O economista e professor de finanças Richard Rytenband ressalta que o bom desempenho dos fundos imobiliários nos últimos anos é reflexo do bom momento do mercado imobiliário no Brasil. “Após mais de uma década de estagnação, o preço dos imóveis apresentaram uma forte recuperação desde 2008”, pontua.
Na opinião dele, os principais fatores que explicam este movimento são a maior disponibilidade de crédito imobiliário, o aumento da renda e emprego, a queda nas taxas de juros dos financiamentos, a queda no estoque de terrenos nas áreas mais centrais, além de o aumento do custo da construção.
O advogado e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes, credita o bom desempenho dos fundos imobiliários à queda do custo de oportunidade. “Com a Selic a 10,50% em janeiro, os investidores conseguiam ter rentabilidade de cerca de 0,70% em aplicações de baixo risco, como CDB (Certificado de Depósito Bancário). Logo, para aceitar correr mais risco em um fundo imobiliário, teriam que ganhar mais do que isso – 0,75% ao mês, por exemplo”, explica.
Quando a Selic cai, o rendimento de aplicações mais seguras como o CDB também recua e o investidor aceita receber um pouco menos para correr riscos. “O mesmo investidor pode se dar por satisfeito recebendo o equivalente a 0,60% ao comprar um fundo imobiliário nos dias de hoje. O que significa que ele aceita pagar mais caro pelas cotas. Como o rendimento desses fundos é distribuído em dinheiro e igualmente para todos, a rentabilidade de cada investidor será definida pelo preço que ele pagou pelas cotas - quanto mais caro, menor a rentabilidade”, pontua.
O especialista lembra ainda que a mudança nas regras contábeis, implementadas pela Instrução CVM 516, para que os fundos fizessem a reavaliação dos imóveis que estavam nas carteiras também contribuiu para essa alta. “Alguns fundos tinham em sua carteira prédios que não passavam por reavaliação de preços há 5 anos”, diz.
E a bolsa?
Por outro lado, a bolsa de valores vem, desde 2010, apresentando comportamento diferente, ao menos quando se olha para o Ibovespa – este ano, ações de empresas menores e que não fazem parte do índice estão apresentando resultados melhores. O diretor da Valore Investimentos Personalizados, Sérgio Quintella, lembra que empresas de commodities e financeiras detêm participação importante no índice, o que explica, em partes, o seu fraco desempenho. “Estas empresas são muito afetadas pela economia externa e a queda das taxas de juros”, pontua.
Rytenband concorda. “Com a desaceleração global, o preço das commodities foi afetado negativamente e empresas deste setor tem grande peso no Ibovespa”, diz. Além disso, ele aponta que com a economia brasileira mais fraca, empresas de setores ligados ao mercado interno também foram impactadas. “A economia sofreu uma forte desaceleração desde meados de 2010, com uma política restritiva do Banco Central para reduzir a inflação e, em seguida, pelo contágio da crise européia”, ressalta.
No entanto, o economista tem boas perspectivas para a bolsa. Na opinião dele, alguns fatores que fizeram a bolsa patinar, como a crise na Europa e a desaceleração da economia brasileira serão revertidos nos próximos meses, e o processo de recuperação dos países ricos vai favorecer ainda mais os emergentes como o Brasil. “A expectativa para a bolsa nos próximos anos é excelente”, acredita.
O diretor da Valore compartilha a mesma opinião. Segundo ele, esta é uma boa hora para entrar no mercado acionário, já que muitas ações estão com preço abaixo do seu real valor de mercado. “Em nossa visão, uma carteira bem diversificada conta com ações de empresas com bons fundamentos e acreditamos que seja um bom momento de se posicionar na bolsa agora”, diz.
Os fundos devem continuar subindo?
Em relação aos fundos imobiliários, a perspectiva é boa, mas alguns especialistas apontam que a valorização não deve ser tão forte como nos últimos meses. “A tendência é que a Selic fique estável e pode até voltar a subir. Assim, a queda dos juros não é mais argumento para uma elevação tão forte como a que aconteceu este ano”, afirma Moraes.
Já para Rytenband, a valorização dos imóveis vai continuar enquanto a maioria dos fatores que impulsionaram a alta permanecerem intactos. “Alguns indicadores que nos mostram que estamos distantes de um esgotamento de tendência”, pontua. “A rentabilidade média dos aluguéis no Brasil é de cerca de 5,71% ano. Historicamente, um nível que mostra imóveis muito caros e uma bolha prestes a estourar é de 3% ao ano”, aponta.
Segundo ele, outros fatores indicam que os imóveis devem continuar se valorizando – e impulsionando o rendimento dos fundos – “O Consumo de cimento per capita ainda reduzido quando comparado com os demais países. Além disso, o preço médio do metro quadrado no Brasil em relação à renda per capita é o mais baixo dos BRICS”, pontua.
No entanto, ele também acha que o ritmo da alta será menos intenso. “A tendência daqui pra frente ainda é favorável aos imóveis que devem se valorizar, mas num ritmo menor”, acredita.
O economista e autor do Livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, Luiz Calado, aponta que o fato de os fundos imobiliários terem apresentado forte elevação este ano não deve ser utilizado como único argumento para a compra de cotas. Segundo ele, o investidor deve sempre olhar outros pontos, como a composição da carteira do fundo, o tipo de inquilino que aluga o imóvel e se é um fundo que investe em apenas um imóvel ou não. “Tivemos problemas recentes com fundos de apenas um imóvel, o investidor precisa estar atento a este ponto”, aconselha.
Fonte: InfoMoney
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