Roteiro para investir em imobiliário

Está a ver aqueles locais onde, tipicamente, o investimento imobiliário não perde? Porque não pensar também noutros, menos típicos, mas onde o m2 está bem mais acessível a um investidor médio e têm, ainda, um importante potencial de valorização. Interessado? O Negócios traça-lhe o roteiro.

À boleia de Miguel Poisson, diretor-geral da imobiliária ERA Portugal, o Negócios viajou até as zonas onde o especialista aposta forte: desde a central Almirante Reis, passando pelo Cais do Sodré, onde há locais com tudo para ser "trendy", até Campolide que, paredes meias com uma das localizações mais valorizadas de Lisboa (Amoreiras), tem um metro quadrado (m2) bastante em conta.

"São estas as zonas em que aposto na cidade de Lisboa", diz o líder da imobiliária que, "sem bola de cristal", não arrisca percentagens de valorização. Mas "serão certamente interessantes" a médio e, mesmo, curto prazo - dependendo da aposta que o investidor fizer: remodelar e vender no médio prazo, optar pelo "short renting" para ganhos de curto prazo ou ainda fazer o arrendamento tradicional.

Olhado, habitualmente, como um investimento numa ótica de longo prazo, a verdade é que, hoje, diz, Maria Empis, diretora de Research da Jones Lang Lasalle (JLL), "os ciclos imobiliários são mais curtos havendo, também, da parte dos investidores/proprietários um maior desprendimento em relação à posse e um maior foco em realizar mais valias de curto prazo". E são elas possíveis?

Os especialistas dizem que sim, sobretudo através do aluguer de curta duração com fins turísticos (a nova tendência), mas não só. A responsável da JLL sublinha que existe uma "forte probabilidade de obter rendimento em ativos residenciais quer no mercado de curta duração, quer no de arrendamento tradicional, já que estão ambos em crescimento". O mercado de arrendamento tradicional esteve estagnado durante muitos anos, mas as alterações à lei, conjugadas com a ausência de financiamento para comprar casa, "levou muita gente" a este mercado - que por não estar consolidado, comporta algum risco.

Porto mais barato que Lisboa

Nem só na capital há oportunidades, no Porto - onde o valor do m2 se mantém abaixo de Lisboa - a Baixa e a zona da Ribeira a Matosinhos, "terão muita procura sendo seguras como investimento e com perspetivas de valorização importantes", defende o diretor da ERA.

Além das localizações elencadas outras há que, "a priori", nem teriam muita procura. No Grande Porto, Paranhos é uma freguesia a ter em conta, graças à concentração de universidades. Já na periferia de Lisboa a linha de Sintra é, hoje, um pólo de atração de investidores que aí conseguem construir pequenas carteiras. "Há apartamentos por 60 mil euros no Cacém, Queluz ou Massamá", paragens onde a crise e o fechar da torneira ao crédito foi um "cocktail" explosivo que "rebentou" com os preços colocando-os a níveis, às vezes, inferiores ao preço de construção.

É boa altura para investir?

Bom, não seria de esperar que quem trabalha em imobiliário dissesse o contrário mas a resposta é peremptória: "Este é o melhor momento para investir porque já se está a sentir a recuperação do preço". O líder da Era materializa: "estamos no ponto de inflexão que começou, para ser preciso, no quarto trimestre de 2014". "Sem entrar em grandes euforias, os dados que temos apontam para uma retoma sólida e a quantidade de investidores que estão a entrar - porque o investimento imobiliário é muito mais seguro do que em produtos financeiros - validam isso mesmo", defende. O histórico, diz a responsável da JLL, sublinha que "o mercado imobiliário é menos volátil que outros mercados de investimento". O ajustamento de preços registado em Portugal, diz, deveu-se "não a grandes picos (como no Reino Unido ou nos EUA)" mas "à escassez na procura, para alguns produtos, devido à ausência de financiamento". E se o tema é crédito à habitação Miguel Poisson aponta os números: "em 2007 o valor médio mensal de crédito à habitação concedido era de 1800 milhões de euros, em 2013 rondava os 150 milhões - menos 90 por cento". Agora, nota, "os bancos começaram a conceder progressivamente mais crédito, em 2014 já houve um crescimento de 15 por cento face a 2013 e este ano crescerá mais". Jorge Botas, "managing partner" da consultora imobiliária B.Prime, lembra que existem agora "excelentes oportunidades de investimento em imobiliário apoiadas pelas (baixas) taxas de juro atualmente praticadas." 

8 coisas a ter em conta antes de investir

Há uma máxima recorrente no sector imobiliário que diz: 1º fator a ter em conta antes de investir: localização, 2º fator: localização, 3º fator: localização. Mas se esta é a mais relevante das variáveis, outras há a ter em conta e a diretora de Research da JLL, ajudou a listá-las.

1. Localização - É, mesmo, o fator primordial e determinante na escolha. Uma boa localização é fundamental para se determinar o valor do imóvel. A premissa tanto é válida para um imóvel colocado para arrendamento como para venda.

2. Serviços e equipamentos na envolvente, acessibilidades e transportes - A existência de equipamentos sociais como médicos, hospitais, escolas, bombeiros, vias de comunicação, transportes públicos, zonas verdes, supermercados, na vizinhança do imóvel contribuem para a sua valorização.

3. Estado de conservação - Outro fator fundamental, porque impacta diretamente no preço, é, sem surpresa, o estado de conservação geral do imóvel: paredes, tetos, armários, canalização, fachada, etc.

4. Vista e orientação solar - A iluminação natural é crítica num imóvel. Além de que uma casa que recebe sol de forma adequada garante maior conforto térmico e menos humidade. Daí que a localização em relação ao nascer/pôr-do-sol seja um elemento essencial. E claro, uma boa vista (que não se vai perder com novos projetos) é um forte elemento de valorização.

5. Estacionamento - Ter garagem ou escolher uma zona com facilidade de estacionamento é um aspeto essencial quando é preciso usar automóvel diariamente. Há localizações de sonho onde parquear o carro é um inferno.

6. Custos da aquisição - Em termos de contas, além do investimento direto, há que contar com os encargos com impostos, como o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo calculado sobre o preço da casa.

7. Custos de propriedade - Depois da compra do imóvel há que contar com despesas periódicas como os prémios do seguro, as despesas com o condomínio e a manutenção, os impostos e taxas - como o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e a Taxa de Esgotos.

8. Arquitetura e design - A originalidade, a qualidade de um projeto e da sua execução bem como a assinatura de um autor podem, no segmento alto, ter muita importância.

Zonas de referência têm potencial para crescer?

Potencial de valorização significa que ainda há margem para o preço dos imóveis subirem numa determinada zona. Será que as chamadas localizações de referência já tocaram o tecto? Umas sim, outras não.

Dizer que os preços no Parque das Nações inflacionaram é até um eufemismo. Ainda assim, é difícil quem trabalha em imobiliário ser lapidar: ali já não há mais como valorizar. Preferem, antes, a versão mais moderada: "é muito difícil dizer que os preços na Expo podem ainda crescer" - porque o fenómeno visto "gold", muito concentrado e num prazo curtíssimo, fez os preços subir "exponencialmente", recorda Miguel Poisson. Noutra zona consolidada, as Avenidas Novas, o potencial de valorização também já não será grande. Pelo contrário, há zonas residenciais tradicionais que apresentam potencial: Chiado, Estrela, Príncipe Real, São Bento e, embora menos central, o Restelo, elenca Maria Empis da JLL. A Norte, Foz e Boavista têm selo de valores seguros e sempre com procura, garante Miguel Poisson. Também a linha de Cascais continua "bastante valorizada", sobretudo agora que está a ser "extremamente procurada por estrangeiros". Resiliente, graças ao poder de compra, o eixo Cascais/Caxias sofreu com a crise de forma "residual" e hoje, graças ao visto "gold" mas, sobretudo, ao regime fiscal para residentes não habituais, muitos estrangeiros (reformados) fazem esta opção para viver alguns meses por ano porque querem estar "junto ao mar e, ainda assim, próximos da capital", explica o director-geral da ERA. 

Fonte: Negócios