente um ano ativo, com o mercado positivamente influenciado pelo crescimento do turismo e pelo aumento da confiança dos consumidores portugueses. O pipeline de centros comerciais para os próximos dois anos é de 62.000 m2, gerado apenas na expansão de empreendimentos já existentes, nomeadamente o Norte Shopping e o Centro Colombro, o Oeiras Parque e o Glicínias Plaza (Aveiro). No comércio de rua, a procura por zonas prime manter-se-á muito dinâmica em Lisboa e no Porto, o que deverá continuar a gerar expansão das zonas de retalho para ruas mais secundárias. 

A habitação deverá voltar a registar um ano dinâmico, dando sequência à tendência de alargamento de procura para fora das zonas consideradas prime, quer por parte dos compradores nacionais, motivados pelo fator preço; quer pelos internacionais, atraídos pelo estilo de vida que estas zonas menos centrais proporcionam. Em Lisboa, zonas como o Beato e o eixo ribeirinho Ocidental Belém-Alcântara, Alta de Lisboa; ou nas zonas limítrofes, Carnaxide e Miraflores; são alguns eixos em que a atividade deverá acelerar. Do lado da oferta, começa a existir maior capacidade de resposta (sobretudo de construção nova), o que levará a que em 2018 se assista a um maior equilíbrio entre a oferta a procura, e, portanto, a um crescimento menos acentuado dos preços. 

No imobiliário hoteleiro antecipam-se igualmente boas perspetivas para 2018, especialmente devido ao excelente momento do turismo. O mercado hoteleiro está em crescente consolidação como destino dos grandes operadores internacionais, o que se confirma pela entrada de novos players como é o caso da Iberostar em Lisboa e dos operadores asiáticos de luxo Oberoi e Anantara, que escolheram Portugal como primeiro país para a expansão na Europa. Este interesse é igualmente visível no número de hotéis previstos até 2020 nomeadamente 25 hotéis em Lisboa num total de 2,288 quartos. 

Pedro Lancastre termina sublinhando que “o panorama é muito positivo e é antecipado com base num padrão de crescimento que é progressivamente sustentado e sustentável. Os desafios do mercado estão hoje sobretudo centrados na necessidade de reforçar a nova oferta de habitação de escritórios, já que o stock disponível de qualidade e ajustado às várias franjas da procura começa a escassear, limitando a atividade. E também em sabermos, como país, manter a estabilidade a nível político e macroeconómico, incluindo em termos de política fiscal; e continuar o percurso de credibilização internacional. Se soubermos responder de forma eficaz a estes desafios, os ingredientes estão todos reunidos para prolongar o bom momento do mercado imobiliário até para além de 2018”. 

DESTAQUES MERCADO IMOBILIÁRIO EM 2017: 

ESCRITÓRIOS 

• 166.800 m2 de absorção em Lisboa– crescimento de 14 % face a 2016 
• A Zona Histórica e Ribeirinha foi uma das mais dinâmicas em 2017, registando elevada procura – concentra 22% da absorção anual 
• Disponibilidade do mercado desce 160 pontos base e termina 2017 nos 8,6% 
• Os Serviços Tecnológicos Partilhados, Advogados e Consultores foram as áreas da procura mais ativas em 2017 
• Renda Prime revista em alta – Prime CBD com crescimento de 8% de €18,5/m2/mês para €20/m2/mês 
• Pipeline de nova oferta até 2021 – 248.600 m2, dos quais apenas 14% estão em construção 

RETALHO 

• No retalho, é tempo de renovação, adaptação e reorganização 
• Abertura de dois novos centros comerciais, no total de 98.500 m2 – Évora Plaza (16.400 m2) e MAR Shopping Algarve (82.000 m2) 
• O pipeline de centros comerciais para os próximos dois anos é de 62.000 m2 e inclui apenas expansão de empreendimentos existentes 
• Renda Prime no Comércio de Rua em Lisboa é de 130€/m2/mês 
• Renda Prime no Comércio de Rua no Porto é de €60/m2/mês 
• Renda Prime nos Centros Comerciais é de €120/m2/mês 

INVESTIMENTO 

• €1.900 milhões transacionados - crescimento de 50% face a 2016 e volume mais elevado desde que há registo 
• Perspetiva-se um volume de transações de €2.500 milhões para 2018 
• Retalho concentra 35% | Escritórios 31% 
• 80% do investimento é internacional 
• Yields Prime são de 4,75% quer nos centros comerciais, quer nos escritórios e no comércio de rua 

RESIDENCIAL 

• o Número de casas vendidas em Portugal cresce 12,4% (jan- set 2017, dados INE) 
• o Concessão de Crédito à Habitação aumenta 44% face a 2016, mas mantém-se 59% abaixo dos volumes de 2007 (dados Banco de Portugal) 
• o Os preços das casas em Lisboa e Porto aumentaram 12,4% (dados SIR) 
• o Segmento premium – amostra de vendas realizadas pela JLL 

57% das vendas para estrangeiros 

• Brasil (14%); África do Sul (7%); Turquia e Reino Unido (4%) são as nacionalidades internacionais mais ativas 
• Valor Prime no Chiado – €6.500 a €9.000/m2 

DEVELOPMENT (PROMOÇÃO) 

• Em 2017 (dados IN, jan-nov) foram licenciados 2.271 edifícios na Área Metropolitana de Lisboa - subida de 25% face a 2016 
• Zonas como o Beato, Alcântara e Ajuda são identificadas como áreas de oportunidades para o desenvolvimento de novos projetos. 
• Entre os principais negócios de venda de imóveis para desenvolvimento imobiliário, destacam-se o negócio do Parque Oriente e do Edifício IADE, ambos em Lisboa; e do Edifício CTT Aliados, no Porto. 

HOTELARIA 

• Volume de investimento em ativos hoteleiros (em Portugal) a totalizar €110 milhões, referentes a 9 hotéis 
• O número de dormidas em Portugal ascendeu a 51,6 milhões (jan-out 2017 – dados INE) 
• RevPar cresce 13% em Portugal e 20% quer em Lisboa quer no Porto - dados INE 
• O pipeline de hotéis até 2020 em Lisboa é de 25 novas unidades no total de 2.288 quartos 

DESTAQUES DA ATIVIDADE DA JLL EM 2017 

A consultora imobiliária atingiu resultados recorde no nosso país, com um crescimento de 60% no volume de negócios face ao ano anterior. 

• Capital Markets - Mais do que triplicou a sua atividade em 2017, assessorando transações no total de €511 milhões (vs. €146 milhões assessorados em 2016); 
• Residencial - Também o negócio Residencial mais do que duplicou, com um crescimento de 157% e um valor médio de venda de €630.000 por casa e unidades vendidas junto de compradores oriundos de 48 países; 
• Escritórios - Só em Lisboa, foi responsável pela colocação de 48.380 m2, num total de 126 operações (em exclusivo ou co-exclusivo). Acrescem ainda 16.882 m2 transacionados no Porto, num total de 21 operações; 
• Retalho – Colocou 36.614 m2, concluindo 98 operações e esteve envolvida na comercialização do maior centro comercial a abrir portas em Portugal nos últimos anos, o MAR Shopping Algarve; 
• Urban Development - Assessorou a transação de €150 milhões de imóveis para desenvolvimento de reabilitação ou construção nova em Lisboa e no Porto; 
• Hotéis & Hospitality - Focado no segmento hoteleiro e turístico, registou um ano dinâmico, aumentando a atividade em cerca de 27%; 
• Tétris (Arquitetura & Construção) - Registou o seu melhor ano de sempre, com um crescimento de 20% face a 2016 e a execução de mais de 100 obras de escritórios e de retalho, entre as quais a inovadora loja de high luxury JNcQUOI, na avenida da Liberdade; 
• Gestão de Imóveis - Terminou o ano com uma carteira de 51 projetos sob gestão no total de com 650.000 m2, com um crescimento de cerca de 25% face a 2016 quer em área quer em número de ativos; 
• Avaliações – Registou um crescimento de mais de 20%, avaliando mais de €10 mil milhões de ativos imobiliários; 
• Consultoria Estratégia & Research - Impulsionou o negócio em 42% e continua a inovar nos estudos desenvolvidos, abordando segmentos alternativos com elevado potencial de crescimento como é o caso das residências universitárias. 
• Project Development Services – Negócio cresceu 50%, estando a consultora a apoiar o desenvolvimento de 23 projetos que correspondem a investimentos superiores a €100 milhões.