“Neste momento, o mercado não suporta novos investimentos"

O presidente da Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC), António Sampaio de Mattos, falou sobre os shoppings portugueses, que até há pouco tempo viveram uma época áurea. De momento, com a retração no consumo, o outrora dinâmico setor tem algumas aberturas em stand by. No entanto, o responsável ressalva que, devido aos preços praticados, esta é uma boa altura para investir nos ativos existentes.

Mais de 3 milhões de m2 de ABL
A Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC) congrega companhias investidoras, promotoras e gestoras de centros comerciais, bem como empresas de comércio a retalho e fornecedores de serviços ao setor. De momento, a entidade conta com 55 empresas associadas e 69 centros comerciais, 23 galerias comerciais ancoradas em hiper ou supermercados e 16 retail parks e factory outlets, numa área bruta locável (ABL) total acumulada superior a 3 milhões de m2, representando mais de 90% da área existente em Portugal. Ao todo, são cerca de 9 mil lojas, que empregam grande parte dos mais de 100 mil postos de trabalho diretos e dos mais de 200 mil indiretos.

De momento, existem 155 centros comerciais em Portugal. Tendo em conta a atual conjuntura, pode dizer-se que são demasiados?
Não se pode dizer se há demasiados ou não. Os centros comerciais começaram a surgir a um dado ritmo após a abertura das Amoreiras, em 1985. A partir daí, tudo se desenvolveu. O mercado estava vazio de oferta e foi crescendo, porque havia espaço. A altura em que o negócio já estava desenvolvido em Portugal coincidiu com a época de euforia. E continuou a haver mercado. Quando surge a crise, também começa a reduzir a intenção de abrir centros comerciais. De tal modo que, hoje, só dois ou três estão para abrir e não se sabe bem quando inauguram. Houve mercado para o aparecimento dos centros comerciais. Se hoje são demasiados para o mercado existente? Eu diria que os promotores e investidores que, nos últimos anos, apostaram na área, se tivessem a noção de que a situação económica seria esta, naturalmente não teriam investido. Durante muito tempo houve vários centros comerciais concentrados nas zonas de Lisboa e do Porto, que funcionavam. Hoje, se houvesse menos, se calhar estavam melhor. Mas é algo que não posso dizer com certeza. Acredito que, daqui a uns anos, vai voltar a haver consumo, não nos níveis que já houve, porque, visto à distância, percebe-se que foi artificial, mas aceitável. A dada altura, o negócio atingiu números muito elevados, com uma margem que suportava uma crise - como tem suportado.

Apesar da crise, estão previstas aberturas - há projetos em curso.
Sim, o Alegro Setúbal (expansão do espaço) está previsto para 2014. O Forum Algarve também é uma expansão e está previsto para 2014. O Fórum Alverca para 2015. E o Fórum Setúbal será lá para 2015. E depois há outros que nem têm previsão de abertura, como o Centro Bordalo, nas Caldas da Rainha, e o Dolce Vita Braga, que está praticamente concluído, mas cuja abertura está em pausa.

Não se prevê assim encerramentos a curto/médio prazo?
Não prevejo nem tenho indicações nesse sentido, o que não quer dizer que não possa surgir algo que nos surpreenda. Pode, no entanto, haver empresas detentoras de centros comerciais que, por via da crise e de outros negócios em que estejam envolvidas, possam ter problemas que afetem os centros. Mas não acredito que passem pelo encerramento. Em tempos difíceis, as pessoas retraem-se, mas as reduções não são significativas em termos de tráfego, passaram foi a gastar menos.

Este ano, pela primeira vez em duas décadas, não houve negócios de vulto nesta área. Significa que os investidores internacionais, os que mais apostam no conceito, estão a desinvestir no mercado português?
Não estão a desinvestir, olham para o País e percebem que, neste momento, o mercado não suporta novos investimentos. Pode é haver a aquisição de centros já existentes. Continua a haver negócios de compra de parcelas de capital em alguns centros. Não há as operações de outros tempos, em termos de ritmo e de quantidades - em que houve centros comerciais que foram transacionados várias vezes. Mas esta é uma boa altura para quem tiver disponibilidade e quiser investir, porque, nestes momentos, consegue-se adquirir a preços convidativos.

Como estão os associados da APCC a lidar com a queda no consumo? Que tipo de ações diferenciadoras estão a levar a cabo para atrair mais consumidores?
Estão a lidar com a crise de duas formas. Por um lado, procuram gerir de maneira mais criteriosa a componente da despesa, mais virada para a poupança, para que não haja um aumento nas despesas comuns (funcionamento, eletricidade, segurança, marketing...). E os valores dos últimos dois a três anos têm sido abaixo da inflação. Por outro lado, há a parte da criatividade, com a criação de eventos, promoções, ações de descontos que atraem os consumidores. Hoje há cada vez mais promoções que passam por ofertas, em hipermercados, nas grandes lojas, pela troca de talões de compra por ofertas/acumulação de pontos... são ações que existem em maior quantidade e que levam o consumidor a dirigir-se onde existem melhores condições.

Há também as lojas temporárias, as pop up stores.
Sim. Em dado momento, há uma loja que sai do centro comercial, e porque as substituições não são imediatas, até por uma questão de coleção (como nas lojas de moda), há marcas que querem entrar no mercado, que querem tornar-se conhecidas ou para terem a experiência, e que ocupam esse espaço em dois ou três meses, semanas... o que é importante para o centro em termos de receita e de imagem, porque apresenta dinamismo. Mas, de um modo geral, os centros têm acima de 95% de colocação de lojas. E há os que estão a 100%, e muitos a 98%. Num centro com 400 lojas, se estiverem fechadas 2%, são oito, o que é residual.

A Sonae Sierra arrancou em novembro com a plataforma Promofans, aliando o online a promoções dos lojistas - a Internet é uma ferramenta de marketing, ou maioritariamente uma ameaça? Há também o BrandsBreeze, "o primeiro centro comercial online do mundo".
Ainda ninguém sabe o que vai ser o online nesta área. A haver novidades nas compras online, é um espaço que vai estar ocupado por alguém, e os centros comerciais têm de estar atentos, tomando iniciativas no sentido de estarem à frente, de se adaptarem ao que possa surgir - a oferta já existe, é só uma questão de canalizar tudo para um sistema de venda online, que pode assumir as mais variadas formas.

As próprias condições para os lojistas também estão a mudar, há outro tipo de negociações e de contratos.
Sim. Hoje, o acordo entre as duas partes é feito num valor inferior aos de há uns anos, em que o negócio funcionava demasiado bem, e a componente da remuneração pelo espaço não assumia tanta importância. Agora é uma preocupação - tem-se em conta a taxa de esforço, as margens. Tem de haver uma adaptação das duas partes.

Os consumidores estão a regressar ao comércio de rua, que tem vindo a ganhar terreno nas zonas prime - este conceito está a tornar-se numa ameaça?
Não. Não convém confundir a Avenida da Liberdade e algum Chiado com o resto. Nos centros comerciais, o impacto das lojas encerradas é mínimo, porque são poucas. Mas falando apenas nas zonas melhores de Lisboa, como a do Parque Expo, há áreas completamente vazias, porque são grandes extensões de rua, e depois, tem o Vasco da Gama ali ao lado, onde as pessoas preferem ir. Não se está a mudar dos centros comerciais para a rua. Há antes ruas que têm comércio que não há nos centros comerciais. É o caso da Avenida da Liberdade, que tem um tipo de comércio em que há só uma loja daquela marca em Lisboa, ou até em Portugal, e que, pelas suas características, se reúne numa dada localização. E é algo que acontece em todo o mundo. Além de que, no Chiado e na Avenida da Liberdade, não surgem novos espaços, são substituições/rotação de marcas nos espaços existentes. De resto, vê-se muitas ruas vazias e zonas que perderam a sua importância, como a Avenida de Roma e a Guerra Junqueiro. Mas considero que o restante comércio de rua faz todo o sentido e devia funcionar melhor, porque o comerciante deve estar onde está o cliente e é importante que este não tenha dificuldade em encontrar uma marca de que goste, em que cidade estiver e em que zona estiver.

Voltando aos centros comerciais - tempos difíceis são sinónimo de novos conceitos? Há formatos mais rentáveis?
O consumidor vai ao centro comercial que lhe dá mais jeito, porque é perto de casa ou do local de trabalho. Hoje pode haver a tendência para dizer que os outlets são mais interessantes, mas sempre foram, há é maior enfoque na componente preço. Já antes da crise funcionavam bem, por serem projetos mais simples em termos físicos, canalizarem produtos que estão divididos por vários locais, terem preços especiais e servirem zonas num raio de influência muito grande. As próprias lojas têm características que permitem que as rendas sejam mais baratas. Não digo que o fator preço dos produtos não ajude, mas, antes da crise, muitos consumidores sem problemas financeiros já compravam nos outlets.

Fora de Portugal, os associados da APCC estão a investir em que países/zonas do globo e conceitos?
Não há muitos associados nossos a investir em centros comerciais no exterior. Aliás, temos a Sonae Sierra, que está em Espanha, na Alemanha, Itália, Grécia, Brasil, Colômbia, Marrocos... Já as restantes empresas com escritórios no País estão a fazer a expansão a partir das representações no mercado português, que está muito desenvolvido nesta área.

Prova disso são os prémios internacionais que os centros comerciais portugueses têm arrecadado nos últimos anos, que acabam por ser uma forma de reconhecimento do know how nacional.
Sim, foi-se criando conhecimento que, a partir de certa altura, permitiu ao País estar na vanguarda e exportar o know how, acabando os profissionais de fora por aprenderem com os portugueses. Exemplo disso é a quantidade enorme de expatriados a trabalhar em todo o mundo neste setor, a gerir centros comerciais. Outro exemplo: as praças de restauração não existiam na Europa (o conceito de centralizar a oferta toda num espaço); foram os portugueses que exportaram o conceito do Brasil, o adaptaram e melhoraram.

Quanto faturam os centros comerciais em Portugal e qual o tráfego que movimentam?
Estimamos, para 2012, 10 mil milhões de euros de vendas no conjunto dos nossos associados. Este é um número que se mantém há dois anos, mesmo com o surgir de espaços novos, mas que mostra a força do setor. O número de visitantes por ano, no conjunto dos centros comerciais, ronda os 700 milhões de pessoas.

Fonte: OJE