Olhando para trás, para a evolução da faturação e para a atividade dos diferentes departamentos da empresa, qual o balanço de 2012?
Todos os departamentos estiveram ativos, embora nem todos tenham conseguido que os seus resultados estivessem em conformidade com o bom trabalho que foi desenvolvido. Este é um problema que acredito ser transversal às várias empresas que atuam neste setor.
De forma geral, não nos distinguimos muito do que se passou no setor imobiliário em 2012, com as áreas transacionáveis a sofrerem claramente mais com a falta de dinâmica que houve no mercado. À parte da área de escritórios, sentimos que nas áreas de retalho e de indústria houve um menor número de operações, o que se refletiu na faturação.
Surpreendentemente em relação ao que seria expectável, na área de investimento registámos níveis de atividade superiores aos de 2011. Uma performance em contra-ciclo com o próprio mercado, já que valor global de investimento imobiliário transacionado em Portugal caiu em 2012.
Em relação às áreas técnicas, que englobam departamentos como arquitetura, gestão de imóveis ou consultoria, houve uma melhoria generalizada em relação a 2011, tendo-se registado incrementos ao nível do número de operações e de faturação.
O nosso departamento de avaliações tem evoluído bem, e só no ano passado fomos instruídos para avaliar cerca de 700 ativos e temos já trabalho garantido até abril deste ano. É interessante notar que esta é uma área de negócio que tem uma elevada taxa de fidelização: cerca de 92% dos nossos clientes são repetentes, o que é extramente positivo pois atesta a confiança no trabalho que fazemos. Uma situação que também acontece na área de gestão imóveis, na qual não perdemos um edifício para um concorrente há mais de seis anos, sendo atualmente responsáveis por um portfólio sob gestão de cerca de 100.000 m² em Portugal.
No rescaldo do ano, podemos dizer que tudo se conjugou para que, no que diz respeito à atividade da empresa viéssemos a ter um ano de 2012 significativamente melhor do que foi 2011, embora pese a quebre registada ao nível da área de agência, que foi a mais afetada pelo próprio contexto da economia e do mercado imobiliário.
Referiu que a área de escritórios deveria ser colocada um pouco à margem do que foi a atividade na área de agência. Porquê?
Quando fizemos a projeção do que pensámos que seria o desempenho do mercado de escritórios para 2012, seria de esperar que se fosse verificar uma diminuição dos níveis de atividade, nomeadamente no que respeita ao número de operações e de metros quadrados colocados. Isto porque existe uma correlação positiva entre o crescimento económico e a área de escritórios colocada. Todavia, fizemos uma ressalva, pois essa tendência pode ser contrariada dado que estamos a assistir a valores de comercialização historicamente baixos.
E, de facto, olhando para 2012 assistimos a um maior nível de colocação de espaços de escritórios comparativamente ao ano anterior, com um melhor desempenho do mercado. Esses valores de renda historicamente baixos, associados a vários incentivos concedidos pelos proprietários para que as empresas se instalem nos seus edifícios, conduziram a uma maior motivação para a mudança de instalações pela parte dos ocupantes, que passaram a conseguir escritórios maiores e em melhores localizações por um valor mais apetecível, e muitas vezes poupando mesmo custos em relação ao que estavam a pagar.
Tendo em conta o seu conhecimento do mercado, considera haver uma tendência de retorno das empresas das localizações da periferia para o centro de Lisboa?
O mercado de Lisboa tem a particularidade ser muito pequena e, por isso, por vezes dois ou três movimentos de mudança podem ser interpretados como uma tendência. Mas, não creio que seja o caso.
Nos últimos dois anos tem havido uma certa clivagem em termos de preços, e houve uma zona que beneficiou bastante com isso, o Parque das Nações. Esta zona tinha valores de comercialização relativamente altos, pelo que muitas empresas entendiam que não havia uma taxa de desconto que justificasse a mudança para aquela zona. Mas, este ano de 2012 já houve preços mais competitivos, e consequentemente, a taxa de disponibilidade naquela zona tem vindo a diminuir por força desse ajustamento.
Ainda assim, prefiro não generalizar e afirmar que haja efetivamente uma tendência de saída das empresas da periferia para o centro da cidade.
E, em relação ao departamento de arquitetura, como têm registado a atividade?
Temos registado uma atividade muito intensa, quer ao nível de instalação, quer ao nível da área de projeto. Estamos certos que a qualidade do nosso trabalho é significativa e, por isso, temos conseguido criar essa distinção junto dos nossos clientes que não se importam de pagar um pouco mais por aquilo que oferecemos.
Olhando agora para o retalho, nomeadamente para o comércio de rua, como é que a Aguirre Newman sente o incremento geral que se tem vindo a registar nesse segmento de mercado?
Existe algum dinamismo neste campo mas, mais uma vez, temos de olhar para os mercados sem generalizar. Quando falamos num aumento da procura em comércio de rua, não estamos a falar de dezenas de insígnias que se querem instalar em zonas como a Avenida da Liberdade, mas sim de alguns operadores que agora passaram a considerar essa oportunidade.
Em 2012 fomos responsáveis pela colocação de uma área de cerca de 550 m² nessa área, e que irá abrir apenas em 2013, e temos outros operadores de retalho a avaliar possíveis negócios.
No que toca à área de investimento, o que contribuiu para a boa performance do departamento em 2012?
O incremento que registámos nesta área de atividade, foi sobretudo impulsionado com o fecho de dois negócios significativos, incluindo a venda de um supermercado Pingo Doce.
Mas, sem dúvida que 2012 foi um ano extremamente difícil no geral para este mercado, que tem apresentado dificuldades acrescidas aos operadores que nele trabalham. E por vários motivos: há muito produto disponível para alienar e parece persistir a ideia de que tudo está à venda – e que não corresponde bem à verdade -, mas em contrapartida há pouca liquidez disponível no atual contexto nem há condições de financiamento, os fundos de investimento não estão compradores e, sobretudo, é evidente uma falta de confiança dos grandes investidores institucionais no nosso mercado.
Considera que já foram feitas as necessárias correções ao valor dos preços dos ativos prime?
Não. No que toca ao segmento de escritórios, ao longo do próximo ano serão disponibilizados cerca de 25.000 m² de novos espaços, pelo que deveremos ir assistir a uma correção em baixa dos preços. Pois, num contexto em que a absorção de escritórios não tem sido brilhante, terá forçosamente de haver uma correção de preços. Por isso, acredito que o valor das rendas prime deverá descer até cerca de 1,5 €/m²/ mês ao longo próximos dois anos, com este indicador a fixar-se nos 16 a 16,5€ / m²/ mês.
Relativamente aos restantes setores, não se tem verificado uma correção de preços porque também não têm havido transações significativas de venda.
Na sua opinião, de que forma o recente regresso de Portugal aos mercados de dívida poderá aumentar a confiança dos investidores estrangeiros no país?
Temos que ver as coisas com algum cuidado. Este foi um passo importante para a construção de uma perceção mais positiva pela parte dos investidores mas, ainda, um primeiro passo. Ou seja, por si só não é o que vai fazer com que as pessoas apanhem um voo e venham para Portugal investir. Temos ainda um longo caminho a desenvolver para chegarmos a esse cenário.
Em 2012, na área de investimento a procura foi conduzida sobretudo por familly offices e por investidores privados, sendo de destacar também a procura de origem brasileira e espanhola. De que forma a ligação da Aguirre Newman a Espanha, tem potenciado a atração de novos investidores para o nosso país?
Nos últimos meses tem-se vindo a assistir a uma mudança naquilo que era a tradição neste âmbito, e já não são os grandes fundos ou investidores institucionais alemães e ingleses os operadores mais interventivos em processos de compra no nosso país, embora. E os investidores privados brasileiros e espanhóis têm vindo a conquistar terreno nessa área.
Essa é sem dúvida a tendência atual no setor do investimento, e neste momento estamos em conversações com alguns investidores espanhóis com vista ao fecho de novas operações. Em Portugal, apresentamos propostas interessantes comparativamente ás apresentadas em Espanha, que é um mercado menos estruturado.
Visto que existem vários familly offices ibéricos com perspetivas de investimento, considera que Portugal e Espanha concorrem entre si para a captação desse capital?
Quando falamos de investimento comercial, entre Portugal e Espanha a concorrência é sobretudo entre cidades – Lisboa, Madrid e Barcelona. E, se as cidades espanholas estiverem dinâmicas, Lisboa não será prejudicada.
Uma ideia que tem sido muito discutida ultimamente prende-se com os Visa Gold, que são mecanismos bastante inteligentes com vista à atração de investimento estrangeiro e que já foram anunciados pelos dois governos ibéricos. Mas aqui não nos devemos estar a preocupar com esta questão de uma eventual concorrência com Espanha, mas sim concentrarmo-nos nas nossas vantagens competitivas pois, neste momento, o nosso país apresenta um leque de circunstâncias ímpares para a atração de investimento. E é esta a bandeira que temos de elevar para atrair mais investimento.
Existe uma grande expetativa no mercado português face à evolução do mercado residencial no qual, com o agudizar da crise, o comprador-utilizador começa a perder terreno para o arrendamento. Acredita que esta é uma tendência que veio para ficar?
O mercado de arrendamento terá certamente uma importância maior do que aquela que teve nas últimas duas décadas, mas não será uma mudança muito radical. Não acredito que o mercado de compra e venda vai acabar, até porque verificamos que se não há mais processos de compra de habitação não é por as pessoas não quererem, mas por não poderem, devido à escassez de financiamento.
Seguramente que vamos continuar a assistir a processos de compra e venda, até porque é uma forma de escoamento das casas através da banca, daí a banca estar a facilitar crédito para os imóveis que são sua propriedade. Mas, a par disso o peso do arrendamento vai acentuar-se, com este mercado a estar bastante dinâmico dentro de três a cinco anos.
Como se confirmou em 2012, o residencial está a emergir como classe de ativos de investimento institucional, tendo concentrado uma das maiores fatia do volume transacionado, algo que não acontecia até então. Como comenta este fenómeno?
De facto, era algo que não acontecia no passado, e o nosso país continua aquém das médias europeias neste campo. Temos muito pouco investimento institucional na área da habitação havendo um enorme declive face a outras classe de ativos, o que não se verifica do mesmo modo em termos europeus, onde o peso do setor habitacional é na ordem dos 14%.
Mas creio que a partir de aqui iremos assistir também a um maior investimento institucional na habitação em Portugal, sobretudo porque já estão criadas condições legislativas que oferecem um maior conforto a este investimento.
A Aguirre está neste momento a desenvolver algum trabalho de apoio às empresas que desejem apostar em países falantes de língua portuguesa?
Desenvolvemos esse trabalho de apoio não só para mercados lusófonos, mas também para os mercados de língua espanhola. Ainda há pouco acompanhámos dois processos, um para o Brasil e outro para o Chile. E temos também propostas para fazer estudos de mercado, tanto em Angola como em Moçambique, embora ainda não tenhamos expressão nesse sentido. Além disso, estamos também a acompanhar investidores portugueses em investimentos em Espanha, nomeadamente family offices.
Tem sido esta a nossa intervenção a nível internacional.
Antecipando aquele que será o mercado em 2013, qual a sua expetativa para a atividade da empresa ao longo dos próximos 12 meses?
Se apenas nos restringíssemos às perspetivas do mercado, facilmente nos desmotivaríamos. Mas, não é essa a nossa postura, até porque estamos com uma energia interna, da nossa equipa, muito grande.
Contamos com uma equipa versátil, motivada e com competências muito fortes, e que aposta forte na comunicação entre os vários departamentos.
Para já, e embora o ano mal tenha começado, estamos muito fortes na área de arquitetura, que tem em carteira um conjunto de projetos que assegurará que a sua performance no final de março fique em linha com o que estava previsto em termos de orçamento para 2013. E, se continuar assim, seguramente que iremos terminar bem este ano.
Mas também estamos a sentir uma boa dinâmica na procura dos nossos serviços noutras áreas.
Identificamos uma boa oportunidade de crescimento no desenvolvimento da nossa área de consultoria estratégica, na qual acreditamos existirem boas oportunidades para empresas como a nossa.
Por outro lado, e visto que se assiste a um acumular de ativos imobiliários na posse de determinadas entidades, sobretudo financeiras, que não são as mais habilitadas para gerir essas carteiras, poderá haver também aqui uma janela de oportunidade para nós.
Fonte: VI
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