Imobiliário português volta a atrair investidores externos não especulativos

O imobiliário comercial português consta nos radares dos investidores institucionais externos, que estão a fazer perguntas e a obter informações. O diretor-geral da consultora imobiliária Cushman & Wakefield (C&W), Eric van Leuven, declarou, num encontro com jornalistas, que tudo ainda não passa de intenção, mas é um ponto de viragem. Os investidores são institucionais que pretendem comprar ao valor de mercado e não em saldos. O responsável acrescentou, no entanto, que há exemplos de investidores externos em Portugal que querem sair, tendo eles próprios pressionado o preço em baixa.

Em sentido contrário estão os fundos imobiliários nacionais, que estão parados, e os bancos recusam avançar com os grandes projetos no sentido de evitarem maiores imparidades. A banca tem colocado no mercado imóveis residenciais - que são os mais fáceis, enquanto os grandes empreendimentos imobiliários que estão parados ou sem solução ainda não apareceram.

A C&W salienta, na nota informativa deste outono (Marketbeat), que, caso se confirme até ao final do ano uma maior procura de ativos imobiliários por parte dos investidores, "é provável que a estabilidade dos valores se mantenha em 2013 e 2014". O documento afirma que as prime yields de referência estabilizaram para os setores de escritórios e retalho na primeira metade de 2013. Em junho, as yields prime situaram-se nos 7,75% para escritórios e centros comerciais, e em 9,75% para o industrial.

Refere a consultora que também se mantém muito positiva quanto à confirmação da reabilitação urbana nos centros de cidade (preferencialmente em Lisboa e no Porto) como um segmento de mercado interessante para uma parte dos investidores imobiliários em Portugal, maioritariamente os privados direcionados para o negócio de nicho. Adianta que os investidores estão, ainda assim, numa "perspetiva cautelosa" e "defensiva", pois exigem taxas de retorno que "compensem a tomada de risco, a inexistência de crédito e a diminuta liquidez do mercado".

Pequenos espaços mantêm resiliência

Já era conhecida a recuperação do comércio de rua, sendo que, durante o primeiro semestre deste ano, assistiu-se à retoma de formatos de retalho que privilegiam o comércio de proximidade e de pequena dimensão. A C&W destaca dois exemplos: a renovação do Centro Comercial Alvalade por parte da Mundicenter e que vai contar com 31 lojas de conveniência, incluindo o Pingo Doce, e o caso da Embaixada, um projeto da Eastbanc Portugal no palacete Ribeiro da Cunha, situado no Príncipe Real. Este imóvel conta com 20 espaços de retalho e restauração e ainda um dedicado às artes. A consultora destaca que estes projetos "retratam um fenómeno cada vez mais frequente nas ruas portuguesas, o surgimento espontâneo de novos conceitos de retalho, com origem em estruturas pequenas, frequentemente microempresas, mas que, em conjunto, formam um novo setor de nicho no mercado de retalho nacional".

O retalho comercial tem vindo a ser afetado pela conjuntura económica e, desde 2010, que se tem assistido a uma redução da oferta. No ano passado, e com exceção de dois pequenos retail parks nas zonas da Grande Lisboa e Centro, não se verificou nenhuma abertura. No corrente ano e até junho, apenas se registou a expansão do AlgarveShopping, não estando prevista nenhuma abertura até ao final de 2013.

Estão em construção três centros comerciais: o Alegro Setúbal, que resulta da expansão do Jumbo de Setúbal e que deverá inaugurar no final em 2014, com 42 500 m2. Está ainda em construção o Dolce Vita Braga, com 42 mil m2, e o Évora Shopping, com 16 mil m2, em que o primeiro é gerido pela Caixa Geral de Depósitos e o segundo pelo grupo BES. Em fase prematura de desenvolvimento estão mais 122 mil m2, e que, nas atuais condições, não deverão avançar.

A Cushman & Wakefield assinala que, pela primeira vez desde 1997, se verificou uma quebra nos valores das rendas prime dos centros comerciais, que desceram de cerca de 75 euros para 70 euros/m2/mês em junho. Também se registaram descidas nas lojas da Rua de Santa Catarina, no Porto, com a renda prime nos 35 euros/m2/mês. Em contraste, o comércio de rua em Lisboa registou uma subida na renda prime para 87,5 euros/m2/mês no final de junho.

O fluxo de turistas internacionais em Lisboa e no Porto deverá permitir manter o dinamismo atual nas zonas prime do mercado de rua e dos melhores centros comerciais nas duas maiores cidades do País, dizem os analistas.

O segmento de escritórios, por seu lado, esteve pouco ativo. A maioria das transações foi justificada pela necessidade de poupança de custos através da deslocalização para espaços de menor dimensão ou com rendas mais baixas. No primeiro semestre deste ano, o volume de absorção não foi além dos 25 mil m2, o que constitui o valor de procura mais baixo desde que há registo deste indicador, representando menos 28% em termos homólogos.

A C&W destaca que, apesar da conjuntura, a taxa de desocupação do mercado de escritórios da Grande Lisboa mantém-se estável, situando-se em 12,5% em junho. Os analistas justificam esta estabilidade pelo facto de a maioria dos novos espaços concluídos no último ano ter sido objeto de pré-arrendamento. No final do semestre, estavam desocupados cerca de 570 mil m2 de espaços para escritórios na Grande Lisboa, em que a maior parte, cerca de 21,2%, localizada no Corredor Oeste (Eixo A5 até Porto Salvo e Alfragide), enquanto o Parque das Nações tem uma taxa de desocupação de 14,5%.

Fonte: OJE