No mercado de investimento, a mitigação do risco do país (económico, político e financeiro) a par com um mercado de investimento já muito aquecido em alguns países europeus (com preços de imobiliário novamente muito elevados), têm atraído diversos investidores para Portugal.
Ainda que, nesta primeira metade do ano, o volume de investimento não divirja muito do registado no ano anterior (ligeiramente acima dos 100 milhões de euros), verifica-se que o tipo de investidor é mais diversificado, de origem predominantemente estrangeira e com maior capacidade financeira. A procura por ativos imobiliários em Portugal é crescente e a concretização de algumas operações, atualmente em negociação, poderá duplicar o volume de investimento de 2013 (cerca de 300 milhões de euros) para níveis já muito próximos do período pré-crise. Esta procura tem-se refletido numa compressão das taxas de rentabilidade prime (yields), nos setores com maior procura, as quais evidenciam já nos escritórios um decréscimo de 125 pontos base, relativamente ao período homólogo. O mercado de investimento está, de fato, em recuperação.
No que respeita o mercado imobiliário ocupacional, faço uma análise muito mais prudente. Este mercado depende, na maioria dos casos, do mercado nacional; exceção para os setores hoteleiro e de comércio de luxo, que têm beneficiado nos últimos anos do crescimento do turismo, assim como para sectores de atividade económica predominantemente exportadores.
Apesar de pairar no ar alguma onda de maior otimismo, induzida certamente pela perspetiva de crescimento económico e pela saída da Troika; e evidenciada nomeadamente nos indicadores de confiança, de poupança das famílias e nas vendas do setor automóvel; a realidade é outra. Contra as expetativas iniciais, no primeiro trimestre de 2014, verificou-se um decréscimo do PIB; a taxa de desemprego mantém-se bastante elevada (ainda que em tendência decrescente); as medidas de austeridade impostas pelo governo para cumprir com o programa da Troika e com o défice público continuam a acumular-se; e a maioria das empresas prossegue uma política de contenção de custos. Ou seja, os “fundamentals” do mercado imobiliário ocupacional não se alteraram.
Os dados já disponíveis relativos aos primeiros 5 meses do ano evidenciam um aumento de 65% na ocupação bruta de espaços de escritórios em Lisboa, relativamente ao período homólogo, com a absorção bruta de 33 mil m2. Contudo, não se pode ignorar que no ano passado este indicador foi o mais baixo de sempre e por isso a base de comparação é muito reduzida. Nota-se, de facto, um aumento moderado da procura e, inclusivamente, há algumas grandes empresas à procura de novas instalações, na expetativa de conseguir ainda rendas atrativas. Contudo, mesmo que se concretizem estas transações, a absorção bruta de escritórios deverá ficar em volta dos 100 mil m2 no final de 2014, muito longe ainda dos valores médios do passado, na ordem dos 150 mil m2 (no período 2001 - 2005).
No setor de retalho, verifica-se uma ligeira recuperação no número de visitantes e nas vendas dos melhores centros comerciais do país, mas a maioria das superfícies comerciais e zonas de comércio de rua continuam com elevadas taxas de disponibilidade e o desconto tornou-se quase uma política permanente.
Em síntese, o bom dinamismo do imobiliário nacional é exclusivo de alguns segmentos do mercado e advém da procura do exterior. Na minha opinião teremos de aguardar mais algum tempo para ver o mercado, como um todo, a recuperar.
Por Cristina Arouca, Diretora de Research e Consultoria da CBRE / OJE
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