Yields melhoram em mais de um terço dos mercados de retalho europeus

Rendas Prime T2 2014 

De acordo com o estudo de Rendas Prime e Yields (Taxas de Capitalização) Prime para a região EMEA da consultora imobiliária global CBRE, os mercados de imobiliário comercial na Europa registaram um crescimento contínuo no segundo trimestre de 2014, com a nova compressão das yields a suportar o crescimento de valores em todos os setores do imobiliário e vários mercados a registarem modestos aumentos dos valores das rendas.

Os Índices de Yields Prime da CBRE para a região EMEA continuaram a descer em todos os setores, com as yields do imobiliário em geral a cair sete pontos base (p.b.) durante o trimestre. As mudanças mais acentuadas registaram-se nos setores do comércio de rua e centros comerciais, que caíram 11 e 16 pontos base, respetivamente, consequência do decréscimo das yields em mais de um terço dos mercados de retail em análise, incluindo as cidades mais importantes em França, Alemanha e Itália. As taxas de capitalização prime (yields prime) em cada um dos três principais setores comerciais encontram-se agora pelo menos 25 pontos base abaixo dos valores de há um ano, refletindo a crescente confiança dos investidores.

Segundo John Welham, Executive Director do Departamento de Capital Markets da região EMEA da CBRE, comenta: “A procura de ativos de retail por parte dos investidores melhorou significativamente durante o primeiro semestre de 2014, com muitos compradores novos a entrar no mercado, em particular dos Estados Unidos. Em muitos mercados prime, as yields de centros comerciais estão a aproximar-se do nível alcançado no ponto mais alto do último ciclo. A forte concorrência pelos ativos significa que os processos de vendas voltam a passar por duas ou mesmo três fases de proposta, com subida dos preços ao longo do processo. Simultaneamente, o crescente interesse no risco está a gerar procura de imóveis com potencial de valorização (core-plus e value-add). Os investidores acreditam que agora é uma boa oportunidade para comprar centros comerciais que nos últimos anos não foram alvo de uma estratégia de investimento e para ativar planos de gestão de ativos que possam potenciar o valor dos ativos”.

Nos setores de escritórios e industrial, as yields melhoraram entre seis e sete pontos base. Praticamente não se estabeleceu qualquer padrão geográfico quanto a estas alterações, mas caíram as yields de escritórios em Paris, Milão, Praga e Madrid, e também as yields de industrial em Roterdão, Varsóvia e Estocolmo.

Dublin destacou-se entre os mercados, com melhoria nas yields nos setores de escritórios e retail e subida das rendas nos três setores durante o segundo trimestre de 2014. A força da recuperação no mercado de Dublin reflete-se no facto das rendas de escritórios terem subido 33% no último ano.

De um modo mais geral, o panorama do arrendamento é de estabilidade, mais do que de movimento ascendente generalizado. Com base nos Índices de Rendas Prime da CBRE para a região EMEA, as rendas dos setores de retail e industrial subiram ligeiramente abaixo de 0,5% no segundo trimestre de 2014 e mantiveram-se niveladas no setor de escritórios. As alterações significativas incluem a subida das rendas de escritórios prime do West End de Londres para 1.157 libras por metro quadrado e as rendas de retail mais elevadas em Glasgow, Manchester, Oslo e Istambul.

Comentando as estatísticas sobre as rendas do segundo trimestre de 2014, Richard Holberton, Senior Director do Departamento de Research da região EMEA da CBRE, acrescenta que “Os indicadores económicos recentes têm de alguma forma sido diferenciados na zona euro e, embora continuem a ser expectáveis números mais sólidos para o segundo semestre, este facto funciona como obstáculo ao interesse de expansão dos ocupantes, pelo menos no curto prazo. Do lado da oferta, as baixas taxas de disponibilidade em alguns mercados e a debilidade mais generalizada da atividade de promoção servirão para limitar a escolha dos ocupantes e deverão suportar um crescimento dos valores das rendas mais generalizado no segundo semestre de 2014”.

Em Portugal, mantém-se a pressão nas yields prime com a descida deste indicador em alguns segmentos imobiliários no segundo trimestre do ano, enquanto o valor das rendas prime permaneceu constante.

Rendas Prime e Yields Prime T2 2014

Fonte: CBRE

YIELDS 

As yields de escritórios na região EMEA caíram no segundo trimestre de 2014. O Índice de Yields do Mercado de Escritórios Prime da CBRE para a região EMEA caiu sete pontos base durante o trimestre e encontra-se agora 27 pontos base abaixo dos valores de há um ano. Neste trimestre, catorze dos 58 mercados em análise registaram movimentos descendentes das yields, 40 mantiveram-se inalterados e quatro subiram. Praga, Milão, Madrid, Barcelona e Dublin registaram quedas das yields de 25 pontos base e Telavive caiu 50 p.b.. A maior subida, de 100 p.b. para 14,5%, verificou-se em Kiev, enquanto Roterdão, Haia e Utrecht registaram acréscimos menores. 

As yields de retail também caíram no segundo trimestre de 2014, com o Índice de Yields do Mercado de Comércio de Rua em Zonas Prime da CBRE para a região EMEA a descer 11 pontos base e o correspondente Índice de Yields do Mercado de Centros Comerciais Prime a descer 16 pontos base. Ambos se encontram 29 pontos base abaixo dos níveis de há um ano. As yields caíram em 19 destinos, subiram num e mantiveram-se inalteradas nos restantes 34 destinos. Dublin e Telavive registaram as maiores variações descendentes (50 p.b.). Kiev registou a única subida, de 100 pontos base. 

As yields industriais caíram no segundo trimestre de 2014, com o Índice de Yields do Mercado Industrial Prime da CBRE para a região EMEA a descer seis pontos base durante o trimestre e 37 p.b. em termos anuais. As yields caíram em 12 destinos, subiram em três e mantiveram-se inalteradas nas restantes 36 localizações. Os maiores movimentos descendentes registaram-se em Manchester e Copenhaga, ambos com uma descida de 50 pontos base. O maior acréscimo registou-se em Kiev, com uma subida de 100 bps, para 16,5%. 

RENDAS 

As rendas prime do mercado de escritórios na Europa mantiveram-se inalteradas no segundo trimestre de 2014 e subiram ligeiramente abaixo de 1% em termos anuais. Entre os cinco mercados onde as rendas subiram, a maior subida registou-se em Dublin (+14%). Roma registou o maior decréscimo (-5%) dos três mercados em que as rendas desceram. 

As rendas prime do setor de retail subiram ligeiramente no segundo trimestre de 2014, com ambos os Índices de Rendas do Mercado de Comércio de Rua em Zonas Prime e Centro Comerciais Prime da CBRE para a região EMEA a subir 0,3%. Sete dos 54 mercados em análise registaram subidas, 46 mantiveram-se inalterados e um caiu. A maior subida registou-se em Dublin (acréscimo de 12,5%) e o único decréscimo registou-se em Telavive (descida de 5%). 

As rendas prime do setor industrial subiram marginalmente durante o segundo trimestre de 2014, com o Índice de Rendas do Mercado Industrial Prime da CBRE para a região EMEA a subir 0,4% no trimestre e 1,4% em termos anuais. Cinco dos 51 destinos em análise subiram, três caíram e os restantes 43 mantiveram-se inalterados. O maior acréscimo registou-se em Istambul (subida de 14,8%) e o maior decréscimo registou-se em Roma (descida de 5,5%).