A taxa de disponibilidade de escritórios no Parque das Nações, em Lisboa, está nos 8%, um dos níveis mais baixos de sempre, lembra Francisco Horta e Costa, diretor geral da consultora CBRE Portugal. É possível uma subida de rendas no 2º semestre, adianta. As yields para escritórios prime estão ao nível de 2006.
Quem quiser um escritório em Lisboa com uma área de 3 mil m2 ou superior não encontra, diz Francisco Horta e Costa, diretor geral da CBRE. A razão? Não houve promoção e construção nos últimos anos. Multinacionais e empresas que querem racionalizar espaços estão condicionadas.
Há pouco produto de escritórios para os clientes como as multinacionais que continuam a procurar Portugal para instalar call centers e centros de processamento de dados?
Com a falta de construção de edifícios de escritórios nos últimos anos, como consequência da crise, toda a promoção imobiliária ficou em stand-by. A verdade é que não temos edifícios de escritórios a terminarem a construção nos próximos tempos. Estamos a sentir que não vai haver produto de primeira qualidade para as empresas que procurarem grandes espaços em Lisboa.
Falamos de que empresas?
Falamos dos grandes ocupantes internacionais mas não só. Continuam a existir empresas que pretendem mudar de espaços durante 2015 e no início de 2016, essas empresas já não tinham muitas alternativas quando procuravam espaços. E não falo apenas de áreas superiores a 10 mil m2. Para quem procura uma área superior a 3 mil m2 não encontra em Lisboa um edifício acabado de construir ou que vá ficar construído durante o corrente ano. Encontram-se espaços em edifícios que já têm alguma idade.
Há condicionalismos para a instalação de novos serviços em Lisboa?
Temo que possa haver essa restrição e de que alguma forma não venha a ser fácil encontrar espaços para essas empresas.
Ainda dentro dos escritórios mas falando de preços e de yields, o que é expectável para 2015?
As rendas durante este ano irão manter-se. Durante os últimos anos a tendência foi de descida mas parou. Isto é um bom sinal. Em algumas áreas da cidade poderemos assistir, no 2º semestre, a uma subida das rendas, caso do Parque das Nações, onde a quase totalidade dos espaços foi absorvida e não vemos grande disponibilidade. A “vacancy rate” é de 8%, uma das mais baixas de sempre.
Os FII portugueses poderão vir a alienar património vocacionado para escritórios para investidores estrageiros?
Acredito que sim, pois alguns fundos estão necessitados de liquidez e por isso é natural que façam vendas dentro dos seus portfólios. Houve uma transação no ano passado por parte da Esaf e há mais transações na calha por parte de fundos portugueses a vender. Estes portfólios incluem edifícios de escritórios. Relativamente a yields consideramos que em Lisboa ainda poderão vir a descer cerca de 25 pontos de base (pb) em escritórios e em produto prime. Estamos em 6,25% para escritórios e pode descer este ano para os 6%. É um nível de 2006.
É consistente esta tendência?
Será consistente enquanto as taxas de juro se mantiverem aos níveis atuais. Considero que há uma fatia do investimento imobiliário que está ligada ao facto de as taxas de juro estarem praticamente no zero. As alternativas de investimento para a maior parte dos investidores privados são muito limitadas pois não vão fazer depósitos nos bancos e estão “escaldados” com as aplicações em bolsa e mais uma vez o imobiliário surge como o porto seguro para grande parte destes investidores. Ter uma rendibilidade de 6%, mesmo que seja bruta, ainda permite uma rendibilidade líquida relativamente a aplicações alternativas. Logo há margem para as yields descerem, já para não falar do facto de que continua a haver no mercado volumes de capital muito elevados. Há capital privado e de institucionais.
Os fundos de investimento especializados, caso dos alemães, estão de regresso a Portugal?
Sim, estão em todos os setores, mas particularmente em escritórios e centros comerciais.
Falando de espaços comerciais já disse que se deverá assistir em 2015 a recuperação desta vertente. Essa constatação reflete o regresso do consumo ou do espaço de rua estar esgotado?
Os investidores têm bastante capital para investir e começaram a alargar o âmbito de análise das classes de ativos e passam dos escritórios para os centros comerciais e daqui para a logística. Nos centros comerciais existe a perceção por parte dos investidores que a economia portuguesa está em recuperação. Os proprietários vêm uma boa oportunidade para venderem ativos a preços que se calhar não eram possíveis há dois anos e logo haverá proprietários que capitalizam para rodar ativos.
Da análise das transações de 2014 há uma grande atração por parte de americanos e de chineses na zona do Marquês de Pombal, em Lisboa. Fará sentido algum dos imóveis alterar o uso para espaço comercial?
Para espaços comerciais não. Aqueles edifícios serão sempre escritórios ou residencial. Não há nada previsto em relação aos edifícios da EDP e serão, à partida, para manter como escritórios. Claro que o proprietário tem tempo para pensar sobre o destino a dar-lhe e se porventura chegar à conclusão que haverá usos mais compensatórios para aqueles edifícios, claro que o proprietário estará aberto em transformar o uso em outra atividade, residencial ou hoteleira. Para já tudo indica que se mantenham como escritórios. No caso do investidor chinês tendo em conta que os edifícios estão bastante mais degradados, poderá haver abertura para considerar outro tipo usos. Repito que comercial não. À medida que há uma escassez de espaços na Av. da Liberdade é natural que haja procura que ocupe espaços no Marquês de Pombal e zonas circundantes. Isso é uma consequência natural. Tal como deveremos assistir a um maior desenvolvimento da Av. Duque de Loulé que nos próximos cinco anos terá muita reabilitação concluída. Também a Av. Fontes Pereira de Melo que irá evoluir. Nesta avenida, o grupo Sana comprou os edifícios ao BCP.
No centro de Lisboa, com destaque para a Av. da Liberdade assiste-se à reabilitação de edifícios para habitação de luxo e menos para hotelaria. O que está em causa é o valor por m2 que é incomportável para o setor hoteleiro. Esta tendência irá criar dificuldades aos operadores hoteleiros na procura de novos espaços em zonas nobres da cidade?
Essa é uma realidade apesar de que ainda há vários conjuntos de edifícios que estão licenciados para hotelaria. Ainda veremos, na Baixa e na própria Duque de Loulé, hotéis a nascer nos próximos anos. Os preços de mercado residencial que atingem valores altos, são em nichos específicos da cidade. Não se alargam na mesma proporção a toda a cidade. A Baixa ainda tem um potencial muito grande na hotelaria.
A hotelaria está a crescer, mas não os preços. Esse facto já se reflete na decisão de investimento na hotelaria?
A questão dos preços é um tema de debate. Isso tem a ver com a concorrência ao produto hotel, caso dos “hostels” ou apartamentos de curta duração. O conceito de hotel puro e duro sofreu. A hotelaria na cidade de Lisboa tem de dar um salto de qualidade para poder cobrar preços como Madrid ou Barcelona. Em Lisboa não há um cinco estrelas de nível internacional. Existem bons hotéis, alguns bons 5 estrelas, mas quando comparados os 5 estrelas com Paris ou Londres, os de Lisboa ficam uma categoria abaixo. Há hotéis em Lisboa que mereciam um upgrade, caso do Tivoli da Av. da Liberdade ou o Ritz.
Os portfólios de bancos são assunto arrumado?
Não. Há muito trabalho a fazer de ativos imobiliários que estão no balanço dos bancos. Esse é um trabalho que terá, pelo menos, 10 anos pela frente, tendo em conta os volumes de imobiliário, com muita habitação e terrenos urbanos e rústicos por desenvolver. Estes últimos levarão muito tempo a colocar.
O volume global de investimento imobiliário comercial andou pelos 850 milhões de euros. O que é expectável para 2015?
Há transações muito grandes a serem negociadas. Se elas se concretizarem neste ano, iremos superar os 1000 milhões de euros. Nas transações falo de portfólios de fundos de investimento nacionais e internacionais.
Fonte: OJE
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