A PLMJ explica tudo o que os senhorios devem saber sobre a nova Lei para contratos anteriores a 1990.
1 – Tenho no mesmo prédio dois apartamentos: um inquilino paga 50 euros, o outro 500 porque o primeiro tem um contrato antigo. Como posso equilibrar o valor das rendas?
Presumimos que o que se pretende é proceder ao aumento da renda de valor mais baixo tendo em vista aproximá-la, tanto quanto possível do valor da renda mais alta.
Para o efeito deverá seguir o procedimento de actualização das rendas relativas a contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), i.e., antes de 1990.
A actualização da renda nos termos previstos no Decreto da Assembleia da República n.º 58/XII (o qual, entre outras alterações, procede à revisão do Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro), depende da iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos.
Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo (i) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, (ii) opor-se ao mesmo propondo um novo valor, (iii) pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou (iv) denunciar o contrato de arrendamento.
Sem prejuízo do referido nos parágrafos antecedentes, existem duas limitações à actualização especial de rendas, a saber:
(i) No caso de o arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, tal circunstância deverá igualmente ser comunicada ao senhorio (de notar que esta circunstância apenas poderá ser invocada quando o arrendatário tenha no local arrendado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença). Se o arrendatário invocar e comprovar tais factos, o valor da renda proposto pelo senhorio (bem como o tipo e a duração do contrato) será apenas aplicável mediante acordo entre as partes.
Caso o arrendatário se oponha ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, e o senhorio não o aceite, no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta do arrendatário o contrato manter-se-á em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável (nomeadamente mantendo o carácter vinculístico). Não obstante, o valor da renda será alterado.
O valor da renda será, nestes casos, apurado nos seguintes termos e para vigorar durante um período de 5 anos: a renda aumenta mas terá um limite máximo correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao valor da avaliação realizada nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis).
(ii) Caso o arrendatário invoque e comprove – anualmente durante um período máximo de 5 anos – que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (RMNA), o aumento do valor da renda poderá ainda sofrer uma maior limitação na medida em que (até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social) não poderá ultrapassar um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário (limite esse que será de 17% do RABC no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a EUR 1.500,00 mensais e de 10% do RABC no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a EUR 500,00 mensais). Findo o referido período de 5 anos, o senhorio poderá desencadear novo processo de actualização da renda sem que o arrendatário possa de novo invocar esta excepção, sem prejuízo, o arrendatário poderá ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de um subsídio de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento, nos termos e condições ainda a definir em diploma próprio. Em qualquer situação não haverá alteração do regime aplicável ao contrato excepto se houver acordo entre as partes.
Por último, fazemos notar que, após a actualização da renda através do mecanismo especial de actualização de rendas e de transição de regime, a mesma continuará a sofrer atualizações anuais, nos termos contratualmente previstos ou, na falta destes, de acordo com os coeficientes de actualização em vigor.
2 – Se não chegar a acordo com o inquilino para uma actualização da renda vou ter de lhe pagar uma indemnização? E se não tiver condições para a pagar?
A actualização da renda nos termos previstos no Decreto da Assembleia da República n.º 58/XII (o qual, entre outras alterações, procede à revisão do Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro), depende da iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos.
Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo (i) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, (ii) opor-se ao mesmo propondo um novo valor, (iii) pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou (iv) denunciar o contrato de arrendamento.
Caso o arrendatário se oponha ao valor da renda, ao tipo e/ou à duração do contrato, propondo outros, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da reposta do arrendatário, deverá comunicar ao arrendatário se aceita ou não a proposta. Caso não aceite a proposta feita pelo arrendatário o senhorio poderá (i) denunciar o contrato pagando uma indemnização equivalente a cinco anos de renda (pelo valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário) ou (ii) atualizar a renda até ao limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado (i.e até ao valor da avaliação nos termos do CIMI).
Ou seja, caso o senhorio não tenha possibilidade de pagamento da indemnização, terá sempre a opção de atualizar a renda dentro dos limites estabelecidos.
De notar que o que se refere acima sofre algumas alterações em determinadas situações que têm um regime próprio, i.e., se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% ou se o arrendatário invocar e comprovar que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA.
Note-se que a indemnização a ser atribuída em caso de denuncia do contrato de arrendamento pelo senhorio poderá ser agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta apresentada pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respetivamente. A indemnização deverá ser paga no momento da entrega do locado ao senhorio.
3 – O meu apartamento precisa de obras, mas o inquilino paga uma renda baixa e não quer que a aumente mesmo depois das obras. O que posso fazer? Sou obrigado a realojá-lo? A manter o vínculo com ele?
Antes de mais, refira-se que o Regime Jurídico das Obras em Prédio Arrendados encontra-se regulamentado em legislação complementar ao NRAU, mais especificamente no Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, o qual será também alterado nos termos previstos no Decreto da Assembleia da República n.º 56/XII.
Em caso de necessidade de realização de obras de conservação e reconstrução que obriguem à desocupação do local arrendado e tratando-se de um contrato para fins habitacionais celebrado antes da entrada em vigor do RAU (i.e., anterior a 1990), o senhorio poderá denunciar o contrato de arrendamento mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação e a qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.
A denúncia pelo senhorio do contrato de arrendamento com este fundamento obriga o senhorio, mediante acordo com o arrendatário e alternativamente, (i) ao pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda ou (ii) a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas ao que ele já detinha, quer quanto ao local (na mesma freguesia ou freguesia limítrofe) quer quanto ao valor da renda e encargos, por período não inferior a 2 anos. Na falta de acordo a primeira hipótese prevalece, excepto se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, caso em que a segunda hipótese prevalece.
Se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, . e optar pelo realojamento, deverá, na sua resposta ao senhorio, sendo caso disso, invocar que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a 5 retribuições mínimas nacionais (RMNA), podendo, neste caso, o senhorio, no prazo de 10 dias, comunicar ao arrendatário que, em alternativa à denúncia do contrato de arrendamento, opta por suspender a execução do contrato pelo período necessário à realização das obras, ficando obrigado a garantir o realojamento do arrendatário durante esse período.
Nesta situação, havendo realojamento, deverá ser celebrado um novo contrato de arrendamento, o qual será celebrado por duração indeterminada. A renda a pagar pelo novo contrato de arrendamento deverá ser determinada de acordo com os seguintes critérios:
a) O valor actualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, sendo o valor do locado corresponde ao valor da avaliação nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI).
b) Tratando-se de arrendatário cujo agregado familiar tenha RABC inferior a cinco RMNA, o aumento do valor da renda poderá ainda sofrer uma maior limitação na medida em que (até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social) não poderá ultrapassar um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário (limite esse que será de 17% do RABC no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a EUR 1.500,00 mensais e de 10% do RABC no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a EUR 500,00 mensais).
O valor da renda vigorará por um período de 5 anos, findo o qual, o senhorio poderá desencadear novo processo de actualização da renda. No entanto no caso de as partes não chegarem nesse momento a acordo o contrato não passará a estar “submetido ao NRAU” (ou seja, não perde o carácter vinculístico).
Fazemos notar ainda que o Decreto da Assembleia da república prevê que, caso a renda seja atualizada no termo do referido período de 5 anos, o arrendatário possa ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de um subsídio de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento, nos termos e condições ainda a definir em diploma próprio.
A morte do arrendatário realojado é causa de caducidade do contrato de arrendamento.
4 – O meu inquilino alega que não tem rendimentos para assegurar um aumento de renda. Vou ter de continuar a “financiar” a habitação dele? Por quanto tempo?
A actualização da renda nos termos previstos no Decreto da Assembleia da República n.º 58/XII (o qual, entre outras alterações, procede à revisão do Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro), depende da iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos.
Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo (i) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, (ii) opor-se ao mesmo propondo um novo valor, (iii) pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou (iv) denunciar o contrato de arrendamento.
Uma das limitações à actualização especial de rendas é exatamente o arrendatário invocar e comprovar – anualmente durante o período de 5 anos – que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (RMNA). Nesta situação o aumento do valor da renda (até à aprovação dos mecanismos de proteção e compensação social) não poderá ultrapassar um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário (limite esse que será de 17% do RABC no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a EUR 1.500,00 mensais e de 10% do RABC no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a EUR 500,00 mensais).
Findo o período de cinco anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, sem que o arrendatário possa invocar novamente a escassez de rendimentos. No silêncio ou na falta de acordo das partes o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos.
Este regime sofre alguns desvios no caso de o arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
Fonte: Dinheiro Vivo
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