O mais recente edifício reabilitado pela Girini SA, empresa familiar que opera no mercado imobiliário de rendimento - denominado Casas da Ribeira localiza-se na Avenida 24 de Julho e correspondeu a um verdadeiro desafio de reabilitação de um edifício de traça ancestral.
O projeto foi desenvolvido pelo Atelier Vão - Arquitetos Associados Lda. e a construção foi levado a cabo pela Sociedade C. Civil - Construção Civil, Lda. O principal objetivo era dotar o edifício com condições de uso e de habitabilidade adequados aos dias de hoje, em simultâneo, com um controlo de custos que não pusesse em causa a rentabilidade futura do projeto.
É composto por 14 apartamentos - 10 T1’s, dois T2's e dois studios - igualmente distribuídos nos 3° e 4° andar, dos quais 10 têm vista frontal sobre o rio Tejo. Com vista ao mercado de arrendamentos de curto prazo, em crescente procura em Portugal, os apartamentos foram totalmente equipados e mobilados, e são, neste momento, explorados pela empresa Santos Serviced Apartments. Na recuperação do edifício mantiveram-se os usos existentes à data, ou seja, comércio no rés-do-chão, escritórios nos primeiros e segundo andares e habitação nos 3°s e 4° andares. Datado de 1867, foi construído no denominado aterro do, Boavista, possuindo rés-do-chão e quatro pisos, cujos empenas viradas para o liv. 24 de Julho e Praça D. Luis são revestidas a azulejos estampilhados e friso de galão da fábrica Viúva Lamego com desenhos de contornos bem definidos em cores vivas, azul forte, amarelo e verde, recortados sobre fundo branco.
O edifício encontrava-se em avançado estado de degradação. pelo que em 2004 iniciaram-se os obras para proceder à sua reabilitação. O objetivo foi dotá-lo de todas as facilidades da vida moderna (elevador, aquecimento, ar condicionado, entre outros), conservando, no entanto, tudo aquilo que se pudesse preservar da traça original e que permitissem transformá-lo num imóvel de rendimento.
Mas empreender uma obra desta envergadura e importância não foi tarefa fácil. Uma das maiores dificuldades encontradas foi, desde logo, a questão do financiamento. É que à data era muito fácil encontrar financiamento adaptado à promoção Imobiliária, no entanto, o financiamento paro a recuperação de um imóvel que se “encaixa-se” numa libertação de cash-flows provenientes do seu rendimento, de 10/15 anos após a sua recuperação, não existia e hoje desconhecemos que exista. Foi preciso um banco estrangeiro de origem alemã para apoiar esta operação com uma linha de crédito a 15 anos, País em que a oposta na reabilitação para o arrendamento de longo prazo é uma realidade muito presente no mercado Imobiliário.
Aliás, a empresa considera que esta continua a ser uma das maiores dificuldades para se conseguir reabilitar prédios com destino ao mercado de arrendamento. Defendendo que continua a ser extremamente difícil levantar os capitais necessários à prossecução destas operações pois a reabilitação e a construção estiveram muitos anos virados para a promoção imobiliário, privilegiando-se rentabilidades de curto prazo em detrimento de rendimentos estáveis no médio e longo prazo. A Empresa tem a possibilidade de fazer novas operações deste tipo, com rentabilidades a longo prazo interessantes. A maior dificuldade consiste em levantar os capitais necessários, nesse sentido seria de salutar que surgissem linhas de crédito que apostassem neste tipo de operações, o que não parece ser fácil no estado atual da economia.
A operação de comercialização deste edifício tem corrido bem uma vez que tem estado permanentemente alugado, tem-se apostado na estabilidade das rendas sacrificando-se, por vezes, maiores rentabilidades no curto prazo, é um projeto montado com uma visão de longo prazo e só assim se pode manter ao longo do tempo o edificado em relativamente bom estado de conservação.
Apartamentos inseridos em zona de crescimento
Desde 2008 que se nota o potencial de desenvolvimento do bairro. Primeiro com a iniciativa do Santos Design District, depois com o crescente sucesso turístico do vizinho Chiado, o anúncio da obra do estacionamento subterrâneo à Praça D. Luís I e ainda as notícias da reabilitação do Mercado da Ribeira, promovida pelo grupo editorial Time Out.
A Praça D. Luís I também sofreu com a crise financeira que se fez notar logo em 2009, com o embargo da obra do estacionamento subterrâneo com a descoberta arqueológica da rampa de lançamento de naus, com o fecho da estação e serviços dos CTT, dos restaurantes e lojas, com uma limpeza insuficiente (a cargo de uma situação camarária híbrido), apesar dos turistas que o jardim já "herdava" do Chiado.
Com a notícia da construção da futura sede da EDP num quarteirão adjacente, a poente do edifício, a retoma das obras do estacionamento, que decorrem a bom ritmo, e a ocupação do edifício dos CTT por incubadoras de empresas tecnológicas, o bairro começa a renascer, pela necessidade de receber e albergar as cerca de 1.500 pessoas que ali passarão a trabalhar.
Na opinião da empresa é necessário um plano concertado para um crescimento sustentado da zona, com o envolvimento da comunidade residente, das iniciativas privadas e da autarquia. É que com a sua excelente localização não se pode esperar menos.
Portugal continua a ser um país com grande atividade de negócios, tendo Lisboa sido considerado um dos melhores destinos para organizar eventos de negócios internacionais. São, pois, milhares de business travellers para os quais é necessário oferecer soluções alternativas e inovadoras de alojamento temporário.
Fonte: Magazine Imobiliário
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