NRAU - As novas regras para os senhorios - Contratos novos

Como Novo Regime do Arrendamento Urbano, que entrou em vigor a 12 de novembro, o mercado do arrendamento vai alterar-se completamente. Vai ser criado um mecanismo de negociação e regras de despejo para quem não cumpra com os pagamentos ou se atrase nas rendas.
A PLMJ explica tudo o que os senhorios devem saber sobre a nova Lei do arrendamento urbano para contratos novos.


1 – Tenho um inquilino que não paga a renda há mais de seis meses e recusa-se a sair. Os processos em tribunal vão ser mais rápidos?
Antes de mais, refira-se que um dos vetores da reforma do Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro), a qual se encontra refletida no Decreto da Assembleia da República n.º 58/XII é precisamente a aposta na dinamização dos processos de despejo, prevendo-se a criação de um mecanismo extrajudicial, diminuindo, desta forma o volume de processos judiciais e tornando mais célere o processo de despejo.

É criado o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça destinado a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo, o qual terá competência em todo o território nacional.

Este mecanismo apenas poderá ser utilizado no âmbito de contratos de arrendamento que se encontrem devidamente registados nas Finanças e cujo o imposto de selo tenha sido liquidado.

Acresce que, prevê-se ainda ser inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a 2 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas ou em caso de mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses. Nestes casos, poderá o senhorio proceder à resolução do contrato de arrendamento mediante comunicação ao arrendatário (por via de notificação avulsa, contacto pessoal de advogado ou solicitador ou carta registada com aviso de recepção).

Caso o arrendatário não ponha fim à mora (faculdade que lhe assiste no prazo de um mês desde a data da recepção da comunicação do senhorio), o contrato de arrendamento ter-se-á por resolvido. Se o arrendatário não desocupar o local arrendado na data prevista na lei ou convenção das partes, poderá o senhorio recorrer ao BNA para instaurar um procedimento especial de despejo o qual seguirá os trâmites referidos infra.

Uma vez apresentado o requerimento de despejo no BNA (o qual deverá mencionar expressamente a causa de resolução e ser acompanhado do contrato de arrendamento e do comprovativo da comunicação efectuada pelo senhorio), este apreciará o requerimento e notificará o arrendatário para, em 10 dias (i) desocupar o locado (e, se aplicável, pagar ao requerente a quantia pedida); (ii) deduzir oposição; ou (iii) requerer o diferimento da desocupação.

Se o arrendatário não deduzir oposição ou, fazendo-o, não prestar caução, não pagar a taxa de justiça ou não efectuar o depósito das rendas vencidas (na pendência do procedimento), o BNA converte o requerimento em título para desocupação (de notar que o título para desocupação poderá ser impugnado - com efeitos meramente devolutivos - sendo a impugnação apresentada por meios electrónicos, no prazo de 10 dias a contar da deslocação do agente de execução ou do notário ao imóvel para a sua desocupação, tendo a parte requerida 10 dias para se opor).

No caso de o arrendatário pagar caução, pagar a taxa de justiça e efectuar o depósito das rendas vencidas, na pendência do procedimento, o BNA dará início ao procedimento.

Caso o arrendatário não desocupe o local arrendado de forma voluntária, tratando-se de um arrendamento não habitacional o agente de execução ou o notário desloca-se de imediato ao local arrendado para tomar posse do mesmo e, tratando-se de um arrendamento habitacional, é solicitada a intervenção do tribunal judicial com carácter urgente para obtenção de autorização judicial para entrada em domicílio e, uma vez obtida, o agente de execução ou notário deslocar-se-á de imediato ao local arrendado para tomar posse do imóvel (da decisão judicial que determine a desocupação caberá sempre recurso de apelação, com efeitos meramente devolutivos).

A desocupação do local arrendado poderá ainda: (i) ser suspensa – caso em que o agente de execução ou o notário suspendem as diligências para desocupação do local arrendado, sempre que o detentor da coisa exibir algum dos títulos previstos na lei e que legitimem a sua ocupação ou, tratando-se de habitação, atestado médico que comprove que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local; (ii) ser diferida por razões sociais imperiosas – no caso de arrendamentos para fins habitacionais – só podendo ser concedida, no caso de resolução por falta de pagamento de rendas, se o mesmo se dever a carência de meios do arrendatário, ou em geral se o arrendatário for portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (o diferimento não poderá exceder o prazo de 5 meses).

2 - Um prédio ou apartamento muito degradado tem um regime especial no caso de despejos?
A resposta a esta questão deverá ser analisada em dois momentos distintos: por um lado, a possibilidade de denúncia do contrato de arrendamento com fundamento na necessidade de realização de obras no locado e, por outro lado, o regime do procedimento especial de despejo caso o arrendatário não desocupe o local arrendado.

A) Denúncia do contrato de arrendamento com fundamento na necessidade de realização de obras no locado:

Antes de mais, refira-se que um contrato de arrendamento de duração indeterminada que tenha por objeto prédio ou apartamento muito degradado poderá ser denunciado pelo senhorio com fundamento na necessidade de realização de obras de remodelação ou restauro profundos, nos termos previstos no Regime Jurídico das Obras em Prédio Arrendados(regulamentado no Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, o qual será também alterado no âmbito da reforma do Novo Regime do Arrendamento Urbano, nos termos previstos no Decreto da Assembleia da República n.º 56/XII).

A denúncia pelo senhorio do contrato de arrendamento deverá ser efetuada mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação e a qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.

A denuncia para realização de obras de remodelação ou restauro profundos obriga o senhorio, mediante acordo com o arrendatário e alternativamente (i) ao pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda ou (ii) a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas ao que ele já detinha, quer quanto ao local (na mesma freguesia ou freguesia limítrofe) quer quanto ao valor da renda e encargos, por período não inferior a 2 anos.

Na falta de acordo entre as partes no prazo de 30 dias contados desde a recepção da comunicação do senhorio pelo arrendatário, o senhorio ficará obrigado ao pagamento da indemnização (nos termos do ponto (i) supra), a qual deverá ser paga na data da entrega do locado ao senhorio.

B) Procedimento especial de despejo:
No âmbito da reforma do Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro), a qual se encontra reflectida no Decreto da Assembleia da República n.º 58/XII, é criado o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça destinado a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo, o qual terá competência em todo o território nacional.

Este mecanismo apenas poderá ser utilizado no âmbito de contratos de arrendamento que se encontrem devidamente registados nas Finanças e cujo o imposto de selo tenha sido liquidado.

No caso em apreço, o senhorio poderá recorrer ao BNA para instaurar um procedimento especial de despejo o qual seguirá os trâmites referidos infra se, uma vez terminado o contrato de arrendamento o arrendatário não desocupar o local arrendado na data prevista,.

Uma vez apresentado o requerimento de despejo no BNA, este apreciará o requerimento e notificará o arrendatário para, em 10 dias (i) desocupar o locado (e, se aplicável, pagar ao requerente a quantia pedida); (ii) deduzir oposição; ou (iii) requerer o diferimento da desocupação.

Se o arrendatário não deduzir oposição ou, fazendo-o, não prestar caução, não pagar a taxa de justiça ou não efectuar o depósito das rendas vencidas (na pendência do procedimento), o BNA converte o requerimento em título para desocupação (de notar que o título para desocupação poderá ser impugnado - com efeitos meramente devolutivos - sendo a impugnação apresentada por meios eletrónicos, no prazo de 10 dias a contar da deslocação do agente de execução ou do notário ao imóvel para a sua desocupação, tendo a parte requerida 10 dias para se opor).

No caso de o arrendatário pagar caução, pagar a taxa de justiça e efectuar o depósito das rendas vencidas, na pendência do procedimento, o BNA dará início ao procedimento.

Caso o arrendatário não desocupe o local arrendado de forma voluntária, assumindo que se trata de um arrendamento habitacional, é solicitada a intervenção do tribunal judicial com carácter urgente para obtenção de autorização judicial para entrada em domicílio e, uma vez obtida, o agente de execução ou notário deslocar-se-á de imediato ao local arrendado para tomar posse do imóvel (da decisão judicial que determine a desocupação caberá sempre recurso de apelação, com efeitos meramente devolutivos).

A desocupação do local arrendado poderá ainda: (i) ser suspensa – caso em que o agente de execução ou o notário suspendem as diligências para desocupação do local arrendado, sempre que o detentor da coisa exibir algum dos títulos previstos na lei e que legitimem a sua ocupação ou, tratando-se de habitação, atestado médico que comprove que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local; (ii) ser diferida por razões sociais imperiosas – no caso de arrendamentos para fins habitacionais – só podendo ser concedida, no caso de resolução por falta de pagamento de rendas, se o mesmo se dever a carência de meios do arrendatário, ou em geral se o arrendatário for portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (o diferimento não poderá exceder o prazo de 5 meses).

3 – Tenho uma casa fechada que não arrendo porque não tenho confiança no mercado. Vou pagar mais de IMI? É considerada devoluta?
De acordo com o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) - aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro), o Governo foi autorizado pela Assembleia da República a proceder à definição de prédio ou fracção autónoma devoluta, para efeitos de aplicação da taxa do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Neste âmbito, foi aprovado o Decreto-lei 159/2006, de 8 de Agosto o qual estabelece o conceito de prédio devoluto, considerando como tal o prédio urbano ou a fração autónoma que, durante um ano, se encontre desocupada, sendo indícios de desocupação a inexistência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações, de fornecimento de água, gás, eletricidade e a inexistência de faturação relativos a consumos de água, gás, eletricidade e telecomunicações.

Não se considera devoluto o prédio ou fração autónoma destinada a habitação por curtos períodos de tempo em praias, campo, termas ou quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio; durante o período que decorrem obras de reabilitação, desde que certificadas pelos municípios; cuja conclusão de construção ou emissão de licença de utilização ocorreram há menos de um ano; os que sejam adquiridos para revenda tendo beneficiado de isenção do Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), durante o período de 3 anos a contar da data de aquisição e ainda os que sejam residência em território nacional de emigrante português ou de cidadão português que desempenhe no estrangeiro funções de carácter público ao serviço do Estado Português.

Nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) as taxas do imposto municipal sobre os prédios urbanos (as quais poderão variar entre 0,3% e 0,8%) serão elevadas, anualmente, ao triplo nos casos de prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano.

4 – Vai haver uma maior fiscalização para apanhar senhorios que não passem recibos. Quais as multas previstas?
De acordo com o previsto no Código do Imposto de Selo, a celebração de contratos de arrendamento deve ser comunicada às Finanças, devendo um exemplar do contrato ser entregue juntamente com a referida comunicação, até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento.

Caso o senhorio não proceda a tal comunicação e à entrega do contrato de arrendamento dentro do prazo legalmente previsto para o efeito, poderá incorrer em responsabilidade contra-ordenacional, sendo-lhe aplicável uma coima de €100 a €2.500, nos termos do disposto no Regime Geral das Infrações Tributárias.

No mais, caso o senhorio não emita o recibo correspondente à renda paga pelo arrendatário e dentro do prazo legal previsto para o efeito, poderá também incorrer em responsabilidade contra-ordenacional, sendo-lhe aplicável uma coima de €150 a €3.750, nos termos do disposto no Regime Geral das Infrações Tributárias.

O Decreto da Assembleia da República n.º 58/XII (o qual, entre outras alterações, procede à revisão do Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro) em nada altera esta matéria de natureza tributária.

Note-se no entanto que uma das principais alterações previstas no Decreto da Assembleia da República n.º 58/XII é a criação de um Balcão do Arrendamento (BAN) que visa dinamizar a tramitação do procedimento especial de despejo em caso de cessação do contrato de arrendamento. Porém, apenas poderão recorrer e beneficiar do atendimento deste Balcão do Arrendamento os senhorios que tiverem efetuado as declarações tributárias legalmente exigíveis e pago o imposto de selo pela celebração e registo do contrato de arrendamento nas Finanças.

5 – Como vai funcionar o seguro de renda? Vou ter de o pagar? Isso não vai refletir-se na renda que vou pedir aos meus inquilinos?
A figura do seguro de renda vem prevista no Decreto da Assembleia da República n.º 58/XII (o qual, entre outras alterações, procede à revisão do Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro) como forma de proteger os proprietários dando-lhes maior confiança já que o risco de incumprimento por parte dos arrendatários (não pagamento de rendas) estaria coberto por um seguro, incentivando desta forma os senhorios a colocarem as suas casas no mercado de arrendamento.

Embora ainda não se encontre definido o regime jurídico deste contrato de seguro a celebrar com empresas de seguro devidamente autorizadas para o efeito (o qual será regulado em diploma próprio), não parece resultar da disposição do Decreto da Assembleia da República n.º 58/XII que prevê este tipo de contrato que o mesmo venha a ser obrigatório para os senhorios, sendo antes uma faculdade que lhes é conferida.

Este contrato de seguro de renda tem como objecto principal a cobertura do risco de incumprimento pelo arrendatário da obrigação de pagamento de um certo número de rendas ao proprietário, podendo as partes acordar na cobertura adicional de outros riscos para o proprietário relativos ao arrendamento, designadamente, os danos causados pelo arrendatário no local arrendado e os custos e encargos a incorrer pelo proprietário com o eventual procedimento de despejo do arrendatário e com o ressarcimento de rendas e indemnizações eventualmente devidas.

Com efeito, o prémio do seguro que terá que pagar à empresa seguradora, caso opte por celebrar este contrato de seguro de renda, poderá refletir-se no valor da renda, sendo esta, porém, uma mera questão de natureza comercial que deverá ser negociada com o arrendatário.

Não estando ainda aprovado o Regime Jurídico do Contrato de Seguro de Renda, conforme referimos supra, não poderemos, por ora, avançar mais detalhes sobre esta matéria.
Fonte: Dinheiro Vivo