Realização de obras em prédios arrendados pelo senhorio

O novo Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA – DL n.º 157/2006, de 8 de Agosto, alterado pela Lei n.º 30/2012, de 14 de Agosto) veio facilitar a realização, pelo senhorio, de obras em prédios arrendados, através da denúncia do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos (designadamente, conservação e reconstrução), nomeadamente, de imóveis localizados em áreas de Reabilitação Urbana (DL n.º 307/2009, de 23 de Outubro, alterado pela Lei n.º 32/2012, de 14 de Agosto).

A regra é a de que cabe ao senhorio a realização das obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado. No caso de o pretender fazer e estiver em causa um contrato de duração indeterminada, o senhorio pode denunciar o contrato, para isso devendo chegar a acordo com o arrendatário e, simultaneamente, pagar a este uma indemnização correspondente a um ano de renda ou garantir o seu realojamento por período não inferior a dois anos. Em caso de realojamento, este deve ser proporcionado em condições análogas às do anterior locado, quer no que respeita ao local (mesma freguesia ou freguesia limítrofe, estado de conservação igual ou superior e adequação às necessidades do agregado familiar), quer ao valor da renda e encargos. Note-se que, tratando-se de obra realizada no âmbito de uma operação de Reabilitação Urbana, o arrendatário tem sempre direito, nos termos daquele regime, ao realojamento temporário a expensas do proprietário (exceto se dispuser, no mesmo concelho ou em concelho limítrofe, de outra habitação que satisfaça adequadamente as necessidades de habitação do seu agregado).

Se não for possível obter o referido acordo, tem o senhorio de pagar a indemnização mencionada no momento da entrega do locado. Diferentemente, no caso de denúncia de contrato com arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, o regime é, naturalmente, mais protetor. Assim, à falta de acordo corresponderá, agora, a obrigação do senhorio em garantir o realojamento do arrendatário, podendo este, contudo, optar entre o realojamento (caso em que deverá ser celebrado novo contrato de arrendamento de duração indeterminada) ou o pagamento de indemnização. 

Se o senhorio pretender, em alternativa, a demolição do locado, a denúncia do contrato segue, em geral, os mesmos trâmites.

Em ambos os casos, a denúncia exige a comunicação ao arrendatário, com a antecedência mínima de 6 meses, da data pretendida para a desocupação do locado. Da comunicação deve também constar, expressamente, o fundamento da denúncia.

Por Francisco Noronha, Advogado Estagiário na Abreu Advogados

Fonte: Público