Saiba o que muda nas reavaliações imobiliárias

Tire as dúvidas sobre as mudanças no Código do IMI. Saiba quanto terá de pagar por uma reavaliação e como o pode fazer.

Os advogados da área prática de Direito Fiscal da PLMJ, Rogério Fernandes Ferreira, Mónica Respício Gonçalves e José Mègre Pires, respondem às dúvidas sobre o novo regime do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

1 - Estas reavaliações para quem adquiriu casa entre 2004 e 2009 são de facto gratuitas?

O Código do IMI prevê que, nas situações em que o proprietário do imóvel considere que o respetivo valor patrimonial tributário (VPT) está desatualizado, solicite ao serviço de finanças competente a correção do VPT do imóvel em causa.

Neste caso, as finanças só aceitam fazer a revisão do VPT caso a última avaliação tenha sido efetuada há mais de três anos, o que significa que os proprietários dos imóveis adquiridos entre 2004 e 2009 poderão sempre pedir a revisão do VPT caso tenham passado mais de três anos desde a última avaliação.

Ao contrário do que sucede com os pedidos de segunda avaliação, está em causa um procedimento específico de reclamação dos dados constantes da matriz, relativamente ao qual a lei não prevê, para já, o pagamento de qualquer taxa.

2 - Porque pode o valor de IMI baixar? Falamos apenas do coeficiente de vetustez e da desvalorização do mercado imobiliário?

Quanto aos imóveis adquiridos entre 2004 e 2009, já após a entrada em vigor do Código do IMI, achamos que dificilmente o valor de IMI poderá baixar significativamente, assumindo que se mantêm as características substanciais do imóvel, designadamente em termos da respetiva afetação, ou áreas.

É necessário, desde logo, ter presente que a reavaliação do VPT será feita, não em função das variações sofridas no mercado imobiliário em geral, que não terão, assim, uma influência direta e imediata na revisão dos VPT, mas sim em função dos critérios específicos previstos no Código do IMI, que se prendem com a antiguidade do imóvel, com as suas áreas, com a respetiva localização, entre outros fatores.

Alguns desses critérios poderão, de facto, determinar uma descida do VPT, sendo esse o caso do coeficiente de vetustez, relativo à antiguidade do imóvel e definido em função do número de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de edificação.

Este coeficiente de vetustez será menor consoante o maior número de anos decorridos desde essa data, pelo que, caso o proprietário de um imóvel adquirido entre 2004 e 2009 peça entretanto a revisão do VPT, beneficiará efetivamente da aplicação de um coeficiente 0,90 ao invés do coeficiente 1, o que parece, ainda assim, não ser relevante para determinar uma diminuição significativa do VPT.

Por outro lado, também o valor médio de construção definido para 2012 é semelhante ao que vigorava em 2009 (€ 482,40) e superior ao que vigorava em 2004 (€ 400), pelo que também este fator não determinará uma diminuição do VPT, podendo até neutralizar a aplicação de um menor coeficiente de vetustez.

3 - O coeficiente de localização foi alterado, nomeadamente na questão do zonamento, com Carlos Lobo, mas no Orçamento de Estado para este ano, o valor aumenta. Como pode o imposto sair reduzido?

De facto, o Orçamento do Estado para 2012 alterou o limite máximo do coeficiente de localização de 2 para 3,5, embora continue a prever-se um coeficiente mais reduzido para habitações dispersas em meios rurais.

Este é, pois, um dos fatores que não determinará a diminuição do VPT, antes pelo contrário, podendo inclusivamente neutralizar algum fator que pudesse determinar essa diminuição (embora em proporções pouco significativas), como vimos ser o caso do coeficiente de vetustez.

4 - Vale a pena para os proprietários efetuarem estes pedidos?

Esta situação dependerá sempre de cada caso em concreto e das características do imóvel.

O melhor, e para evitar surpresas, será o proprietário do imóvel consultar o site do Portal das Finanças e efetuar a simulação do VPT no simulador de cálculo do valor patrimonial tributário de acordo com as regras do CIMI: http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp.

Caso o VPT resultante da simulação seja menor do que aquele que se encontra atualmente inscrito na matriz, então valerá a pena solicitar a respetiva correção.

5 - Não tanto relacionado com esta questão, mas com as avaliações gerais que estão a decorrer, gostaria que me clarificasse quanto a uma outra questão que tem vindo a ser debatida - Os peritos são obrigados a ir in loco às casas anteriores a 1951?

O que o Código do IMI prevê quanto à avaliação de prédios urbanos é que, quanto aos prédios cuja data de construção é anterior a 7 de Agosto de 1951, deve ser efetuada a vistoria dos prédios a avaliar, pelo que, em princípio, tal regra deverá aplicar-se também no caso destas avaliações gerais.

Fonte: Dinheiro Vivo