O comércio de rua continua florescente em várias zonas de Lisboa, nomeadamente na Av. da Liberdade e no Chiado, tendo aberto ao longo do ano passado lojas como a Miu Miu, Boutique dos Relógios Plus, Officine Panerai ou a Tous, depois de terem sido inauguradas lojas das marcas Cartier, Guess e Max Mara.
No seu mais recente relatório sobre o setor imobiliário e o investimento imobiliário comercial, a Cushman & Wakefield (C&W) afirma que os valores de mercado para imóveis prime mantiveram-se estáveis, enquanto os projetos secundários ou os ainda não consolidados vão continuar a ser os mais afetados pela atual conjuntura.
Em termos de centros comerciais, a renda prime mantém-se nos 75 euros/m2/mês. As expectativas para 2013 não são boas, devido a uma esperada maior contração do consumo por parte das famílias. Em contraste, prevê-se um aumento de turistas com poder de compra que procuram as marcas internacionais.
A C&W afirma que, para os próximos três anos, registar-se-á menos crescimento na nova oferta de conjuntos comerciais, depois de, em 2012, se ter registado o menor crescimento absoluto desde 1990.
Em relação ao retalho alimentar, a consultora salienta a estratégia adotada pelos grandes grupos de distribuição, que optaram por regressar ao comércio de conveniência e proximidade. Os retalhistas alargaram a presença para além das unidades stand alone, tendo, por exemplo, o grupo Sonae criado a insígnia Meu Super, ou o grupo Jerónimo Martins avançado com as lojas Amanhecer.
Quanto à oferta global de conjuntos comerciais, situa-se nos 3,68 milhões de m2, tendo em 2012 aberto dois outlets park e ocorrido a reposição com expansão de um factory outlet centre. No ano passado, foi inaugurado apenas o retail park Multiusos Oriente, promovido pela Obriverca, enquanto o grupo Mateus fez a expansão do city park Caldas da Rainha. A Mundicenter alterou o formato de centro comercial do Odivelas Parque, que passou a Strada Outlet.
Dos sete conjuntos comerciais previstos abrir até 2015, apenas três estão em construção. O Évora Shopping, promovido pela Evret, tem abertura prevista para final deste ano, enquanto o Alegro Setúbal, que resultou de uma remodelação e expansão, tem inauguração prevista para 2014. O Dolce Vita Braga tem sofrido vários constrangimentos, foi reassumido pela Caixa, depois de estar comercializado a 60% pelo grupo Sonae, e está novamente no mercado. Espera-se que abra em 2014, depois de reformulado e ajustado à conjuntura.
Parque das Nações mais positivo nos escritórios
No segmento de escritórios, a grande novidade está na expetativa para a zona do Parque das Nações, que tem uma grande oferta, mas onde se começa a notar uma "correção da desocupação", avança a C&W. Em 2012, esta área (zona 5) foi responsável por um volume de absorção semelhante ao da prime CBD, embora tenha ocorrido um decréscimo de 15% face ao exercício anterior.
No ano passado, foram transacionados 102 mil m2 de escritórios, mais 16% que em 2011, período em que foi atingido o nível mais baixo de absorção desde que há registos. O volume de 2012 é, ainda assim, metade dos valores médios transacionados entre 2003 e 2005. A zona 3, que inclui o Campo Grande e Benfica, registou o maior volume de área transacionada, num total de cerca de 30 mil m2. Foi nesta zona que ocorreu a principal transação do ano, com a ocupação dos cerca de 13 500 m2 do projeto Metrópolis, ocupado pela Zon. Têm ainda ocorrido, nesta área, negócios pontuais em edifícios de dimensão relevante.
A taxa de desocupação voltou a atingir novo máximo em 2012, subindo para 12,6% no final do exercício, sendo que o Corredor Oeste manteve os maiores níveis de desocupação, quer em termos percentuais, 21%, quer absolutos, com cerca de 191 600 m2 de área disponível. Foram concluídos apenas quatro edifícios de escritórios, num total de 27 500 m2, sendo que apenas o 50 Office e o Restelo Business Centre entraram no mercado sem terem assegurado algum tipo de ocupação.
Em termos de oferta futura, estão previstos mais 68 500 m2 até 2014, sendo que a maioria se encontra em construção. Neste valor já estão incluídos os cerca de 23 mil m2 que vão aparecer na CBD. Na análise da C&W, pode constatar-se que os novos escritórios são essencialmente de recuperação/reabilitação no centro de cidade. Na zona prime, a renda média estabilizou nos 18,5 euros/m2/mês, depois de ter atingido os 21 euros antes da crise financeira.
A C&W conclui que os valores de mercado foram, uma vez mais, corrigidos em baixa, com a maior quebra a ocorrer nas rendas médias. No Parque das Nações, a renda prime desceu para 15 euros/m2/mês, enquanto no Corredor Oeste está nos 11,5 euros/m2/mês. Referem os analistas que "esta pressão generalizada sobre os valores das rendas leva os proprietários a assumirem uma atitude mais competitiva, através da oferta de incentivos como períodos de carência ou escalonamento de rendas, ou contribuições para custo de instalação". Adianta a mesma fonte que "os novos contratos obedecem cada vez menos aos padrões do passado, sendo quase todos os aspetos contratuais passíveis de negociação entre as partes".
Para 2013, espera-se que a absorção e a taxa de desocupação possam atingir níveis semelhantes aos de 2012. Este segmento do imobiliário poderá ter alguma dinâmica com as necessidades de otimização de espaços pelas empresas, "bem como pelo aproveitamento das condições de mercado muito competitivas que permitem, em alguns casos, uma melhoria das instalações ocupadas sem aumentar custos". A C&W avança que, se, no início da crise, seria normal um contrato de arrendamento com três a quatro meses de período de carência, hoje, o período de carência atinge facilmente o dobro. A oferta atual de espaços de escritórios deverá rondar os 500 mil m2.
Logística melhora no Grande Porto
O setor da logística poderá ter novidades este ano, sobretudo com a necessidade de espaço no Grande Porto, avança a C&W. A consultora afirma que, caso se verifique um aumento do volume de exportações, é possível que se altere o paradigma deste setor, "potenciando o desenvolvimento dos grandes centros logísticos durante a próxima década".
A par desta evolução, é expectável um aumento da atividade portuária, considerando o crescimento das exportações para novos mercados como a América Latina, África Austral ou a China, regiões que utilizam preferencialmente o transporte marítimo.
Fonte: OJE
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