País de oportunidades?

O ano começou praticamente com o regresso da República Portuguesa aos mercados de dívida, com uma pequena emissão recebida com muito razoável entusiasmo e colocada a uma taxa mais de duzentos pontos básicos abaixo do limite que uma declaração famosa do Professor Teixeira dos Santos consagrou, entre a opinião pública nacional, como desrecomendando emissões de dívida nos mercados. Em 2013, os mercados de dívida estão abertos à República, o que, independentemente de considerações de âmbito mais alargado, é bom para o valor dos ativos imobiliários, logo é bom para o mercado imobiliário. 

Por um lado, o “yield” da dívida pública portuguesa caiu no mercado secundário (em todas as maturidades) e viu essa queda confirmada no primário (por enquanto só para a maturidade de cinco anos), logo os rendimentos gerados pelos ativos nacionais deverão passar a ser descontados a taxas menos usurárias (sendo certo que os aludidos rendimentos estarão previsivelmente a tender para o esquelético). Por outro lado, o facto de a República ter, de novo, lugar nos mercados de dívida deverá fazer maravilhas pela disponibilidade de investidores estrangeiros para considerarem a possibilidade de comprar ativos imobiliários portugueses. Em 2013, Portugal é, de novo, na Europa, e há bem mais investidores a avaliar ativos europeus do que ativos não europeus. Portanto, custo do capital a descer, mais valor, mais interessados em potencialmente comprar, mais valor. Boas perspetivas, para variar, com algumas qualificações, como a prudência recomenda. A experiência do mercado português com investidores imobiliários estrangeiros é curta. No fi m dos anos 80 sentiu-se uma pequena invasão escandinava, gente loura que comprou caro e vendeu algum tempo depois bem mais barato, retirando-se com boa opinião do sol e do vinho e pior opinião do mercado.

Com a união monetária vieram fundos abertos alemães e “property partnerships” britânicas, geridas por gente quase tão loura e amiga do sol, do vinho, mas também dos “yields” portugueses, que consideravam altos. Hoje adorariam vender os seus ativos portugueses, mesmo a “yields” bem mais altos do que os da entrada, e voltar apenas para matar saudades do sol e do vinho. 

Depois vieram vizinhos morenos, geralmente convencidos de que havia pechinchas no país dos “pocos y locos”. Hoje estão demasiado ocupados com os seus problemas domésticos para verem que se terão enganado. Em 2013 os que poderão ser persuadidos a vir são investidores oportunísticos, alguns louros, outros muito morenos, uns quantos de turbante, todos mais interessados em mais-valias do que em “yields”. Estes, o mercado português nunca viu, e veremos se os saberá receber.

Por Rui Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva FundBox e Professor Associado IUL

Fonte: Público