Depois de ter “batido no fundo”, a partir do 2.º semestre de 2013 o sector imobiliário nacional começou a demonstrar fortes sinais de retoma, que se têm confirmado no ano de 2014. E os números são de tal forma encorajadores que já há quem diga que a crise do sector imobiliário terminou, bem como que se abriu um “novo ciclo”.
Os motivos desta “viragem” são evidentes, residindo, por um lado, no facto da Europa ter começado, lenta e sustentadamente, a sair da recessão económica, com o consequente aumento dos índices de confiança, e, por outro, na circunstância de a crise das dívidas soberanas e do sector financeiro, conjugadas com a desvalorização dos activos, terem tornado o investimento imobiliário não só tendencialmente mais seguro, como potencialmente mais rentável.
No plano interno, a recuperação ficou a dever-se à consolidação orçamental, ao cumprimento do plano de resgate, à melhoria dos indicadores económicos e ao desempenho do sector do turismo, conjugados com o facto do preço por m2 ser baixo no contexto da média europeia, mas as taxas de rentabilidade (ainda) se encontrarem situadas no patamar superior.
Para além do mais, tal recuperação foi potenciada por medidas estratégicas e certeiras, designadamente o regime do Golden Visa, o regime do Residente Fiscal Não Habitual, o Novo Regime do Arrendamento Urbano, a revisão do Regime da Reabilitação Urbana, a alteração do Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos e a Reforma do Código do IRC.
De salientar, que a colocação de stock imobiliário que se encontrava, há muito tempo, “congelado”, permitiu, não só dinamizar o mercado do arrendamento, bem como diminuir os ratios de endividamento e incumprimento bancário, permitindo a libertação, pelos Bancos, de verbas destinadas ao financiamento de novas aquisições e novos projectos.
O segmento habitacional médio-baixo, bem como dos escritórios, têm ficado à margem desta retoma, no primeiro caso por falta de interessados (externos) e de financiamento bancário (aos interessados internos), e no segundo caso por estagnação (ou alteração) da procura. Por outro lado, o segmento do comércio em grandes superfícies tem continuado a debater-se com a diminuição do valor das rendas e com a falta de oferta de novos empreendimentos.
Dito isto, são claros os sectores e produtos que se encontram “na moda”, e que actualmente dinamizam o sector e o mercado imobiliário Continental.
O segmento habitacional médio-alto, por força quer do Golden Visa (destacando-se os investidores Chineses, Russos, Angolanos e Brasileiros, e as zonas do Parque das Nações, da Linha Estoril-Cascais e do Algarve), quer dos Residentes Não Habituais (com destaque para os Franceses, e para a zona da Baixa Lisboeta e regiões de veraneio).
No primeiro caso, os investidores (em especial os Chineses) procuram activos para posterior rentabilização no mercado do arrendamento. No segundo caso, procuram activos para ocupação/utilização parcial, com potencialidade para gerar alguns rendimentos, designadamente no contexto do arrendamento para férias.
O mercado do retalho, com destaque para o comércio de rua, designadamente nos segmentos das lojas/marcas prime (Av. da Liberdade e Chiado), das lojas “alternativas” (Príncipe Real e Bairro Alto) e de novos conceitos de restauração e bebidas (um pouco por toda a Lisboa).
O segmento do turismo, com destaque para a aquisição, construção, ampliação ou recuperação de unidades hoteleiras e hostels (em qualquer “esquina” de Lisboa) e o “renascimento” do turismo residencial (Algarve e Tróia).
Fruto destas novas tendências da procura, bem como do esgotamento do stock imobiliário residencial visado no âmbito do Golden Visa, a reabilitação urbana tem beneficiado transversalmente, designadamente nas áreas do turismo (hóteis, hostels e apartamentos turísticos), do comércio de rua e do comércio tradicional “refrescado” (Mercados de Campo de Ourique e da Ribeira).
Uma última referência ao mercado do investimento “especulativo”, e aos fundos institucionais e de investimento imobiliário, que actuando na área da negociação ou aquisição de créditos bancários em fase (ou em risco) de incumprimento (Non Performing Loans), têm permitido a reestruturação, desalavancagem e escoamento de inúmeros activos no segmento dos escritórios, do comércio e do turismo em fase de projecto de exploração deficitária ou comprometida.
E na Madeira?! As respostas seguem no próximo capítulo…
Por Gonçalo Maia Camelo, Advogado da SRS Advogados
Fonte: DN
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