A expetativa dos nossos analistas é negativa: aos preços médios do mercado, o investimento em imobiliário nacional não se justifica. Porém, faz sentido ter alguma exposição ao negócio dos imóveis: a baixa correlação com os mercados financeiros, demonstrada por vários estudos, permite que a inclusão de uma exposição ao imobiliário reduza o risco da carteira numa perspetiva de longo prazo.
Num período de queda dos mercados de ações ou de obrigações, pode estimar-se que os imóveis continuem a gerar rendimento, através do pagamento das rendas, atenuando as perdas dos títulos presentes na carteira.
Embora, em geral, agora não seja boa ideia comprar casa em Portugal para arrendar, essa regra não tem de ser aplicar forçosamente ao resto do mundo.
Comprar e arrendar lá fora
São vários os riscos, as dificuldades e os custos inerentes à compra de uma propriedade fora de Portugal com o objetivo de arrendar. No entanto, é possível encontrar oportunidades que justifiquem o investimento.
Comece por informar-se sobre a legislação relativa ao imobiliário e ao arrendamento do país onde pretende investir. De seguida, tente identificar todos os custos e procedimentos necessários para a compra do imóvel e posterior arrendamento. Procure conhecer o mercado para saber se o preço é atrativo, identificar as zonas com maior procura e quais as rendas praticadas.
Tudo isto exige tempo e deslocações ao país em causa. Tem ainda de contratar consultores para o ajudar: um advogado, um contabilista e uma pessoa responsável pela gestão e manutenção do património. Os custos irão diminuir a rentabilidade e tornar o investimento menos atrativo.
Se mesmo assim a rentabilidade lhe parecer elevada, investigue a situação económica do país. A evolução do preço do imobiliário e a sua comparação com o de outros países de características semelhantes podem alertá-lo para a existência de uma bolha imobiliária. Identifique quais as perspetivas de evolução da moeda local face ao euro. Se, após o investimento, a moeda local desvalorizar, poderá registar perdas em euros, mesmo que na moeda local esteja a obter rendimentos positivos.
Alternativas de investimento
Para quem não dispõe da quantia ou do tempo necessários para comprar um imóvel no estrangeiro, existem alternativas. Pode, por exemplo, comprar unidades de participação de um fundo de investimento mobiliário com exposição ao setor ou, diretamente na bolsa, adquirir exchange-traded funds (ETF) que repliquem a performance de um índice imobiliário ou real estate investment trusts (REIT), que são entidades constituídas para investimentos específicos em ativos imobiliários, normalmente com benefícios fiscais.
O Simon Property Group, listado na bolsa de Nova Iorque, é o maior REIT cotado no mundo. Os seus acionistas são donos de 22 milhões de metros quadrados, na sua maioria centros comerciais e espaços de retalho na América do Norte, na Europa e na Ásia. Este tipo de investimento traz algumas vantagens: consegue reduzir substancialmente o valor aplicado, usufrui de maior diversificação ao adquirir uma parte de uma carteira de imóveis e não tem de gerir o património.
Regra geral, o rendimento dos dividendos dos ETF focados no imobiliário e dos REIT tende a ser elevado, porque tendencialmente a maioria das rendas recebidas são transferidas para os acionistas. Atualmente, o Simon Property Group, por exemplo, apresenta um rendimento anual do dividendo de cerca de 3 por cento.
Neste momento, os analistas da PROTESTE INVESTE não emitem recomendações sobre ETF especializados no imobiliário nem sobre REIT.
Contacte o seu intermediário
Se o seu intermediário financeiro permite a subscrição de fundos, procure e compare fundos do setor imobiliário. Tenha atenção à política de investimento. O fundo pode adquirir ações de empresas do setor imobiliário e, neste caso, está a aumentar a exposição ao mercado acionista. Em alternativa, o fundo pode investir em fundos de investimento imobiliários e REIT.
Caso o seu banco possibilite a negociação na bolsa de Frankfurt, Paris, Londres ou Nova Iorque, pode também investir em ETF e REIT como se estivesse a negociar ações. Em breve retomaremos a análise do mercado imobiliário internacional, nomeadamente dos países mais atrativos para investir. Fique atento.
5 dicas para comprar um imóvel no estrangeiro
- Utilize o rácio entre preço da casa e as rendas anuais para saber se o mercado imobiliário está atrativo. Quanto mais baixo for o valor, menor o tempo de recuperação do investimento.
- Procure rácios preço/renda iguais ou inferiores a 13. Um rácio de 13 significa que a rentabilidade bruta do investimento em imobiliário ronda os 8%, assumindo que o imóvel está ocupado todo o ano.
- Compare o preço por metro quadrado em regiões ou países vizinhos. Valores muito superiores são claros indícios de uma bolha imobiliária.
- Identifique a tendência recente da evolução dos preços dos imóveis, assim como as expetativas de evolução de preços para os próximos anos. Em regra as tendências são de longo prazo. Se houve valorização nos últimos anos, é expetável que continue.
- Considere a evolução da moeda local face ao euro e perspetivas futuras. A desvalorização da moeda local implica menores rentabilidades e, no limite, poderá eliminar os rendimentos, levando a registar perdas em euros.
Fonte: Negócios
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