Avaliação de imóveis habitacionais num mercado em mudança - II

O novo paradigma do mercado habitacional introduz no setor novas variáveis que é necessário analisar aquando da determinação do valor de imóveis residenciais, comumente avaliados através da comparação de mercado.

Este método mostra-se bastante robusto em períodos marcados por um número significativo de transações de imóveis comparáveis e pela ausência de descontos significativos.

Ainda assim, nessas alturas a análise de imóveis comparáveis, um dos elementos base para a avaliação de qualquer imóvel, revela-se muitas vezes uma tarefa delicada, que exige do avaliador anos de experiência e conhecimento de mercado. Aspetos aparentemente simples como critérios de medição de áreas ou a disponibilização de valores pedidos de venda em vez de valores de fecho das transações têm um impacto significativo na determinação do valor de um imóvel. Por outro lado, a utilização exclusiva deste método de avaliação não considera, na maioria dos casos, uma análise de rendimento dos ativos. 

A falta de um mercado de arrendamento dinâmico, fruto da vocação maioritariamente direcionada para a ocupação própria e de uma Lei de Arrendamento deficitária, fez do setor residencial uma opção pouco atrativa para investidores institucionais. Em comparação com outros produtos de investimento, este segmento proporciona baixas taxas de rendibilidade, muitas vezes não compensadas com a garantia de condições de baixo risco para os investidores. Historicamente este setor está muito conotado com uma lei de arrendamento antiga, bastante penalizadora dos proprietários e em particular dos valores das rendas. Só em novembro de 2012 entrou em vigor a nova lei do arrendamento que permitirá a atualização gradual das rendas antigas e introduzir alterações importantes para o setor, nomeadamente em termos do despejo e da duração dos contratos, muito embora ainda se aguarde os efeitos práticos da sua implementação. 

Em períodos de fraca dinâmica da compra e venda de imóveis como o que atravessamos, e de crescimento do mercado de arrendamento habitacional, o método do rendimento apresenta-se em muitos casos como uma alternativa apropriada ou complementar para a determinação do valor de mercado dos imóveis residenciais. A utilização deste método de avaliação exige por parte do avaliador uma nova perspetiva sobre esta classe de ativos, na qual o valor de mercado do ativo é determinado pelo rendimento que é capaz de gerar e pela rentabilidade exigida por um investidor. A falta de um mercado de investimento habitacional exige um maior julgamento por parte do avaliador na determinação das yields aplicáveis aos imóveis em análise. É geralmente do senso comum que as yields associadas ao setor residencial são inferiores em virtude do menor risco associado a este segmento imobiliário, muito embora esta premissa possa não ser assim tão linear, já que os riscos de investimento neste segmento podem ser significativos.

A análise do contexto e perspetivas de mercado, assim como a escolha do método de avaliação mais apropriado a cada caso, são fundamentais na determinação do valor de mercado de um imóvel, que nunca deverá ser baseada numa variável isolada, já que este resulta da conjugação de vários aspetos, designadamente valores pedidos de venda e/ou renda, nível de descontos concedidos, tempo médio de colocação no mercado, rentabilidade exigida pelos investidores, entre outros. 

Por Sílvia Vicente, Departamento de avaliações da Cushman & Wakefield

Fonte: OJE