Reforma das rendas terá várias alterações antes de ser aprovada

A ‘troika’ impôs a liberalização das rendas antigas e quer que valores sejam actualizados por negociação.

A liberalização das rendas antigas - contratos anteriores a 1990 - é uma das reformas deste Governo que mais polémica tem gerado. E o equilíbrio entre proprietários e inquilinos é difícil de conseguir, com os primeiros a defenderem que se trata de uma reforma tímida e os segundos a denunciarem uma lei dos despejos. Certo é que as rendas vão aumentar até para aqueles que têm menos recursos financeiros, embora a proposta do Governo tenha alguns mecanismos de protecção para que o aumento seja faseado.

A reforma era já pedida há muito pelos proprietários e foi uma das imposições da ‘troika' quando entrou em Portugal há um ano. Depois da discussão pública, a proposta deverá começar a ser avaliada a partir da próxima semana na especialidade, altura em que o PSD deverá apresentar propostas de alteração ao documento. A lei entrará em vigor este ano e deverá afectar cerca de 255 mil casas. No entanto, há aspectos que só poderão avançar a partir de 2013, como as actualizações que dependem do valor patrimonial tributário.

O Governo quer resolver o problema das rendas antigas - com valores muito baixos - através de uma iniciativa do senhorio, que propõe um novo valor de renda ao inquilino, aproximando-a aos valores de mercado. O arrendatário pode apresentar uma contra-proposta ou recusar a proposta.

Neste caso, o contrato é denunciado e pode exigir uma indemnização. Se aceitar, terá 30 dias para o fazer e a renda é actualizada, com contrato de cinco anos, a menos que ambos optem por outra duração. Uma das características da nova reforma é que deixa de haver um prazo mínimo para os contratos de arrendamento.

Para aqueles que têm maiores dificuldades económicas, está previsto um mecanismo travão. Estes inquilinos terão que fazer prova da sua situação económica. A subida será, então, ajustada ao número de membros do agregado familiar e aos rendimentos. A proposta inicial do Governo indica que no caso de famílias que ganhem menos de 500 euros, a taxa de esforço nunca pode ser superior a 10% do rendimento. Já se o rendimento anual bruto corrigido for inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, a taxa de esforço será, no máximo de 25%, sempre com o limite de 1/15 avos do valor patrimonial tributário (VPT), apurado com base nas avaliações que as Finanças estão a fazer. Para os idosos com mais de 65 anos e para pessoas com deficiência superior a 60% estão também previstas medidas de protecção: estes não poderão ser despejados, embora o valor da renda possa ser negociado ou definido de acordo com o VPT, com excepção daqueles que também estejam, em situação de carência económica. No entanto, o PSD quer rever estes mecanismos de protecção, sobretudo no que se refere aos mais carenciados. Na terceira avaliação do programa de ajustamento de Portugal, a Comissão Europeia recomendou ao Governo reduzir o prazo de protecção dos mais carenciados para actualizar o valor das rendas para níveis próximos do valor de mercado. (ver caixas ao lado). No entanto, o Diário Económico apurou que esta sugestão não será aplicada.

Outra das alterações que o PSD deverá propor refere-se ao regime de indemnização dos inquilinos que façam obras em casa, tornando-o menos generoso para os arrendatários. Isto porque no caso de o inquilino denunciar o contrato por falta de acordo durante o processo de actualização da renda, a lei actual permite que o senhorio tenha de o indemnizar, tendo em conta as obras realizadas durante o tempo em que ocupou a casa. Isto mesmo que o contrato excluísse o direito a essa indemnização. De acordo com fonte do PSD, a ideia é rever a norma da proposta de lei, para moderar a atribuição destes subsídios, mas não para os extinguir totalmente. O objectivo poderá passar por retirar esse direito às indemnizações quando se tratem de obras consideradas de luxo e que as obras já tenham sido ‘amortizadas' ao longo dos anos, medida que se aplica normalmente a contratos mais antigos. Passariam a ser consideradas apenas as obras necessárias e convenientes.

Além das indemnizações, o PSD quer definir o que são condições análogas, no caso de os senhorios terem de realojar os inquilinos quando façam obras nos imóveis. A ideia é definir melhor o que são condições análogas, para que um inquilino numa casa de 11 assoalhadas, por exemplo, não tenha de ser realojado numa exactamente igual. A ideia é adaptar o realojamento às condições do inquilino, do agregado familiar e com condições de habitabilidade.

Outras mudanças no arrendamento

Governo estuda taxa especial nas rendas

O Governo já admitiu estar a estudar a aplicação de uma taxa especial de 25% no IRS - semelhante à aplicada aos rendimentos de capitais e juros de depósitos - aos rendimentos provenientes de rendas. A ideia é tornar o arrendamento mais atractivo e diminuir a evasão fiscal. No entanto, o tema estará ainda a ser estuda pelo Ministério da Agricultura, pela secretaria de Estado dos Assuntos Fiscais e pela ‘troika'. este dossier tem a concordância do PS que, nas suas propostas de alteração também defendeu esta taxa. O PS quer que os rendimentos provenientes de rendas sejam taxados em sede de IRS a 25%. A medida já tinha sido proposta em Abril do ano passado, ainda durante o Governo de Sócrates.

Atraso na avaliação pode impedir actualização

A avaliação de mais de cinco milhões de casas que o Fisco está a desenvolver só deverá estar concluída no final deste ano. Esta avaliação tem estado envolta em polémica, com os peritos avaliadores a reclamarem as baixas remunerações por avaliação e a boicotarem as peritagens. Ora isto pode levar a um atraso nas avaliações, o que poderia ter implicações ao nível da nova lei do arrendamento. De facto, a proposta de lei do Governo prevê que a renda possa ser actualizada com base no valor patrimonial tributário (VPT) definido pelas Finanças. Ora este valor depende do processo de avaliação que está a ser feito ao longo deste ano. É o exemplo do período de transição definido para as famílias mais carenciadas ou para os idosos com mais de 65 anos.

Depejos mais rápidos

O novo regime abre a porta à via extrajudicial para o despejo. No entanto, não corresponde às pretensões da ‘troika' (que queria tirar estas acções dos tribunais). A opção do Governo foi manter a intervenção de um juiz, porque ao retirá-la poderia levantar-se a questão da inconstitucionalidade. Assim, sempre que o inquilino se opuser à via extrajudicial, a acção terá que ser remetida a um tribunal. No entanto, prevê-se que o prazo de despejo não ultrapasse os três meses. Além do incumprimento no pagamento das rendas por dois meses consecutivos, o senhorio poderá despejar caso o inquilino se atrase a pagar a rendas por quatro vezes num ano, consecutivas ou não. Também está previsto o despejo para os senhorios que queiram realizar obras.

Balcão Nacional de Arrendamento

A criação do Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) não reúne consenso entre PSD e PS. De acordo com a proposta do Governo, o BNA será o organismo a quem os senhorios recorrem quando se coloca uma situação de despejo e que tem a responsabilidade de notificar o inquilino e emitir o título de desocupação. No entanto, nas suas propostas de alteração, o PS abdica desta entidade, defendendo apenas a intervenção de notários e solicitadores. Além disso, os especialistas do sector advertem que é necessário ter em conta a forma como será desenhado e como funcionará. É necessário que sejam sejam disponibilizados meios suficientes e que haja formação de pessoal.

Bruxelas aconselha melhorias na lei

Na terceira avaliação sobre o programa de ajustamento de Portugal, a Comissão Europeia elogia os passos que foram dados até aqui quanto à intenção de reformar a lei das rendas, mas afirma que há ainda espaço para melhorias. Segundo o documento de Bruxelas durante visita a Portugal foram discutidos ajustes maiores ao pré-aviso para fim de contrato, sobretudo no que respeita aos contratos de arrendamento sem termo; mais incentivos à reabilitação e mecanismos que acelerem o período transitório de cinco anos. Foram também pensados outros instrumentos para apoiar os casos de carência social sem serem os mecanismos de controlo de renda.

Fonte: Económico