Com o Novo Regime do Arrendamento Urbano, que entrou em vigor a 12 de novembro, o mercado do arrendamento vai alterar-se completamente. Vai ser criado um mecanismo de negociação e regras de despejo para quem não cumpra com os pagamentos ou se atrase nas rendas.A PLMJ explica tudo o que os inquilinos devem saber sobre a nova Lei para novos contratos.
1 - Fiquei sem rendimentos e deixei de pagar a renda há dois meses. Posso ser despejado?
As disposições do NRAU passam a prever a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, por lhe ser inexigível a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a 2 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas (no anterior regime, a mora teria que ser superior a 3 meses) ou em caso de mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.
Neste sentido, caberá ao senhorio comunicar ao arrendatário a sua intenção de proceder à resolução do arrendamento por mora no pagamento da renda, ficando, no entanto, a resolução sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de 1 mês contado a partir da referida comunicação (o arrendatário só poderá fazer uso desta faculdade, uma única vez com referência a cada contrato de arrendamento). Se, após a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento da renda o arrendatário não desocupar o locado na data prevista, poderá, de facto, ser despejado pelo senhorio.
2 - Para que serve o Balcão Nacional de Arrendamento? O meu senhorio disse-me que iria apresentar queixa porque me atrasei no pagamento de algumas rendas. Quando receber a notificação sou obrigado a sair logo?
Com a revisão do NRAU cria-se o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça, no âmbito do procedimento especial de despejo.
Deverá recorrer-se ao BNA quando, uma vez terminado o contrato de arrendamento – por revogação, decurso do prazo, oposição à renovação, denúncia pelo senhorio (livre, para sua habitação ou dos seus filhos ou para obras profundas), denúncia pelo arrendatário, resolução (por não pagamento de rendas ou por oposição à realização de obras coercivas) – o arrendatário não desocupe o local arrendado na data prevista na lei ou convenção das partes, sendo o procedimento especial de despejo o meio adequado para efetivar a cessação do arrendamento.
Uma vez apresentado, o requerimento de despejo no BNA, o arrendatário será notificado para, em 15 dias (i) desocupar o locado (e, se aplicável, pagar ao requerente a quantia pedida); (ii) deduzir oposição; ou (iii) requerer o diferimento da desocupação. No caso de o arrendatário pagar caução, pagar a taxa de justiça e efectuar o depósito das rendas vencidas, na pendência do procedimento, o BNA dará seguimento à oposição.
Se, por outro lado, o arrendatário não deduzir oposição ou, fazendo-o, não prestar caução, não pagar a taxa de justiça ou não efectuar o depósito das rendas vencidas (na pendência do procedimento), o BNA converte o requerimento em título para desocupação (de notar que o título para desocupação poderá ser impugnado - com efeitos meramente devolutivos - sendo a impugnação apresentada por meios eletrónicos, no prazo de 10 dias a contar da deslocação do agente de execução ou do notário ao imóvel para a sua desocupação, tendo a parte requerida 10 dias para se opor).
Convertido o requerimento em título para desocupação do locado, caso o arrendatário não o faça de forma voluntária, tratando-se de um arrendamento não habitacional o agente de execução ou o notário desloca-se de imediato ao local arrendado para tomar posse do mesmo e, tratando-se de um arrendamento habitacional, é solicitada a intervenção do tribunal judicial com carácter urgente para obtenção de autorização judicial para entrada em domicílio e, uma vez obtida, o agente de execução ou notário deslocar-se-á de imediato ao local arrendado para tomar posse do imóvel (da decisão judicial que determine a desocupação caberá sempre recurso de apelação, com efeitos meramente devolutivos).
As diligências para a desocupação do local arrendado poderão ainda: (i) ser suspensas, sempre que o detentor da coisa exibir algum dos títulos previstos na lei e que legitimem a sua ocupação ou, tratando-se de habitação, atestado médico que comprove que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local; ou (ii) ser diferida por razões sociais imperiosas – no caso de arrendamentos para fins habitacionais – só podendo ser concedida, no caso de resolução por falta de pagamento de rendas, se o mesmo se dever a carência de meios do arrendatário, ou em geral se o arrendatário for portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (o diferimento não poderá exceder o prazo de 5 meses).
Por último, chamamos ainda a atenção para o facto de as disposições do NRAU passarem a prever a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, por lhe ser inexigível a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a 2 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas ou em caso de mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.
3 - Em que caso posso recorrer para tribunal?
Vide resposta ao número 2. supra.
4 - Se não chegar a acordo com o senhorio quanto tempo terei para sair de casa. Há prazos diferentes para estudantes/idosos? E quem tiver crianças?
Assumindo que o acordo a que se refere é o acordo sobre o valor da renda a pagar no âmbito do mecanismo especial de actualização de rendas e de transição de regime previsto no NRAU, fazemos notar que o mesmo só aplicável aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Outubro.
5 - Quantos anos pode ter um contratado de arrendamento?
A estipulação de prazo certo para um contrato de arrendamento não poderá ultrapassar os 30 anos, sem prejuízo das eventuais renovações que ocorram no termo daquele prazo. Caso estejamos perante um contrato de arrendamento com duração indeterminada, as Partes não estabelecem um prazo para a sua duração – não existindo por isso mesmo um limite de duração legalmente estabelecido – cessando o mesmo apenas por denúncia de qualquer das Partes notificada (i) com 60 ou 120 dias pelo arrendatário (apenas após 6 meses de duração efectiva do contrato) e (ii) com 6 meses se efectuada pelo senhorio e justificada com a necessidade de habitação pelo próprio ou os seus descendentes me 1º grau, ou para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado ou com 2 anos da data em que pretenda a desocupação, sem necessidade de motivo justificativo.
6- Há algum benefício para os jovens?
As alterações ao NRAU não prevêem benefícios específicos para jovens. Os benefícios para os jovens no âmbito de Contratos de Arrendamento encontram-se reflectidos em diploma próprio (Decreto-lei n.º 308/2007, de 3 de Setembro, alterado pelos Decretos-Lei n.º 61-A/2008, de 28 de Março e 43/2010, de 30 de Abril, regulamentado pela Portaria n.º 277-A/2010, de 21 de Maio) o qual estabelece os requisitos e condições de acesso ao Programa de apoio financeiro Porta 65 – Arrendamento para Jovens.
Em traços gerais, este programa visa o incentivo ao arrendamento, por jovens, de habitações para residência permanente, mediante a concessão de uma subvenção mensal atribuída de acordo o valor da renda e do rendimento mensal bruto do agregado jovem, por período de 12 (doze) meses, podendo ser renovado em candidaturas subsequentes até ao limite de 36 (trinta e seis meses).
Podem candidatar-se a este programa: Jovens com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 30 anos, Casais de jovens não separados judicialmente de pessoas e bens ou em união de facto, com residência no locado com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 30 anos, podendo um dos elementos do casal ter idade superior a 32 anos, ou Jovens em coabitação, com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 30 anos, partilhando uma habitação para residência permanente dos mesmos, que cumpram nomeadamente os seguintes requisitos:
- Sejam titulares de um contrato de arrendamento para fins habitacionais celebrado no âmbito do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) ou do regime transitório previsto na Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o NRAU;
- Não usufruam, cumulativamente, de quaisquer outros subsídios ou de outra forma de apoio público à habitação;
- Todos os jovens ou membros do agregado jovem terem ou virem a ter residência permanente na habitação a que se refere a candidatura;
- Nenhum dos jovens ou membros do agregado jovem ser proprietário ou arrendatário para fins habitacionais de outro prédio ou fracção habitacional;
- Nenhum dos jovens ou membros do agregado jovem ser parente ou afim do senhorio na linha recta ou linha colateral;
- O rendimento mensal bruto do jovem ou do agregado não ser superior a quatro vezes o valor da renda máxima admitida (a qual é estabelecida para cada zona do País);
- A soma dos rendimentos brutos auferidos pelos jovens e por todos os membros do agregado jovem ser compatível com uma taxa de esforço de 60%.
Por último, note-se que, em cada ano, são abertos quatro períodos para apresentação de candidaturas, os quais serão fixados por Portaria.
Fonte: Dinheiro Vivo
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