Mediadoras especializam-se na comercialização dos escritórios

As mediadoras têm agora um novo mercado constituído pela carteira de escritórios da banca. Na aquisição, investidores e clientes finais, dividem as preferências.

A comercialização de escritórios estava, até há pouco tempo, restringida, praticamente, aos grandes mediadores especializados que actuavam neste segmento de mercado. Contudo o facto de a banca deter, neste momento, uma carteira bastante diversificada, quer em termos de tipologia de produto, quer pela dispersão geográfica dos produtos, permitiu alargar a atividade a outras mediadoras.

“Tendo em conta a dispersão geográfica e a diversidade de produto são, naturalmente, as redes com penetração nacional que mais capacitadas estão para trabalhar este segmento de mercado, o que abre uma janela de oportunidade de negócio para a mediação imobiliária local”, considera Ricardo Sousa, administrador da Century 21 Portugal.

No entanto, este produto tem especificidades que requerem um enfoque comercial diferente do mercado residencial e exigem uma forte especialização. “No nosso caso, estamos a apostar num projecto piloto com uma seleção de lojas Century 21 para nos especializarmos neste segmento de mercado. O objectivo é desenvolver competências específicas nestas equipas e planos de marketing e comercialização em função da localização, espaço, estado e preço destes imóveis”, acrescenta Ricardo Sousa.

Na opinião de João Martins, director geral da Max Finance, do grupo Re/Max, “este tipo de produto é direccionado para um segmento de clientes específico, pelo que deve ser trabalhado com uma abordagem diferente”. Isto porque, “enquanto nos imóveis habitacionais o factor emocional é preponderante, neste segmento, as bases de decisão incidem essencialmente sobre factores racionais e contabilísticos, como a rentabilidade, o custo de oportunidade, a redução dos custos fixos, entre outros”.

João Martins acrescenta que “apesar das particularidades, podemos classificar este segmento como bastante diversificado, quer em termos geográficos, quer no tipo de produto, em que a oferta poderá passar por uma simples fracção isolada, com valores muito simbólicos, mas também podemos identificar edifícios completos, em que os valores de transacção ascendem a vários milhões de euros, especialmente se forem em zonas prime de Lisboa, como Chiado e Avenidas da Liberdade”.

Ricardo Sousa considera que existe uma “enorme diversidade, espaços novos, usados, a precisar de obras, espaços grandes, espaços mais pequeno, um pouco de tudo. E, consequentemente, com uma grande disparidade de preços, pelo que não é possível definir um valor médio. Temos escritórios em comercialização desde 20.000 euros até mais de um milhão de euros”. Na sua opinião há uma maior concentração destes espaços nos grandes núcleos urbanos Lisboa e Porto. 

Comprar para rentabilizar

A aquisição de escritórios é feita pelo cliente final, contudo é visível também que os investidores começam a ser seduzidos por este negócio. Na opinião de Ricardo Sousa, o cliente final representa 80% das transacções feitas pela Century. “E a explicação é lógica, os investidores não procuram normalmente produto de retalho”. No entanto, adverte, “há pequenos investidores que compram para rentabilizar, mas esta opção é ainda residual”. 

Por seu lado, João Martins considera que “este nicho de mercado é direccionado para ambos os segmentos”. Por um lado, temos o cliente final que poderá identificar nesta solução uma forma de optimizar os custos associados ao seu negócio, abdicando de instalações arrendadas, em que ao optar pela aquisição, estará a investir num activo que lhe pertence, podendo adquiri-lo através de capitais próprios, ou em contrapartida, através de soluções de financiamento atractivas, como o leasing imobiliário. Na opinião do responsável da Max Finance “também existe procura, exclusivamente, na óptica da rentabilidade e aí assistimos a transacções de imóveis, com ou sem inquilinos”. 

A aquisição destes imóveis beneficia de condições especiais de financiamento sendo que o mais usual é o leasing imobiliário, em que os bancos têm condições especiais, com spreads bem mais atractivos que os que praticam normalmente. Há uma outra vantagem adicional, quando o imóvel é propriedade do banco e o comprador recorre ao financiamento em sistema de leasing imobiliário, o negócio está isento de pagamento de IMT. Isto porque neste modelo de financiamento o imóvel não muda de titularidade.

Fonte: Público