Com o Novo Regime do Arrendamento Urbano, que entrou em vigor a 12 de novembro, vai ser criado um mecanismo de negociação das rendas antigas, com contratos anteriores a 1990 e regras de despejo para quem não cumpra com os pagamentos ou se atrase nas rendas.
A PLMJ explica tudo o que os inquilinos devem saber sobre a nova Lei para contratos anteriores a 1990.
1 – Tenho um contrato antigo, a minha renda vai subir?Os contratos de arrendamento para fins habitacionais ou não habitacionais celebrado antes de 1990, estarão sujeitos ao mecanismo especial de actualização de rendas e de transição de regime previsto no NRAU.
Sem prejuízo, a atualização da renda dependerá sempre da iniciativa do senhorio, o qual deverá comunicar à arrendatária, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos. Caso tal não venha a ocorrer a renda do contrato continuará a ser actualizada nos termos previstos no mesmo ou, na falta de regulação específica quanto à forma de atualização da renda, anualmente, por aplicação dos coeficientes de atualização em vigor.
2 – Tenho mais de 65 anos, o senhorio pode alterar-me o contrato se quiser?
Julgamos que a pergunta se refere à transição do arrendamento para o NRAU bem como à actualização da renda.
Ora, o recurso mecanismo especial de actualização de rendas e de transição de regime dependerá sempreda iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos.
Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, opor-se ao mesmo propondo um novo valor, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento.
Ora, no caso em apreço, se o arrendatário invocar e comprovar ter idade igual ou superior a 65 anos– circunstância que apenas poderá ser invocada quando o arrendatário tenha no local arrendado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença – o tipo e a duração do contrato depende do acordo entre as partes.
No que se refere ao valor da renda proposto pelo senhorio, caso o arrendatário se oponha ao mesmo, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta do arrendatário, deve comunicar-lhe se aceita ou não a nova renda proposta (o silêncio do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio).
Se o senhorio não aceitar o novo valor da renda contraproposto, o contrato manter-se-á em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, sendo o valor da renda apurado nos seguintes termos: a nova renda terá um limite máximo correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao valor da avaliação realizada nos termos do CIMI - Código do Imposto Municipal sobre Imóveis).
Por outro lado, caso o arrendatário invoque e comprove – anualmente – que o seu rendimento anual bruto corrigido (RABC) é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (RMNA), o novo valor da renda poderá ainda sofrer uma maior limitação durante um período de 5 anos, na medida em que (até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social) o valor actualizado da renda não poderá ultrapassar um máximo de 25% do RABC do arrendatário (limite esse que será de 17% ou de 10% do RABC, consoante o rendimento do agregado familiar ser inferior a EUR 1.500,00 ou a EUR 500,00 mensais).
Findo o referido período de 5 anos, o senhorio poderá desencadear novo processo de actualização da renda, no âmbito do qual o arrendatário não poderá voltar a invocar que o seu RABC é inferior a cinco RMNA. No entanto, caso as partes não cheguem a acordo, o contrato não sofrerá qualquer alteração quanto ao seu tipo e duração.
Fazemos notar que o NRAU passa a prever que, caso a renda seja actualizada no termo do referido período de 5 anos, o arrendatário possa ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de um subsídio de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento, nos termos e condições ainda a definir em diploma próprio.
3 – Pago uma renda baixa, mas a casa precisa de obras e o senhorio não as quer fazer. A renda pode aumentar na mesma?
O mecanismo especial de atualização de rendas e de transição de regime agora previstos no NRAU, não fazem depender a sua aplicação das condições de conservação em que se encontra o local arrendado.
Neste sentido – e sem prejuízo de o mecanismo especial de actualização de rendas e de transição de regime depender sempreda iniciativa do senhorio, que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos – um contrato de arrendamento anterior a 1990 (independentemente de se destinar a fins habitacionais ou não habitacionais)estará sujeito ao referido mecanismo.
Sem prejuízo do disposto nos parágrafos antecedentes, o Decreto da Assembleia da República n.º 56/XII (que altera o Regime Jurídico das Obras em Prédio Arrendados aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2008, de 8 de Agosto), prevê – apenas e só para os contratos de arrendamento para fins habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e nos casos em que as obras de conservação do local arrendado não estejam a cargo do arrendatário (salvo tratando-se de obras a realizar fora do local arrendado) e/ou a degradação do imóvel não se deva a actuação ilícita do arrendatário – a possibilidade de o arrendatário intimar o senhorio à realização das obras necessárias à obtenção de um nível médio ou superior de conservação do prédio onde se encontra o local arrendado (quando ao mesmo tenha sido atribuído um nível de conservação “mau” ou “péssimo”).
Se no prazo de seis meses após a supra referida intimação o senhorio não der início às obras de conservação, ou declarar não o pretender fazer dentro desse prazo, o arrendatário poderá:
(i) solicitar ao município competente a realização de obras coercivas; ou
(ii) realizar directamente as obras de conservação (caso, uma vez instado pelo Município, o senhorio não proceda à execução das mesmas ou, tendo dado início à sua execução, as suspenda por mais de 90 dias), compensando o valor despendido com as obras, com o valor da renda.
Caso o arrendatário execute diretamente as obras de conservação, as mesmas deverão apenas ser as obras necessárias para se atingir um nível de conservação médio do local arrendado.
4 - Como vai ser feita a atualização das rendas? Há escalões de rendimento? Vão ser atualizadas por quanto tempo?
A atualização da renda nos termos agora previstos no NRAU depende da iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos.
Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, opor-se ao mesmo propondo um novo valor, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento.
Sem prejuízo do referido nos parágrafos antecedentes, existem duas limitações à actualização especial de rendas, a saber:
(i) No caso de o arrendatário alegar e comprovar ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (circunstância que apenas poderá ser invocada quando o arrendatário tenha no local arrendado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença), o valor da renda proposto pelo senhorio (bem como o tipo e a duração do contrato) será apenas aplicável mediante acordo entre as partes. Caso o arrendatário se oponha ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta do arrendatário, deve comunicar-lhe se aceita ou não a nova renda proposta.
Se o senhorio não aceitar o novo valor da renda proposto pelo arrendatário, o contrato manter-se-á em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável e o valor da renda a apurar (para vigorar durante um período de 5 anos) terá como limite máximo o montante correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao valor da avaliação realizada nos termos do CIMI).
(ii) Caso o arrendatário invoque e comprove – anualmente durante o referido período de 5 anos – que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (RMNA), o aumento do valor da renda poderá ainda sofrer uma maior limitação na medida em que (até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social) não poderá ultrapassar um máximo de 25%do RABC do agregado familiar do arrendatário (limite esse que será de 17% ou 10% do RABC, consoante o rendimento do agregado familiar seja inferior a EUR 1.500,00 ou a EUR 500,00 mensais).
Em qualquer dos casos (idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% ou RABC inferior a cinco RMNA), findo o referido período de 5 anos, o senhorio poderá desencadear novo processo de actualização da renda. No entanto, se por um lado, no caso de o senhorio não chegar a acordo com o arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, o contrato não passará a estar “submetido ao NRAU”, por outro lado, no caso do arrendatário cujo RABC seja inferior a cinco RMNA, no silêncio ou na falta de acordo das partes sobre o tipo ou duração do contrato, o mesmo considera-se celebrado por prazo certo, pelo período de 2 anos.
De notar que o NRAU passa a prever que, caso a renda seja actualizada no termo do referido período de 5 anos, o arrendatário possa ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de um subsídio de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento, nos termos e condições ainda a definir em diploma próprio.
Por último, após a actualização da renda através do mecanismo especial de actualização de rendas e de transição de regime, a mesma continuará a sofrer actualizações anuais, nos termos contratualmente previstos ou, na falta destes, por aplicação dos coeficientes de actualização em vigor.
5 – O meu senhorio já me avisou que quando a lei entrar em vigor vai querer negociar o valor da renda. Herdei a renda dos meus pais e pelo que vi não estou em nenhuma excepção. O que me vai acontecer?
Mesmo não se enquadrando em nenhuma das limitações legalmente previstas para o mecanismo especial de actualização de rendas e de transição de regime a que se refere o NRAU (idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% e/ou RABC inferior a cinco RMNA), a actualização especial de rendas e de transição de regime dependerá sempreda iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos.
Após a recepção pelo arrendatário da referida comunicação, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, opor-se ao mesmo propondo um novo valor, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento.
A falta de reposta do arrendatário, valerá como aceitação da renda, bem como do tipo e duração de contrato propostos pelo senhorio, sendo que no silencia ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.
No caso de o arrendatário se opor ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, na sua resposta o senhorio comunicará se aceita ou não a contra proposta do arrendatário. Se não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, o Senhorio poderá:
(i) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário (esta indemnização será agravada para o dobro ou em 50%, se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respetivamente); ou
(ii) actualizar a renda, tendo a nova renda um limite máximo correspondente a 1/15 do valor do local arrendado de acordo com a avaliação realizada nos termos do CIMI), considerando-se o arrendamento como tendo sido celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.
A denúncia do arrendamento pelo senhorio a que se faz referência no parágrafo antecedente, produz efeitos no prazo de 6 meses a contar da recepção da correspondente comunicação, devendo o arrendatário desocupar o local arrendado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias. Caso o arrendatário tenha a seu cargo filho ou enteado menor de idade ou que, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou cursos de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, a denúncia produzirá os seus efeitos no prazo de 1 ano, devendo o arrendatário desocupar o local arrendado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.
6 – Estou no desemprego e por isso deixei de pagar a minha renda. Vou ter algum apoio?
O NRAU não prevê qualquer tipo de apoio para o caso em apreço.
Acresce que, nos termos do NRAU passa a ser inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a 2 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas ou em caso de mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, casos em que é conferido ao senhorio o direito de resolver o contrato de arrendamento.
As novas disposições do NRAU prevêem apenas que o arrendatário possa ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de um subsídio de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento, nos termos e condições ainda a definir em diploma próprio, no âmbito do mecanismo especial de atualização de renda e findo o período de 5 anos durante o qual o novo valor da renda estava limitado, pelo facto de o arrendatário, após receber a comunicação enviada pelo senhorio com o valor da renda proposta, ter invocado e comprovado (anualmente) que o seu RABC é inferior a cinco RMNA.
Fonte: Dinheiro Vivo
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