Dada a importância e relevância da sustentabilidade na área do imobiliário, nomeadamente pelo facto de os edifícios serem responsáveis, em grande medida, pelos consumos energéticos, produção de resíduos e emissão de gases com efeito de estufa verificados a nível global, a Cushman & Wakefield constituiu, em 2010, uma área destinada a prestar serviços e assessoria na área.
No âmbito do trabalho desenvolvido por este setor, o papel da sustentabilidade na tomada de decisões de investimento imobiliário tem vindo a merecer análise e estudo, desde março de 2011, momento no qual foi emitido o seu primeiro relatório resultante de auscultação efetuada a 26 importantes investidores imobiliários europeus. Neste documento, concluiu-se que a sustentabilidade estava já a desempenhar um papel relevante na tomada de decisão dos principais players europeus do mercado imobiliário.
Na sequência de um novo inquérito, realizado no final do primeiro semestre deste ano, é ponto assente que a sustentabilidade cria valor acrescentado aos imóveis envolvidos, fazendo com que sejam mais rapidamente arrendados, especialmente em situações hostis de mercado, possuindo custos de gestão inferiores e que assegurem ocupantes com melhores garantias contratuais.
Analisando alguns dos fatores chave focados no estudo agora realizado, constata-se que 96% dos entrevistados implementaram políticas de sustentabilidade nos fundos sob sua gestão, sendo que em 2011 a percentagem era de 40%. Verifica-se ainda um aumento de 10% dos inquiridos, comparativamente a 2011, na resposta positiva à questão "Durante a aquisição dos imóveis é considerada a sustentabilidade?", isto é, de 80 para 90%. Esta última questão, na minha opinião, reveste-se de particular pertinência para os investidores que considerem a venda do seu portefólio, dada a importância que o tema alcançou nos últimos anos. De acordo com o estudo em causa, 67% dos inquiridos submetem já os seus portefólios ao Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) e/ou ao Global Reporting Institute (GRI), para que os possam avaliar de acordo com uma grelha comum, bem como compará-los. Refira-se, aliás, que as diretrizes da GRI começam a dar os primeiros passos em Portugal, tendo em vista a sua aplicação mais alargada, com a realização de formação dedicada.
São várias as áreas analisadas pelo estudo, nomeadamente a relativa à medida da performance da sustentabilidade nos portefólios, identificando que, nomeadamente, 45% dos inquiridos implementam metodologias que permitem a medição da mesma, identificando os seus objetivos mínimos, bem como que em 77% dos casos a sustentabilidade é apresentada como fator de diferenciação negativa no caso de alienação de propriedades.
No que diz respeito à avaliação da performance dos imóveis, são enormes os progressos operados no mercado nos últimos anos, com o estabelecimento de variados sistemas de certificação, como o LEED ou BREAM, e outros, cujo objetivo último é o de evidenciar as medidas tomadas e valorá-las.
Não tão surpreendente como os dados já referidos, em meu entender, é o facto de a performance energética e de consumos ser identificada como a variável com maior impacto na gestão sustentável dos imóveis sob sua gestão, seguida da correta gestão e conservação da água. Como terceiro fator, com maior importância, surge a correta gestão de resíduos. Verifico, aliás, que o perfil de encargos e impactos, constatado e registado, corresponde ao padrão observado ao nível dos edifícios em Portugal e resto da Europa.
Na fase final, o inquérito pretendeu analisar o impacto da sustentabilidade na avaliação dos portefólios, não tendo sido os resultados clarificadores. Apurou-se, na resposta de um número muito restrito de investidores, que existe um prémio nas rendas tidas nos imóveis com melhores práticas, não sendo, no entanto, esta uma conclusão extensiva aos restantes inquiridos.
Constata-se assim a dificuldade em repercutir as ações implementadas de forma direta nas decisões financeiras associadas aos portefólios. Menos de 25% dos inquiridos efetuam ajustamentos às yields de forma a considerar a sustentabilidade.
Em termos de balanço, saliento de que, de uma forma genérica e gradual, o enfoque na sustentabilidade tem aumentado, sendo tida cada vez mais em linha de conta na tomada de decisões no investimento imobiliário, dada a conclusão, também do estudo, de esta criar valor acrescentado, nem sempre de forma mensurável, nos portefólios sob gestão dos inquiridos.
*Gestor de projeto na Cushman & Wakefield, LEED Green Associate
Fonte: OJE
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